قرض الطاقة النظيفة المقدرة على الممتلكات (PACE)
ما هو قرض الطاقة النظيفة المقدرة على العقار؟
إن قرض الطاقة النظيفة المقدرة على الممتلكات (PACE) هو نوع من التمويل المتاح لإجراء ترقيات كفاءة الطاقة وتحسينات الطاقة المتجددة في عقار تجاري أو سكني.
تشرف وزارة الطاقة الأمريكية على برامج PACE ، وقد تم تمويل أكثر من 2 مليار دولار من مشاريع كفاءة الطاقة في العقارات التجارية في أكثر من 36 ولاية بالإضافة إلى مقاطعة كولومبيا.
ومع ذلك ، كان المكون السكني أبطأ في اكتساب قوة جذب ، مع توفر برامج تمويل للعقارات السكنية في كاليفورنيا وفلوريدا وميسوري فقط. اعتبارًا من عام 2020 ، أحدث الأرقام المتاحة اعتبارًا من ديسمبر 2021 ، استفاد أكثر من 306000 من أصحاب المنازل من القروض لإجراء تحسينات كفاءة الطاقة وغيرها من التحسينات.
كيف يعمل قرض الطاقة النظيفة (PACE) المقدر للعقار
يمكن استخدام تمويل قرض PACE في العديد من التحسينات الموفرة للطاقة ، بما في ذلك التعديل التحديثي الزلزالي للمنازل أو المباني التجارية أو الممتلكات الصناعية الواقعة في المناطق المعرضة للزلازل ؛ تدابير التأهب للأعاصير. تركيب الألواح الشمسية أو الغلايات ؛ تسقيف موفر للطاقة وترقيات إضاءة LED.
مع هذا النوع من التمويل ، يكون العقار بمثابة ضمان ، ويرتبط الدين مباشرة بالعقار بدلاً من مالكه. يظل أي رصيد متبقي في قرض PACE كما هو عند تغيير ملكية العقار.
على عكس قرض الرهن العقاري التقليدي ، لا يتطلب تمويل PACE دفعة مقدمة مقدمًا. تفتقر قروض PACE أيضًا إلى مدفوعات شهرية منتظمة. وبدلاً من ذلك ، يتم سداد هذه القروض من خلال تقييمات الممتلكات كإضافة إلى ضرائب الملكية العادية. هذه التقييمات موزعة على إطار زمني محدد ، عادة من 10 إلى 20 سنة ، بناءً على مبلغ التمويل المعني. يخضع مالكو العقارات الذين يفشلون في دفع التقييمات بانتظام إلى نفس العقوبات التي يتعرضون لها في حالة عدم دفع أي فاتورة ضريبية أخرى على الممتلكات.
لا ينطوي تمويل PACE عادة على نفس عملية الاكتتاب مثل الرهن العقاري التقليدي. يمكن لمالكي العقارات تمويل 100٪ من تكلفة التحسينات المتعلقة بالطاقة ، ولا تعد الجدارة الائتمانية مكونًا مهمًا في عملية الموافقة. تتم إدارة برامج PACE الفردية من قبل الوكالات الحكومية الحكومية والمحلية ، والتي تتمتع بقدر معين من السلطة التقديرية في وضع إرشادات الموافقة.
من حيث الحجم ، يُقدر سوق قروض PACE السكنية (R-PACE) بـ 7.3 مليار دولار - أي تم إصدار قروض تراكمية بقيمة 7.3 مليار دولار لـ 306000 ترقية للمنزل من عام 2010 إلى ديسمبر 2020. وقد أثبتت نفسها على أنها القطاع الأسرع نموًا في صناعة الإقراض الأمريكية. حجم السوق التجاري لتمويل PACE (C-PACE) يزيد قليلاً عن 2 مليار دولار لـ 2560 مشروعًا.
لا تقدم بنوك Freddie Mac و Fannie Mae و Federal Home Loan قروضًا عقارية على المنازل التي تم إرفاق قرض PACE بها ، لذا إذا حصلت على قرض ، فمن المهم أن تدرك أنه قد يكون من الصعب بيع منزلك.
مزايا وعيوب قرض الطاقة النظيفة المقدرة على الممتلكات (PACE)
توفر قروض الطاقة النظيفة المقدرة على العقارات لأصحاب العقارات إمكانية تحسين التدفق النقدي للمالكين ، وتوزيع السداد على مدى سنوات عديدة مقابل دفعة واحدة كبيرة مقدمة. تستفيد هذه القروض من مصادر رأس المال الخاص ، ويمكن أن تساعد هذه القروض مالكي العقارات على خصم المدفوعات من التزامات ضريبة الدخل الخاصة بهم في وقت الضريبة. بالإضافة إلى ذلك ، تسمح قروض PACE للمدن والبلدات بإنشاء خيارات كفاءة الطاقة والطاقة المتجددة في العقارات.
ومع ذلك ، توجد عيوب. هذه الأنواع من القروض متاحة فقط لمن يمتلكون عقارات. قد تحتاج إلى مبالغ نقدية كبيرة لدفع تكاليف الإعدادات القانونية والإدارية. لا يمكنك تمويل أشياء محمولة مثل أجهزة المطبخ ، وقد تكون هناك تعقيدات إذا كنت ترغب في بيع الممتلكات الخاصة بك مع إرفاق امتياز PACE.
TTT
عملية قرض الطاقة النظيفة المقدرة بالممتلكات (PACE)
على غرار الرهن العقاري أو إعادة التمويل ، يعتمد قرض PACE وأهليتك للحصول على أحدهما على مجموعة من العوامل ، بما في ذلك حقوق الملكية الموجودة في منزلك ، وسجل الدفع على الرهن العقاري الخاص بك ، وقدرتك على سداد تقييم الممتلكات.
بمجرد الموافقة على الحصول على قرض PACE ، يجب عليك العثور على مقاول يوافق على العمل معه. غالبًا ما يتم الدفع للمقاولين مقابل عملهم على أقساط ، ولكن مع قرض PACE ، يتم الدفع للمقاول بمجرد اكتمال المشروع. عند الانتهاء من المشروع ، ستكون مسؤولاً عن سداد القرض عندما تدفع ضرائب الممتلكات الخاصة بك.
مثل أي قرض ، من الجيد عادةً التسوق بحثًا عن بدائل قروض لـ PACE. إذا قررت الحصول على قرض PACE ، فتأكد من مراجعة الشروط ومعرفة ما إذا كنت مؤهلاً للحصول على ائتمانات ضريبية ولديك أموال في متناول اليد لدفع أي رسوم. عادةً ما يتم تمويل قرض PACE بنسبة 100٪ ، ولكن نظرًا لأن تقييمات الممتلكات تُدفع سنويًا (أو مرتين في السنة) ، فقد تكون تكلفة القرض أعلى من الدفعة الشهرية.
سرعة التوريق
تزداد شعبية برامج سندات الطاقة النظيفة (PACE) القائمة على العقارات السكنية في الولاية بين المستثمرين. المثال التوضيحي هو صندوق Ygrene Energy ، وهو مُصدر للأوراق المالية المدعومة بسندات وتقييمات PACE ، والذي أعلن في عام 2020 أنه أغلق عملية توريق GoodGreen 2020-1 بإصدار 318 مليون دولار من سندات الدين ذات الدرجة الاستثمارية.
وفقًا لبيان صادر عن الشركة ، "بناءً على أكثر من 525 مليون دولار قامت الشركة بتوريقها في عام 2019 ، اعتبارًا من ديسمبر 2021 ، أنجزت الشركة 10 معاملات توريق بلغ مجموعها 2 مليار دولار أمريكي ولا تزال الشركة المنشئة الوحيدة لـ PACE التي تتمتع بسجل حافل وناجح ومستمر. توريق أصول PACE السكنية والتجارية (C-PACE) ".
صادرة عن كيانات حكومية محلية ، سندات PACE خاضعة للضريبة مونس. إنهم يمولون ترقيات تحسين الطاقة لأصحاب المنازل السكنية أو مالكي العقارات التجارية وغالبًا ما تكون غير مصنفة ومهيكلة كسندات تقييم خاصة ذات التزام محدود. والسبب هو أنه يتم سدادها من خلال مدفوعات تقييم الممتلكات ، ويقومون بالفعل بإضافة امتياز ضريبي إلى أي عقار مع قرض PACE.
مثال على قرض تم تقييمه باستخدام الطاقة النظيفة (PACE)
شهد ديسمبر 2018 إصدار قرض PACE للممتلكات التجارية بقيمة 24.9 مليون دولار أمريكي ، وهو أكبر تمويل منفرد لـ C-PACE لهذا العام. تم منح القرض لشركة Shamrock Development، Inc. ، وهي شركة مطورة مقرها نبراسكا ، ومن المقرر أن يساعد القرض في تمويل مشروع تجديد حضري لمجموعتين من وسط مدينة أوماها.
استخدم المطور الأموال لترقية وتنفيذ تدابير موفرة للطاقة لفندق ماريوت ، ومبنى سكني ، ومساحة تجزئة تبلغ 90 ألف قدم مربع. أدارت مدينة أوماها تمويل C-PACE لمنطقة تقييم الطاقة النظيفة في شرق نبراسكا. اعتبارًا من عام 2021 ، تم الانتهاء من أجزاء من التطوير ، ويستمر البناء في أجزاء أخرى من الحي.
إعتبارات خاصة
تمت مقارنة هذا الوصول السهل نسبيًا إلى التمويل بجو الإقراض في سوق الإسكان السكنية خلال أزمة الرهن العقاري.
في يوليو 2016 ، أعلنت إدارة الإسكان الفيدرالية أنها ستبدأ في تأمين الرهون العقارية التي تحمل امتيازات مرتبطة ببرنامج قرض PACE. سيتم ضمان مدفوعات قروض PACE مع ضرائب الملكية العادية. أولئك الذين يشترون منزلًا من خلال برنامج قروض إدارة الإسكان الفدرالية الذي لديه قرض PACE ساري المفعول سيكونون مسؤولين عن أي رصيد غير مدفوع متبقي على القرض.
يسلط الضوء
لن يمنح بعض مقرضي الرهن العقاري قرضًا عقاريًا لمن يريد شراء منزل بقرض PACE مرفق.
يمكن استخدام برامج PACE للعقارات السكنية أو التجارية.
يتم إرفاق قرض PACE بالعقار مقابل المبنى أو المنزل.
تُدفع قروض PACE أثناء التقييمات الضريبية وتعتبر امتيازًا ضريبيًا.
قد يكون من الصعب بيع منزل مع قرض PACE مرفق به لأنه يبقى مع العقار وينتقل إلى المالك التالي.
التعليمات
هل يمكنك بيع منزل بقرض PACE؟
نعم. يمكنك بيع منزل بقرض PACE لأن هذا النوع من القروض مرتبط بالعقار بدلاً من المنزل نفسه ، حتى لو تم استخدام المال لشيء يمثل جزءًا من المنزل. القرض مرتبط بتقييم العقار لذلك سيرث المشترون القرض من البائعين.
من أين يأتي تمويل PACE؟
يتم تمويل القروض السريعة عادة من خلال السندات البلدية.
هل يمكنك سداد قرض PACE مبكرًا؟
نعم ، يمكنك سداد قرض PACE مبكرًا عن طريق سداد التقييم بالكامل مقابل شروط القرض. يسمى هذا بالمكافأة ، وهذا يعني أنك تزيل التقييم الضريبي من ممتلكاتك.
كيف يمكنني إعادة التمويل من خلال قرض PACE؟
قد يكون من الصعب إعادة التمويل بقرض PACE لأن هذه القروض هي امتيازات ضريبية ، ويجب سدادها أولاً ، وهذا يعني أنه قد يتعين عليك سداد الرهن بالكامل قبل إعادة تمويل رهنك العقاري. قد لا تسمح لك قروض الرهن العقاري التقليدية بإعادة التمويل بقرض PACE ساري المفعول ما لم تسدده أولاً. قد يسمح لك بعض المقرضين بإعادة التمويل بشرط أن تسدد قرض PACE الخاص بك مع العائدات.
