pakkolunastus
Mitä pakkolunastus on?
Lunastus on hallituksen teko, joka vaatii yksityisomistuksessa olevaa omaisuutta vastoin omistajien tahtoa, ja sitä näennäisesti käytetään suuren yleisön hyödyksi. Yhdysvalloissa kiinteistöt pakkolunastetaan useimmiten valtateiden, rautateiden, lentokenttien tai muiden infrastruktuurihankkeiden rakentamiseksi. Kiinteistön omistajalle on maksettava takavarikointi, koska perustuslain viidennessä muutoksessa todetaan, että yksityistä omaisuutta ei voida lunastaa "julkiseen käyttöön ilman oikeutettua korvausta ".
Lunastamisen ymmärtäminen
Yhdysvalloissa oppi, joka tunnetaan nimellä "eminent domain",. tarjoaa oikeudellisen perustan pakkolunastukselle. Yhdysvaltain tuomioistuimet ovat hyväksyneet opin hallituksen toimivaltana, mikä viittaa siihen, että se sisältyy korvauksia koskevaan viidennen lisäyksen lausekkeeseen. Tämän perustelun mukaan tarkistuksen väite, jonka mukaan omaisuutta ei voida pakkolunastaa ilman asianmukaista korvausta, tarkoittaa, että omaisuus voidaan itse asiassa ottaa.
Hallituksella on valta ottaa yksityistä omaisuutta oikeudenmukaisen markkina-arvon korvauksena eminent domain -opin kautta; Joitakin maksuja ja korkoja voidaan maksaa entiselle omistajalle.
Joillakin lainkäyttöalueilla hallitusten on laajennettava ostotarjousta kohteena olevasta kiinteistöstä ennen kuin ne turvautuvat eminentin domainin käyttöön. Jos ja kun se on pakkolunastettu, omaisuus takavarikoidaan tuomiomenettelyllä,. termiä ei pidä sekoittaa huonokuntoiseen omaisuuteen. Omistajat voivat riitauttaa takavarikoinnin laillisuuden ja ratkaista korvauksena käytetyn käyvän arvon.
Toinen pääasiallinen pakkolunastuksen peruste tulee kansanterveyden alalta. Yleisesti tunnustetaan, että kansanterveyttä uhkaavat tapahtumat, kuten alueen myrkyllinen ympäristön saastuminen, oikeuttavat hallituksen toimimaan sairastuneen väestön siirtämiseksi alueelle, ja osa tästä toiminnasta voi loogisesti johtaa siihen, että hallitus pakkolunastaa siirrettyjen asukkaiden omaisuuden. .
Valtion pakkolunastusta tavataan laajalti ympäri maailmaa, ja siihen liittyy yleensä sopimus, jonka mukaan omistajien tulee saada asianmukainen korvaus menettämänsä omaisuudesta. Harvat poikkeukset sopimukseen oikeudenmukaisesta korvauksesta ovat ensisijaisesti kommunistisissa tai sosialistisissa maissa, joissa hallitus voi pakkolunastaa paitsi maata myös kotimaisia tai ulkomaisia yrityksiä, jotka ovat läsnä maassa.
Lunastamiseen liittyvät korvausongelmat
Lunastus herättää perusteltuja huolenaiheita pakkolunastuksen hyväksyttävistä syistä takautumismenettelyyn sekä kohtuullisen korvauksen laajuuteen ja määrään. Korvausten osalta käydään keskustelua siitä, mikä on kohtuullinen korvaus pakkolunastetun omaisuuden omistajille. Tapauksissa, jotka ulottuvat viiteen vuosikymmeneen, 1930-luvulta 1980-luvulle, Yhdysvaltain korkein oikeus on toistuvasti myöntänyt, että "kohtuullisen markkina-arvon" määritelmä voi olla pienempi kuin mitä myyjät voivat vaatia ja mahdollisesti saada vapaaehtoisissa liiketoimissa.
Näin ollen merkittävissä toimialuetapauksissa standardi ei useinkaan ole todennäköisin hinta, vaan korkein hinta, joka on saatavissa kohteena olevan omaisuuden vapaaehtoisessa myyntitapahtumassa. Koska tuomitseminen riistää omistajalta mahdollisuuden käyttää aikansa markkinoiden mahdollisesti tarjoaman optimaalisen hinnan saamiseksi, laissa säädetään siitä määrittelemällä käypä markkina-arvo korkeimmaksi hinnaksi, jonka kiinteistö toisi avoimilla markkinoilla.
Epäjohdonmukaisuus ja kiistat hallitsevat myös kiinteistönomistajia, joille maksetaan korvausta omaisuudestaan, muuttamisesta aiheutuvista haitoista sekä siitä aiheutuvista kuluista ja mahdollisista liiketoiminnan menetyksistä.
Nämä kustannukset eivät sisälly " käyvän markkina-arvon " käsitteeseen, mutta jotkin niistä korvataan osittain säädösten,. kuten liittovaltion Uniform Relocation Assistance and Real Property Acquisition Policies Act -lain (Code of Federal Regulations 49) ja sen osavaltioiden vastineiden nojalla .
Myös kiinteistön omistajalle aiheutuvat asianajajien ja arvioijien palkkiot voidaan periä takaisin lain mukaan, ja Kaliforniassa ja New Yorkissa tuomioistuin päättää tällaisten palkkioiden myöntämisestä tietyin edellytyksin.
Kun oikeudenmukaisen korvauksen maksaminen viivästyy, omistajalla on oikeus saada viivästyskorkoa.
pakkolunastukset verotulojen lisäämiseksi
Liittovaltion korkeimman oikeuden päätös 2000-luvun alussa – ja myöhemmät reaktiot päätökseen – ovat muokanneet hallitusten kykyä takavarikoida omaisuutta huomattavan alueen alaisuudessa yksinomaan verotulojen lisäämisen vuoksi. Kelo v. City of New London, 545 US 469 (2005) vahvisti New Londonin, Conn.:n valtuutuksen ottaa pilaantumaton yksityisomaisuus eminent domainin mukaan ja siirtää se sitten dollarilla vuodessa yksityiselle kehittäjälle yksinomaan tähän tarkoitukseen kuntien tulojen lisäämisestä.
Päätös herätti kohua liian laajoista pakkolunastusvaltuuksista ja sai lisätoimia sekä osavaltion että liittovaltion tasolla.
Illin, Michin (County of Wayne v. Hathcock [2004]), Ohion (Norwood, Ohio v. Horney [2006]), Oklan ja SC:n korkeimmat tuomioistuimet päättivät myöhemmin kieltää tällaiset siirrot osavaltioiden perustuslakinsa nojalla. Myös liittovaltion toimia toteutettiin huolimatta suhteellisen harvoista pakkolunastuksista tämän tason hallitusten toimesta. Kelo-päätöksen ensimmäisenä vuosipäivänä presidentti George W. Bush antoi toimeenpanomääräyksen, jossa todettiin, että liittovaltion hallitus ei saa käyttää arvovaltaista aluetta "tarkoittaakseen edistää yksityisten osapuolten taloudellista etua saada omistukseen tai otetun omaisuuden käyttöä."
##Kohokohdat
Kiinteistöt voidaan pakkolunastaa valtateiden, rautateiden, lentokenttien tai muiden infrastruktuurihankkeiden rakentamiseksi.
Kiinteistön omistajille on maksettava oikeudenmukainen korvaus pakkolunastusta omaisuudesta viidennen muutoksen ohjeiden mukaisesti.
Lunastus on hallituksen teko, joka vaatii yksityisomistuksessa olevaa omaisuutta käytettäväksi suuren yleisön hyödyksi.
