プロパティアセスメントクリーンエネルギー（PACE）ローン
##プロパティアセスメントクリーンエネルギー（PACE）ローンとは何ですか？
、商業用または住宅用不動産でエネルギー効率の向上と再生可能エネルギーの改善を行うために利用できる一種の資金調達です。
PACEプログラムは米国エネルギー省によって監督されており、商業用不動産に関する20億ドルを超えるエネルギー効率化プロジェクトが、36を超える州とコロンビア特別区で資金提供されています。
しかし、住宅の構成要素は、カリフォルニア、フロリダ、ミズーリだけで利用可能な住宅用不動産の融資プログラムにより、牽引力を得るのに時間がかかりました。 2020年の時点で、2021年12月の時点で入手可能な最新の数値では、306,000人を超える住宅所有者がエネルギー効率やその他の改善を行うためにローンを利用しています。
##プロパティアセスメントクリーンエネルギー（PACE）ローンの仕組み
PACEローン融資は、住宅、商業ビル、または地震が発生しやすい地域にある工業用不動産の耐震改修など、いくつかのエネルギー効率の高い改善に使用できます。ハリケーン対策;ソーラーパネルまたはボイラーの設置。エネルギー効率の高い屋根;およびLED照明のアップグレード。
このタイプの資金調達では、資産は担保として機能し、負債は所有者ではなく資産に直接結び付けられます。プロパティの所有権が変更されても、PACEローンの残りの残高はそのまま残ります。
従来の住宅ローンとは異なり、PACEファイナンスでは前払いは必要ありません。 PACEローンも定期的な毎月の支払いが不足しています。代わりに、これらのローンは、所有者の通常の固定資産税に加えて、資産査定を通じて返済されます。これらの評価は、関連する資金調達の金額に基づいて、特定の期間（通常は10年から20年）に分散されます。定期的に査定を支払わない不動産所有者は、通常、他の不動産税法案の不払いと同じ罰則の対象となります。
引受プロセスは含まれていません。不動産所有者は、エネルギー関連の改善費用の100％を賄うことができ、信用力は承認プロセスの重要な要素ではありません。個々のPACEプログラムは、承認ガイドラインの設定にある程度の裁量権を持つ州および地方政府機関によって管理されています。
サイズに関しては、住宅用PACEローン市場（R-PACE）は73億ドルと見積もられています。つまり、2010年から2020年12月までの306,000の住宅改修に対して、累計73億ドル相当のローンが発行されました。米国の貸付業界で最も急成長しているセグメント。 PACEファイナンス（C-PACE）の商業市場の規模は、2,560のプロジェクトで20億ドル強です。
Freddie Mac、Fannie Mae、Federal Home Loanの銀行は、PACEローンが付いている家に住宅ローンを提供していません。そのため、PACEローンを利用する場合は、住宅の売却が難しい場合があることを認識することが重要です。
##プロパティアセスメントクリーンエネルギー（PACE）ローンの長所と短所
不動産査定クリーンエネルギーローンは、不動産所有者が所有者のキャッシュフローを改善し、1回の多額の前払いと比較して、返済を何年にもわたって分散できることを提供します。これらのローンは民間資本の源泉を利用しており、これらのローンは、不動産所有者が課税時に所得税債務から支払いを差し引くのに役立ちます。さらに、PACEローンにより、市や町は不動産にエネルギー効率と再生可能エネルギーのオプションを作成できます。
ただし、欠点があります。これらのタイプのローンは、財産を所有している人だけが利用できます。法的および管理上の設定の支払いには、多額の現金が必要になる場合があります。キッチン用品のような持ち運び可能なアイテムの資金を調達することはできません。また、PACEリーエンを付けて物件を販売したい場合は、問題が発生する可能性があります。
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##プロパティアセスメントクリーンエネルギー（PACE）ローンプロセス
住宅ローンや借り換えと同様に、PACEローンとその適格性は、自宅にある株式、住宅ローンの支払い履歴、資産査定の返済能力など、さまざまな要因に基づいています。
PACEローンの承認を受けたら、PACEローンの利用に同意する請負業者を見つける必要があります。請負業者は分割払いで仕事をすることがよくありますが、PACEローンでは、プロジェクトが完了すると請負業者に支払いが行われます。プロジェクトが完了したら、財産税を支払うときにローンを返済する責任があります。
他のローンと同様に、通常、PACEに代わるローンを探し回るのは良いことです。 PACEローンを利用する場合は、必ず条件を確認し、税額控除の対象であり、料金を支払うための資金があるかどうかを確認してください。 PACEローンは通常、100％資金が提供されますが、資産査定は毎年（または年に2回）支払われるため、ローンの費用は月々の支払いよりも高くなる可能性があります。
##ペースの証券化
州を拠点とする住宅用不動産査定クリーンエネルギー（PACE）債券プログラムは、投資家の間で人気が高まっています。実例は、PACE債券と査定に裏打ちされた証券の発行者であるYgrene Energy Fundであり、2020年にGoodGreen2020-1の証券化を3億1800万ドルの投資適格債務証券の発行で終了したと発表しました。
同社の声明によると、「2019年に証券化された5億2500万ドル以上に基づいて、2021年12月の時点で、同社は合計20億ドルの10の証券化取引を完了し、成功した継続的な実績を持つ唯一のPACEオリジネーターであり続けています。住宅用PACEと商業用（C-PACE）資産の両方を証券化する。」
地方自治体によって発行されたPACE債券は、課税対象のムニです。彼らは住宅所有者または商業用不動産所有者へのエネルギー改善のアップグレードに資金を提供し、多くの場合、格付けがなく、限定義務の特別査定債として構成されています。その理由は、それらが資産査定の支払いによって返済され、PACEローンのある資産に税務署を追加するためです。
##プロパティアセスメントクリーンエネルギー（PACE）ローンの例
2018年12月には、2,490万ドルの商業用不動産PACEローンが発行されました。これは、今年最大の単一C-PACE融資です。ネブラスカを拠点とする開発者であるShamrockDevelopment、Inc.に授与されたこのローンは、オマハのダウンタウンの2ブロックの都市再開発プロジェクトの資金調達を支援する予定です。
開発者はこの資金を使用して、マリオットホテル、アパート、および90,000平方フィート相当の小売スペースのエネルギー効率の高い対策をアップグレードおよび実装しました。オマハ市は、ネブラスカ州東部のクリーンエネルギー評価地区にC-PACE融資を実施しました。 2021年の時点で、開発の一部が終了し、近隣の他の部分で建設が続けられています。
##特別な考慮事項
サブプライム危機の間の住宅市場の貸付環境と比較されています。
2016年7月、連邦住宅管理局は、 PACEローンプログラムに関連するライエンを運ぶ住宅ローンの保険を開始すると発表しました。 PACEローンの支払いは、通常の固定資産税でエスクローされます。 PACEローンが実施されているFHAプログラムを通じて住宅を購入する人は、ローンに残っている未払いの残高に対して責任を負います。
##ハイライト
-一部の住宅ローンの貸し手は、PACEローンが添付された家を購入したい人に住宅ローンを提供しません。
-PACEプログラムは、住宅または商業施設に使用できます。
-PACEローンは、建物や家ではなく、不動産に添付されます。
-PACEローンは、税務査定中に支払われ、税務署と見なされます。
-PACEローンが付いている家は、物件に残り、次の所有者に譲渡されるため、売却が難しい場合があります。
＃＃ よくある質問
PACEローンで家を売ることはできますか？
はい。このタイプのローンは、家の一部である何かにお金が使われたとしても、家自体ではなく不動産に付随しているため、PACEローンで家を売ることができます。ローンは資産査定に関連付けられているため、買い手は売り手からローンを継承します。
PACEの資金はどこから来るのですか？
ペースローンは通常、地方債を通じて資金提供されます。
PACEローンを早期に完済できますか？
はい、ローンの条件に対して評価を全額支払うことで、PACEローンを早期に完済することができます。これはペイオフと呼ばれ、あなたがあなたの財産から税査定を削除することを意味します。
PACEローンで借り換えるにはどうすればよいですか？
これらのローンは納税者であり、最初に支払う必要があるため、PACEローンで借り換えるのは難しい場合があります。つまり、住宅ローンを借り換える前に、リーエンを全額返済する必要がある場合があります。従来の住宅ローンでは、最初に返済しない限り、PACEローンを借り換えることができない場合があります。一部の貸し手は、PACEローンを収益で完済するという条件で借り換えを許可する場合があります。
