Экспроприация

Что такое экспроприация?

Экспроприация - это акт правительства, требующего частной собственности вопреки желанию владельцев, якобы для использования на благо всего общества. В Соединенных Штатах собственность чаще всего экспроприируется для строительства автомагистралей, железных дорог, аэропортов или других инфраструктурных проектов. Владелец собственности должен заплатить за конфискацию, поскольку Пятая поправка к Конституции гласит, что частная собственность не может быть экспроприирована «для общественного пользования без справедливой компенсации ».

Понимание экспроприации

В Соединенных Штатах доктрина, известная как «выдающееся владение»,. обеспечивает правовую основу для экспроприации. Суды США приняли эту доктрину как государственную власть, предполагая, что она подразумевается пунктом Пятой поправки, касающимся компенсации. Согласно этому обоснованию, заявление Поправки о том, что собственность не может быть экспроприирована без надлежащей компенсации, подразумевает, что собственность фактически может быть конфискована.

Правительства имеют право изымать частную собственность за компенсацию по справедливой рыночной стоимости в соответствии с доктриной выдающихся владений; некоторые сборы и проценты могут быть выплачены бывшему владельцу (владельцам).

В некоторых юрисдикциях правительства обязаны расширить предложение о покупке объекта собственности, прежде чем прибегать к использованию выдающегося домена. Если и когда оно экспроприируется, имущество конфискуется в результате судебного разбирательства, использование термина, который не следует путать с имуществом, находящимся в аварийном состоянии. Владельцы могут оспорить законность конфискации и решить вопрос о справедливой рыночной стоимости, используемой для компенсации.

Еще одно основное оправдание экспроприации исходит из области общественного здравоохранения. Общепризнано, что события, которые угрожают общественному здоровью, такие как загрязнение окружающей среды токсичными веществами в районе, оправдывают действия правительства по переселению пострадавшего населения в этот район, и часть этих действий может логически повлечь за собой экспроприацию правительством собственности переселенных жителей. .

Государственная экспроприация широко распространена во всем мире и обычно сопровождается соглашением о том, что владельцы должны получить соответствующую компенсацию за утраченное имущество. Немногие исключения из соглашения о справедливой компенсации в основном относятся к коммунистическим или социалистическим странам, где правительство может экспроприировать не только землю, но и местные или иностранные предприятия, имеющие присутствие в стране.

Проблемы компенсации в связи с экспроприацией

Экспроприация вызывает обоснованные опасения, начиная от приемлемых причин экспроприации и заканчивая процессом обращения за регрессом, масштабами и размером справедливой компенсации. Что касается компенсации, ведутся споры о том, что является справедливой компенсацией для владельцев экспроприированной собственности. В делах, охватывающих пять десятилетий, с 1930-х по 1980-е годы, Верховный суд США неоднократно признавал, что определение «справедливой рыночной стоимости» может не соответствовать тому, что продавцы могут требовать и, возможно, получать в добровольных сделках.

Следовательно, в случаях, связанных с выдающимися доменами, стандартной часто является не наиболее вероятная цена, а самая высокая цена, которую можно получить в сделке добровольной продажи с участием предмета собственности. Поскольку осуждение лишает владельца возможности не торопиться, чтобы получить оптимальную цену, которую может дать рынок, закон предусматривает ее, определяя справедливую рыночную стоимость как самую высокую цену, которую имущество может принести на открытом рынке.

Непоследовательность и разногласия также преобладают в отношении владельцев собственности, которым компенсируют их собственность, неудобства, связанные с необходимостью переехать, а также расходы и возможные потери бизнеса в связи с этим.

Эти затраты не включены в понятие « справедливая рыночная стоимость », но некоторые из них подлежат частичной компенсации в соответствии с законами,. такими как федеральный Единый закон о помощи при переселении и политике приобретения недвижимости (Свод федеральных правил 49) и его аналоги штата .

Гонорары адвокатов и оценщиков, которые несет владелец собственности, также могут быть возмещены в соответствии с законом, и в Калифорнии и Нью-Йорке присуждение таких гонораров осуществляется по усмотрению суда при определенных условиях.

При задержке выплаты справедливой компенсации собственник имеет право на получение процентов на сумму просроченного платежа.

Экспроприации для увеличения налоговых поступлений

Решение федерального Верховного суда в начале 2000-х — и последующая реакция на это решение — сформировали способность правительств конфисковывать имущество, находящееся в выдающихся владениях, с единственной целью увеличения налоговых поступлений. Kelo v. City of New London, 545 US 469 (2005) подтвердил полномочия Нью-Лондона, штат Коннектикут, изымать здоровую частную собственность в виде выдающихся владений, а затем передавать ее за доллар в год частному лицу. застройщик исключительно с целью увеличения муниципальных доходов.

Это решение вызвало протесты по поводу чрезмерно широких полномочий по экспроприации и побудило к дальнейшим действиям как на уровне штата, так и на федеральном уровне.

Верховные суды штата Иллинойс, штат Мичиган (графство Уэйн против Хэткока [2004 г.]), Огайо (Норвуд, штат Огайо против Хорни [2006 г.]), Оклахома и Южная Каролина впоследствии постановили запрещают такие изъятия в соответствии с конституциями своих штатов. Были также действия на федеральном уровне, несмотря на относительно небольшое количество экспроприаций, проведенных на этом уровне правительства. В первую годовщину решения Kelo президент Джордж Буш-младший издал указ, в котором говорится, что выдающиеся домены не могут использоваться федеральным правительством «в целях продвижения экономических интересов частных лиц, которые должны быть переданы в собственность». или пользование захваченным имуществом».

Особенности

• Недвижимость может быть экспроприирована для строительства автомагистралей, железных дорог, аэропортов или других инфраструктурных проектов.

• Владельцы собственности должны получать справедливую компенсацию за экспроприированную собственность в соответствии с Пятой поправкой.

• Экспроприация – это акт правительства, требующий использования частной собственности на благо всего общества.