Wywłaszczenie

Co to jest wywłaszczenie?

Wywłaszczenie jest aktem rządu żądającym własności prywatnej wbrew woli właścicieli, rzekomo do wykorzystania z korzyścią dla ogółu społeczeństwa. W Stanach Zjednoczonych nieruchomości są najczęściej wywłaszczane w celu budowy autostrad, linii kolejowych, lotnisk lub innych projektów infrastrukturalnych. Właściciel nieruchomości musi zostać opłacony za przejęcie, ponieważ Piąta Poprawka do Konstytucji stanowi, że własność prywatna nie może być wywłaszczona „na użytek publiczny bez słusznego odszkodowania ”.

Zrozumienie wywłaszczenia

W Stanach Zjednoczonych doktryna znana jako „domena wybitna” stanowi podstawę prawną do wywłaszczenia. Sądy amerykańskie przyjęły tę doktrynę jako władzę rządową, sugerując, że wynika to z klauzuli piątej poprawki dotyczącej odszkodowania. Zgodnie z tym uzasadnieniem stwierdzenie nowelizacji, że nieruchomość nie może zostać wywłaszczona bez odpowiedniego odszkodowania, oznacza, że nieruchomość może w rzeczywistości zostać przejęta.

Rządy mają prawo do przejmowania własności prywatnej w zamian za uczciwą wartość rynkową dzięki doktrynie wybitnej domeny; niektóre opłaty i odsetki mogą być należne byłemu właścicielowi (właścicielom).

W niektórych jurysdykcjach rządy są zobowiązane do złożenia oferty zakupu przedmiotowej nieruchomości przed skorzystaniem z wybitnej domeny. Jeżeli i kiedy zostanie wywłaszczone, mienie zostaje zajęte w drodze postępowania skazującego,. używając terminu, którego nie należy mylić z mieniem, które jest w złym stanie. Właściciele mogą zakwestionować legalność zajęcia i rozstrzygnąć kwestię godziwej wartości rynkowej użytej do odszkodowania.

Kolejne główne uzasadnienie wywłaszczenia pochodzi z obszaru zdrowia publicznego. Powszechnie uznaje się, że zdarzenia zagrażające zdrowiu publicznemu, takie jak toksyczne skażenie środowiska na danym obszarze, uzasadniają podjęcie przez rząd działań zmierzających do relokacji dotkniętej ludności na tym obszarze, a część tych działań może logicznie pociągać za sobą wywłaszczenie przez rząd mienia przeniesionych mieszkańców .

Wywłaszczenia rządowe są szeroko rozpowszechnione na całym świecie, zazwyczaj towarzyszy im umowa, że właściciele powinni otrzymać odpowiednią rekompensatę za utraconą własność. Nieliczne wyjątki od porozumienia w sprawie sprawiedliwego odszkodowania dotyczą przede wszystkim krajów komunistycznych lub socjalistycznych, gdzie rząd może wywłaszczyć nie tylko ziemię, ale także krajowe lub zagraniczne firmy obecne w kraju.

Obawy o odszkodowanie związane z wywłaszczeniem

Wywłaszczenie budzi uzasadnione obawy, począwszy od akceptowalnych powodów wywłaszczenia, a skończywszy na procedurze regresu oraz zakresie i wysokości godziwej rekompensaty. Jeśli chodzi o odszkodowania, toczy się debata, co stanowi godziwą rekompensatę dla właścicieli wywłaszczonych nieruchomości. W sprawach obejmujących pięć dekad, od lat 30. do 80., Sąd Najwyższy Stanów Zjednoczonych wielokrotnie przyznawał, że definicja „godziwej wartości rynkowej” może nie odpowiadać temu, czego sprzedawcy mogą żądać i ewentualnie otrzymywać w dobrowolnych transakcjach.

w konsekwencji w przypadku domen wybitnych standardem często nie jest cena najbardziej prawdopodobna, ale najwyższa cena możliwa do uzyskania w transakcji dobrowolnej sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Ponieważ potępienie pozbawia właściciela możliwości poświęcenia czasu na uzyskanie optymalnej ceny, jaką może przynieść rynek, prawo zapewnia to, definiując godziwą wartość rynkową jako najwyższą cenę, jaką nieruchomość przyniosłaby na otwartym rynku.

Niespójność i kontrowersje przeważają również nad właścicielami nieruchomości, którzy otrzymują odszkodowanie za swoją własność, niedogodności związane z koniecznością przeniesienia oraz kosztami i możliwą stratą biznesową wynikającą z tego.

Koszty te nie są objęte pojęciem „ godziwej wartości rynkowej ”, ale niektóre są częściowo rekompensowane na mocy ustaw,. takich jak federalna ustawa o jednolitej pomocy w relokacji i nabywaniu nieruchomości (Code of Federal Regulations 49) i jej odpowiedniki stanowe .

Honoraria adwokackie i rzeczoznawcy poniesione przez właściciela nieruchomości mogą również podlegać zwrotowi na mocy ustawy, aw Kalifornii i Nowym Jorku przyznanie takich honorariów zależy od uznania sądu pod pewnymi warunkami.

W przypadku opóźnienia w wypłacie słusznego odszkodowania właścicielowi przysługują odsetki od kwoty zwłoki.

Wywłaszczenia w celu zwiększenia dochodów podatkowych

Decyzja federalnego Sądu Najwyższego z początku XXI wieku – i późniejsze reakcje na tę decyzję – ukształtowały zdolność rządów do zajmowania mienia znajdującego się pod znaną domeną wyłącznie z powodu zwiększania dochodów podatkowych. Kelo przeciwko City of New London, 545 US 469 (2005) potwierdziło prawo New London w stanie Connecticut do przejmowania nienaruszonej własności prywatnej przez domenę wybitną, a następnie przekazywania jej za dolara rocznie prywatnemu deweloperowi wyłącznie w tym celu wzrostu dochodów gmin.

Decyzja ta wywołała oburzenie z powodu zbyt szerokich uprawnień do wywłaszczania i skłoniła do dalszych działań zarówno na poziomie stanowym, jak i federalnym.

The Supreme Courts of Ill., Michigan (County of Wayne przeciwko Hathcock [2004]), Ohio (Norwood, Ohio przeciwko Horney [2006]), Okla. i SC, następnie orzekły nie zezwalają na takie przejęcia zgodnie z ich konstytucjami stanowymi. Podjęto również działania federalne, pomimo stosunkowo niewielu wywłaszczeń dokonywanych przez ten szczebel rządu. W pierwszą rocznicę decyzji Kelo prezydent George W. Bush wydał zarządzenie wykonawcze stwierdzające, że dostojna domena nie może być wykorzystywana przez rząd federalny „w celu realizacji interesów ekonomicznych podmiotów prywatnych, które mają otrzymać własność lub wykorzystanie zajętego mienia."

##Przegląd najważniejszych wydarzeń

• Nieruchomości mogą zostać wywłaszczone w celu budowy autostrad, linii kolejowych, lotnisk lub innych projektów infrastrukturalnych.

• Właściciele nieruchomości muszą otrzymać uczciwe wynagrodzenie za nieruchomość, która została wywłaszczona, zgodnie z piątą poprawką.

• Wywłaszczenie to czynność rządu żądająca wykorzystania własności prywatnej dla dobra ogółu społeczeństwa.