運用からの資金（FFO）

##運用からの資金（FFO）とは何ですか？

事業からの資金（FFO）は、不動産投資信託（ REIT ）が事業からのキャッシュフローを定義するために使用する数値を指します。不動産会社は、業績の指標としてFFOを使用しています。

FFOは、減価償却、償却、および資産の売却による損失を収益に加算し、資産の売却による利益と利息収入を差し引くことによって計算されます。 1株当たりで見積もられる場合があります。 REITやその他の同様の投資信託を評価する際には、1株当たり利益（ EPS ）の代わりに1株当たりFFOの比率を使用する必要があります。

##オペレーションからの資金の計算式と計算

以下は、オペレーションからの資金（FFO）を計算するための式です。

FFOの式は次のとおりです。

FFO =（純利益+減価償却費+償却費+不動産売却損失）-不動産売却益-利息収入

FFOを計算する手順は次のとおりです。

FFO計算のすべての要素は、REITの損益計算書に記載されています。

1.会社の利益であり、損益計算書の下部にある純利益の数値を取得します。

有形（物理的）および無形資産の費用部分です。減価償却と償却は、企業が資産のコストを分散するのに役立つ単なる会計手段です。費用が発生した金額は、最終的に会計期間の純利益を減少させます。その結果、減価償却と償却が純利益に加算され、REITの事業からの実際の入金または収益が決定されます。

1.事業用不動産の売却による損失がある場合は、それを追加します。これには通常、資産、プラント、設備などの長期資産が含まれます。これらの損失は1回限りの非再発と見なされるため、通常の操作の一部ではなく、FFOの計算に含めるべきではありません。

1.不動産の売却により得られた利益または収益を、純利益、減価償却、および償却の合計額から差し引いて、その期間の営業から資金を取得します。

1.ビジネスが獲得した利息収入を差し引きます。利息収入は通常、企業の通常の業務の通常の部分ではないため、FFOの計算に含めるべきではありません。

たとえば、REITの減価償却費が20,000ドル、資産の売却益が40,000ドル、純利益が100,000ドルの場合、そのFFOは80,000ドルになります。

ほとんどの場合、投資家はREITのFFOを計算する必要はありません。これは、すべてのREITが公的財務諸表にFFOの計算を表示する必要があるためです。 FFOの数値は、通常、損益計算書の脚注に開示されています。

##オペレーションからの資金が教えてくれること

FFOは、REITによって生成された現金の尺度です。不動産会社は、FFOを運用パフォーマンスのベンチマークとして使用しています。 National Association of Real Estate Investment Trusts（ NAREIT ）は当初、この数値を開拓しました。これは非GAAP指標です。

、キャッシュフロー計算書（CFS）で報告されるREITの運用からのキャッシュフローと混同しないでください。代わりに、FFOは、定期的な継続的な事業活動から企業に流入する現金および同等物の正味額を測定します。 FFOは、キャッシュフローの代替または流動性の尺度と見なされるべきではありません。

たとえば、一般的な企業のキャッシュフローは、資産の売却から得られるお金の影響を受けますが、FFOはそれらの利益を除外します。また、一般的な企業は、銀行からローンの収益を受け取った場合、CFSに現金の流入を示します。ただし、FFOにはそのような現金の流入は含まれていませんが、その代わりに、それは事業活動からの収入の尺度にすぎません。

##FFOがREITパフォーマンスの優れた指標である理由

FFOは、REITの真のパフォーマンスを不正確に伝える可能性のあるコスト計算方法を補正します。 GAAPアカウンティングでは、すべてのREITが、標準的な減価償却方法の1つを使用して、時間の経過とともに投資資産を減価償却する必要があります。ただし、多くの投資物件は実際には時間の経過とともに価値が増加するため、REITの価値を説明する際に減価償却が不正確になります。この問題を調整するには、減価償却と償却を純利益に追加し直す必要があります。

これらのタイプの販売は非経常的であると見なされるため、FFOは不動産の販売による利益も差し引きます。 REITは、すべての課税所得の90％を配当の形で支払わなければなりません。これは、投資家への現金支払いです。不動産の売却益はREITの課税所得に追加されないため、価値とパフォーマンスの測定に含めるべきではありません。

前述のように、1株あたりのFFOは、EPSの補足として企業から提供される場合があります。 1株当たり利益は、会社の純利益を発行済み株式で割ったものです。 1株当たりのEPSとFFOは、1株当たりベースでどれだけの収入が生み出されているかの尺度を提供します。

これらの措置は、投資家がその資金が経営陣によって効果的に使用されているかどうかを判断するのにも役立ちます。また、多くのアナリストや投資家は、REITの価格-FFO比率を、株価をEPSで割った価格収益率の補足として評価しています。 REITの場合、REITの市場価格は1株あたりのFFOで除算されます。

##運用からの調整後の資金

不動産アナリストは、REITの調整後の運用資金（ AFFO ）を計算することも増えています。この計算では、REITのFFOを使用して、資本化されてから償却される経常支出と、定額の家賃を差し引きます。これらの経常的な資本的支出には、塗装プロジェクトや屋根の交換などの保守費用が含まれる場合があります。 AFFOは、REITの潜在的な収益のより正確な見積もりとして注目を集めています。

AFFOメジャーは、REITの生成された現金または配当支払い能力のより良いメジャーを提供するために開発されました。 AFFOに加えて、この代替手段は、配布に利用できる資金または配布に利用できる現金と呼ばれることもあります。

##オペレーションからの資金の使用方法の例

人気のモールREITSimonProperty Groupは、2017年の決算報告書で2016年から6％増の40億ドルの営業資金を報告しました。一方、同社の純利益は合計22億ドルでした。

FFOに到達するために、同社は約18億ドルの減価償却費を追加し、その他の小額の調整を行いました。これには、優先配当と配当金の支払いのための530万ドルの削減、および結果として生じた減価償却費の非支配持分部分が含まれます。さらに17.1百万ドルの削減で。サイモンはさらに、希薄化されたEPSの数値が6.24ドルであるのに対し、希薄化された1株あたりのFFOの数値は11.21ドルであると報告しました。

##ハイライト

-不動産会社は、業績の指標としてFFOを使用しています。

-FFOは、資産の売却による収入などの一時的なキャッシュインフローを除外します。代わりに、事業活動からの収入のみが含まれます。

-事業からの資金（FFO）は、不動産投資信託（REIT）が事業からのキャッシュフローを定義するために使用する数値を指します。