Prêt pour l'énergie propre évaluée par la propriété (PACE)
Qu'est-ce qu'un prêt Property Assessed Clean Energy (PACE) ?
Un prêt Property Assessed Clean Energy (PACE) est un type de financement disponible pour apporter des améliorations en matière d'efficacité énergétique et d'énergie renouvelable dans une propriété commerciale ou résidentielle.
Les programmes PACE sont supervisés par le Département américain de l'énergie, et plus de 2 milliards de dollars de projets d'efficacité énergétique sur des propriétés commerciales ont été financés dans plus de 36 États ainsi que dans le district de Columbia.
Cependant, la composante résidentielle a été plus lente à gagner du terrain, avec des programmes de financement pour l'immobilier résidentiel disponibles uniquement en Californie, en Floride et au Missouri. En 2020, les chiffres les plus récents disponibles en décembre 2021, plus de 306 000 propriétaires ont eu recours à des prêts pour réaliser des améliorations énergétiques et autres.
Comment fonctionne un prêt d'énergie propre évalué par la propriété (PACE)
Le financement par prêt PACE peut être utilisé pour plusieurs améliorations éconergétiques, y compris la modernisation parasismique des maisons, des bâtiments commerciaux ou des propriétés industrielles situées dans des zones sujettes aux tremblements de terre ; mesures de préparation aux ouragans; installation de panneaux solaires ou de chaudières ; toiture économe en énergie; et mises à niveau de l'éclairage LED.
Avec ce type de financement, la propriété sert de garantie et la dette est directement liée à la propriété plutôt qu'à son propriétaire. Tout solde restant sur un prêt PACE reste intact lorsque la propriété de la propriété change de mains.
Contrairement à un prêt hypothécaire traditionnel,. le financement PACE ne nécessite pas de versement initial initial. Les prêts PACE manquent également d'un paiement mensuel régulier. Au lieu de cela, ces prêts sont remboursés au moyen d'évaluations foncières en plus des impôts fonciers réguliers du propriétaire . Ces évaluations s'étalent sur une période précise, généralement de 10 à 20 ans, en fonction du montant des financements concernés. Les propriétaires fonciers qui omettent de payer les évaluations régulièrement sont généralement passibles des mêmes sanctions qu'en cas de non-paiement de toute autre facture d'impôt foncier.
Le financement PACE n'implique généralement pas le même processus de souscription qu'un prêt hypothécaire traditionnel. Les propriétaires peuvent financer 100 % du coût des améliorations liées à l'énergie, et la solvabilité n'est pas un élément important du processus d'approbation. Les programmes PACE individuels sont administrés par des agences gouvernementales nationales et locales, qui disposent d'un certain pouvoir discrétionnaire dans l'établissement des directives d'approbation.
En termes de taille, le marché des prêts résidentiels PACE (R-PACE) est estimé à 7,3 milliards de dollars. segment de l'industrie américaine des prêts qui connaît la croissance la plus rapide. La taille du marché commercial du financement PACE (C-PACE) est d'un peu plus de 2 milliards de dollars pour 2 560 projets.
Freddie Mac, Fannie Mae et les banques Federal Home Loan n'accordent pas d'hypothèques sur les maisons avec un prêt PACE, donc si vous en souscrivez un, il est important de reconnaître qu'il peut être difficile de vendre votre maison.
Avantages et inconvénients d'un prêt Property Assessed Clean Energy (PACE)
Les prêts d'énergie propre évalués par la propriété offrent aux propriétaires immobiliers la possibilité d'améliorer les flux de trésorerie des propriétaires, en étalant le remboursement sur de nombreuses années par rapport à un paiement initial important. Ces prêts puisent dans des sources de capitaux privés, et ces prêts peuvent aider les propriétaires à déduire les paiements de leur impôt sur le revenu au moment des impôts. En outre, les prêts PACE permettent aux villes et villages de créer des options d'efficacité énergétique et d'énergie renouvelable sur les propriétés.
Cependant, des inconvénients existent. Ces types de prêts ne sont disponibles que pour ceux qui possèdent des biens. Vous pouvez avoir besoin de grosses sommes d'argent pour payer les configurations juridiques et administratives. Vous ne pouvez pas financer des articles portables comme des appareils de cuisine, et il peut y avoir des complications si vous souhaitez vendre votre propriété avec un privilège PACE attaché.
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Processus de prêt pour l'énergie propre évaluée par la propriété (PACE)
Semblable à une hypothèque ou à un refinancement, un prêt PACE et votre admissibilité à celui-ci sont basés sur une série de facteurs, y compris la valeur nette de votre maison, votre historique de paiement sur votre hypothèque et votre capacité à rembourser l'évaluation foncière.
Une fois que vous êtes approuvé pour un prêt PACE, vous devez trouver un entrepreneur qui acceptera de travailler avec un. Les entrepreneurs sont souvent payés pour leur travail en plusieurs versements, mais avec un prêt PACE, l'entrepreneur est payé une fois le projet terminé. Lorsque le projet sera terminé, vous serez responsable de rembourser le prêt lorsque vous paierez vos taxes foncières.
Comme tout prêt, il est généralement bon de rechercher des alternatives de prêt à PACE. Si vous décidez de contracter un prêt PACE, assurez-vous d'examiner les conditions et de savoir si vous êtes admissible à des crédits d'impôt et avez de l'argent en main pour payer les frais. Un prêt PACE est généralement financé à 100%, mais comme les évaluations foncières sont payées annuellement (ou deux fois par an), le coût du prêt peut être supérieur à un paiement mensuel.
Pace Titrisation
Les programmes d'obligations résidentiels d'État Property Assessed Clean Energy (PACE) gagnent en popularité parmi les investisseurs. Une illustration en est Ygrene Energy Fund, un émetteur de titres adossés à des obligations et des évaluations PACE, qui a annoncé en 2020 avoir clôturé sa titrisation GoodGreen 2020-1 avec l'émission de 318 millions de dollars de titres de créance de qualité investissement.
Selon un communiqué de la société, "s'appuyant sur les plus de 525 millions de dollars que la société a titrisés en 2019, en décembre 2021, la société a réalisé 10 opérations de titrisation totalisant 2 milliards de dollars et reste le seul initiateur PACE avec un bilan réussi et continu de titrisant à la fois les actifs résidentiels PACE et commerciaux (C-PACE). »
Émis par des entités gouvernementales locales, les obligations PACE sont des munis imposables. Ils financent des mises à niveau d'amélioration énergétique pour les propriétaires résidentiels ou les propriétaires de biens commerciaux et sont souvent non notés et structurés comme des obligations d'évaluation spéciale à obligation limitée. La raison en est qu'ils sont remboursés par les paiements d'évaluation foncière et qu'ils ajoutent un privilège fiscal à toute propriété avec un prêt PACE.
Exemple de prêt Property Assessed Clean Energy (PACE)
Décembre 2018 a vu l'émission d'un prêt immobilier commercial PACE de 24,9 millions de dollars, le plus important financement C-PACE de l'année. Accordé à Shamrock Development, Inc., un promoteur basé au Nebraska, le prêt est prévu pour aider à financer un projet de rénovation urbaine pour deux pâtés de maisons du centre-ville d'Omaha.
Le promoteur a utilisé les fonds pour mettre à niveau et mettre en œuvre des mesures d'efficacité énergétique pour un hôtel Marriott, un immeuble d'appartements et 90 000 pieds carrés d'espace de vente au détail. La ville d'Omaha a administré le financement C-PACE pour le district d'évaluation de l'énergie propre de l'est du Nebraska. À partir de 2021, certaines parties du développement sont terminées et la construction se poursuit dans d'autres parties du quartier.
Considérations particulières
Cet accès relativement facile au financement a été comparé à l'atmosphère de prêt du marché du logement résidentiel pendant la crise des subprimes.
En juillet 2016, l' administration fédérale du logement a annoncé qu'elle commencerait à assurer les prêts hypothécaires portant des privilèges liés au programme de prêts PACE. Les paiements de prêt PACE seront bloqués avec les taxes foncières régulières. Ceux qui achètent une maison via le programme FHA qui a un prêt PACE en place seront responsables de tout solde impayé restant sur le prêt.
Points forts
Certains prêteurs hypothécaires n'accorderont pas d'hypothèque à quelqu'un qui veut acheter une maison avec un prêt PACE attaché.
Les programmes PACE peuvent être utilisés pour les propriétés résidentielles ou commerciales.
Un prêt PACE est attaché au bien immobilier versus un immeuble ou une habitation.
Les prêts PACE sont payés lors des évaluations fiscales et sont considérés comme un privilège fiscal.
Il peut être difficile de vendre une maison avec un prêt PACE car il reste avec la propriété et est transféré au prochain propriétaire.
FAQ
Pouvez-vous vendre une maison avec un prêt PACE ?
Oui. Vous pouvez vendre une maison avec un prêt PACE car ce type de prêt est attaché à la propriété plutôt qu'à la maison elle-même, même si l'argent a été utilisé pour quelque chose qui fait partie de la maison. Le prêt est lié à l'évaluation de la propriété afin que les acheteurs héritent du prêt des vendeurs.
D'où vient le financement PACE ?
Les prêts de rythme sont généralement financés par des obligations municipales.
Pouvez-vous rembourser un prêt PACE plus tôt ?
Oui, vous pouvez rembourser un prêt PACE par anticipation en payant l'intégralité de l'évaluation par rapport aux conditions du prêt. C'est ce qu'on appelle un gain, et cela signifie que vous supprimez l'évaluation fiscale de votre propriété.
Comment puis-je refinancer avec un prêt PACE ?
Il peut être difficile de refinancer avec un prêt PACE, car ces prêts sont des privilèges fiscaux et doivent être payés en premier. Cela signifie que vous devrez peut-être rembourser le privilège en totalité avant de refinancer votre prêt hypothécaire. Les prêts hypothécaires conventionnels peuvent ne pas vous permettre de refinancer avec un prêt PACE en place à moins que vous ne le remboursiez d'abord. Certains prêteurs peuvent vous permettre de refinancer à la condition que vous remboursiez votre prêt PACE avec le produit.
