مصادرة
ما هو نزع الملكية؟
نزع الملكية هو فعل تقوم به الحكومة التي تطالب بملكية خاصة ضد رغبات المالكين ، ظاهريًا لاستخدامها لصالح الجمهور العام. في الولايات المتحدة ، غالبًا ما يتم مصادرة الممتلكات من أجل بناء الطرق السريعة والسكك الحديدية والمطارات أو مشاريع البنية التحتية الأخرى. يجب أن يُدفع لمالك العقار مقابل المصادرة لأن التعديل الخامس للدستور ينص على أنه لا يمكن مصادرة الملكية الخاصة "للاستخدام العام دون تعويض عادل ".
فهم نزع الملكية
في الولايات المتحدة ، توفر العقيدة المعروفة باسم "المجال البارز" الأساس القانوني للمصادرة. قبلت المحاكم الأمريكية العقيدة كسلطة حكومية تشير إلى أنها مضمنة في بند التعديل الخامس الذي يغطي التعويض. بموجب هذا الأساس المنطقي ، فإن بيان التعديل بأن الممتلكات لا يمكن مصادرتها دون تعويض مناسب يعني أنه يمكن ، في الواقع ، أخذ الملكية.
تتمتع الحكومات بسلطة أخذ الملكية الخاصة مقابل تعويض بقيمة سوقية عادلة من خلال عقيدة المجال البارز ؛ قد تكون بعض الرسوم والفوائد مستحقة الدفع للمالك (الملاك) السابق.
في بعض الولايات القضائية ، يُطلب من الحكومات تمديد عرض لشراء الملكية موضوع قبل اللجوء إلى استخدام المجال البارز. إذا ومتى تمت مصادرتها ، يتم الاستيلاء على الممتلكات من خلال إجراءات الإدانة ، وهو استخدام للمصطلح لا يجب الخلط بينه وبين الممتلكات التي هي في حالة سيئة. يمكن للمالكين الطعن في شرعية المصادرة وتسوية مسألة القيمة السوقية العادلة المستخدمة للتعويض.
يأتي التبرير الرئيسي الآخر للمصادرة من مجال الصحة العامة. من المسلم به عمومًا أن الأحداث التي تهدد الصحة العامة ، مثل التلوث البيئي السام للمنطقة ، تبرر تصرف الحكومة لنقل السكان المتضررين في المنطقة ، وقد يستلزم جزء من هذا الإجراء من الناحية المنطقية قيام الحكومة بمصادرة ممتلكات السكان الذين تم إعادة توطينهم. .
تنتشر المصادرة الحكومية على نطاق واسع في جميع أنحاء العالم ، وعادة ما تكون مصحوبة باتفاق على أن المالكين يجب أن يحصلوا على تعويض مناسب عن الممتلكات التي فقدوها. الاستثناءات القليلة للاتفاق على التعويض العادل هي في المقام الأول في الدول الشيوعية أو الاشتراكية ، حيث قد تصادر الحكومة ليس فقط الأراضي ولكن الشركات المحلية أو الأجنبية التي لها وجود في البلاد.
مخاوف التعويض فيما يتعلق بنزع الملكية
يثير نزع الملكية مخاوف مبررة تتراوح من الأسباب المقبولة لنزع الملكية إلى عملية الطعن ونطاق ومقدار التعويض العادل. فيما يتعلق بالتعويض ، هناك نقاش حول ما يشكل مكافأة عادلة لأصحاب الممتلكات المصادرة. في القضايا التي امتدت لخمسة عقود ، من الثلاثينيات إلى الثمانينيات ، أقرت المحكمة العليا الأمريكية مرارًا وتكرارًا أن تعريف "القيمة السوقية العادلة" يمكن أن يكون أقل مما قد يطلبه البائعون وربما يتلقونه في المعاملات الطوعية.
وبالتالي ، في حالات المجال البارز ، لا يكون المعيار غالبًا السعر الأكثر احتمالية ، ولكنه أعلى سعر يمكن الحصول عليه في صفقة البيع الطوعية التي تنطوي على الملكية الخاضعة. نظرًا لأن الإدانة تحرم المالك من الفرصة لأخذ وقته للحصول على السعر الأمثل الذي قد يحققه السوق ، فإن القانون يوفره من خلال تحديد القيمة السوقية العادلة على أنها أعلى سعر يمكن أن يجلبه العقار في السوق المفتوحة.
يسود التضارب والخلاف أيضًا على مالكي العقارات الذين يتم تعويضهم عن ممتلكاتهم ، والإزعاج الناتج عن طلب الانتقال ، والمصاريف والخسارة التجارية المحتملة للقيام بذلك.
لا يتم تضمين هذه التكاليف في مفهوم " القيمة السوقية العادلة " ، ولكن بعضها قابل للتعويض جزئيًا بموجب القوانين ، مثل قانون سياسات حيازة العقارات والمساعدة الفيدرالية الموحدة (قانون اللوائح الفيدرالية 49) ونظرائه في الولاية .
يمكن أيضًا استرداد أتعاب المحامين والمثمنين التي يتكبدها مالك العقار بموجب القانون ، وفي كاليفورنيا ونيويورك ، يكون منح هذه الرسوم وفقًا لتقدير المحكمة في ظل ظروف معينة.
عندما يتأخر دفع التعويض العادل ، يحق للمالك الحصول على فائدة على مبلغ التأخير في السداد.
عمليات نزع الملكية لزيادة الإيرادات الضريبية
شكل قرار المحكمة الفيدرالية العليا في أوائل العقد الأول من القرن الحادي والعشرين - وردود الفعل اللاحقة على القرار - قدرة الحكومات على مصادرة الممتلكات الواقعة تحت نطاق بارز لسبب وحيد هو زيادة الإيرادات الضريبية. أكد ** Kelo v. City of New London **، 545 US 469 (2005) سلطة New London ، Conn. ، لأخذ الملكية الخاصة غير المفسدة من خلال مجال بارز ثم تحويلها مقابل دولار واحد سنويًا إلى ملكية خاصة المطور فقط لغرض زيادة الإيرادات البلدية.
أثار القرار غضبًا شديدًا بشأن سلطات مصادرة واسعة للغاية ودفع إلى اتخاذ مزيد من الإجراءات على مستوى الولاية والمستوى الفيدرالي.
محكمة إلينوي العليا ، ميتش (** مقاطعة واين ضد Hathcock ** [2004]) ، أوهايو (** Norwood، Ohio v. Horney ** [2006]) ، Okla. ، و SC ، حكمت لاحقًا عدم السماح بمثل هذه الاستيلاء بموجب دساتير دولهم. كان هناك أيضًا إجراء فيدرالي ، على الرغم من عمليات المصادرة القليلة نسبيًا التي تم تنفيذها من قبل هذا المستوى من الحكومة. في الذكرى السنوية الأولى لقرار ** Kelo ** ، أصدر الرئيس جورج دبليو بوش أمرًا تنفيذيًا ينص على أنه لا يجوز للحكومة الفيدرالية استخدام المجال البارز "لغرض تعزيز المصالح الاقتصادية للأطراف الخاصة التي سيتم منحها الملكية أو استخدام الممتلكات التي تم الاستيلاء عليها ".
يسلط الضوء
يجوز مصادرة الممتلكات من أجل بناء طرق سريعة أو سكك حديدية أو مطارات أو غيرها من مشاريع البنية التحتية.
يجب تعويض مالكي العقارات بشكل عادل عن الممتلكات التي تمت مصادرتها ، وفقًا لتعليمات التعديل الخامس.
نزع الملكية هو فعل تقوم به حكومة تطالب بممتلكات خاصة لاستخدامها لصالح الجمهور العام.
