Prestito per l'energia pulita (PACE) valutato dalla proprietà
Che cos'è un prestito per l'energia pulita (PACE) valutato dalla proprietà ?
Un prestito Property Assessed Clean Energy (PACE) è un tipo di finanziamento disponibile per apportare miglioramenti dell'efficienza energetica e miglioramenti delle energie rinnovabili in una proprietà commerciale o residenziale.
I programmi PACE sono supervisionati dal Dipartimento dell'Energia degli Stati Uniti e oltre 2 miliardi di dollari in progetti di efficienza energetica su immobili commerciali sono stati finanziati in oltre 36 stati più il Distretto di Columbia.
Tuttavia, la componente residenziale è stata più lenta a prendere piede, con programmi di finanziamento per la proprietà residenziale disponibili solo in California, Florida e Missouri. A partire dal 2020, i dati più recenti disponibili a dicembre 2021, oltre 306.000 proprietari di case si sono avvalsi di prestiti per apportare miglioramenti all'efficienza energetica e ad altri miglioramenti.
Come funziona un prestito per l'energia pulita (PACE) valutato dalla proprietÃ
Il finanziamento del prestito PACE può essere utilizzato per diversi miglioramenti dell'efficienza energetica, compreso l'adeguamento sismico di case, edifici commerciali o proprietà industriali situate in aree soggette a terremoti; misure di preparazione agli uragani; installazione di pannelli solari o caldaie; coperture ad alta efficienza energetica; e aggiornamenti dell'illuminazione a LED.
Con questo tipo di finanziamento, la proprietà funge da garanzia e il debito è legato direttamente alla proprietà anziché al suo proprietario. Qualsiasi saldo residuo su un prestito PACE rimane intatto quando la proprietà della proprietà passa di mano.
A differenza di un mutuo ipotecario tradizionale,. il finanziamento PACE non richiede un acconto anticipato. Anche i prestiti PACE mancano di una rata mensile regolare. Invece, questi prestiti vengono rimborsati attraverso valutazioni di proprietà in aggiunta alle normali tasse sulla proprietà del proprietario. Queste valutazioni sono distribuite su un arco di tempo specifico, in genere da 10 a 20 anni, in base all'importo del finanziamento coinvolto. I proprietari di immobili che non pagano regolarmente gli accertamenti sono generalmente soggetti alle stesse sanzioni previste per il mancato pagamento di qualsiasi altra imposta sugli immobili.
Il finanziamento PACE in genere non prevede lo stesso processo di sottoscrizione di un mutuo tradizionale. I proprietari di immobili possono finanziare il 100% del costo dei miglioramenti energetici e l' affidabilità creditizia non è una componente significativa del processo di approvazione. I singoli programmi PACE sono amministrati da agenzie governative statali e locali, che hanno una certa discrezionalità nella definizione delle linee guida di approvazione.
In termini di dimensioni, il mercato dei prestiti PACE residenziali (R-PACE) è stimato a $ 7,3 miliardi, ovvero un valore cumulativo di $ 7,3 miliardi di prestiti è stato emesso per 306.000 ristrutturazioni di case dal 2010 a dicembre 2020. Si è affermato come il segmento in più rapida crescita del settore dei prestiti statunitensi. La dimensione del mercato commerciale per il finanziamento PACE (C-PACE) è di poco superiore ai 2 miliardi di dollari per 2.560 progetti.
Le banche Freddie Mac, Fannie Mae e Federal Home Loan non concedono mutui su case con un prestito PACE annesso, quindi se ne prendi uno, è importante riconoscere che potrebbe essere difficile vendere la tua casa.
Vantaggi e svantaggi di un prestito per l'energia pulita (PACE) valutato dalla proprietÃ
I prestiti per l'energia pulita valutati sulla proprietà offrono ai proprietari di immobili la possibilità di migliorare il flusso di cassa per i proprietari, distribuendo il rimborso su molti anni rispetto a un unico grande pagamento anticipato. Questi prestiti attingono a fonti di capitale privato e questi prestiti possono aiutare i proprietari di immobili a detrarre i pagamenti dalla loro imposta sul reddito al momento delle tasse. Inoltre, i prestiti PACE consentono a città e paesi di creare efficienza energetica e opzioni di energia rinnovabile sugli immobili.
Tuttavia, esistono degli svantaggi. Questi tipi di prestiti sono disponibili solo per coloro che possiedono proprietà . Potrebbero essere necessarie ingenti somme di denaro per pagare le configurazioni legali e amministrative. Non puoi finanziare oggetti portatili come elettrodomestici da cucina e potrebbero esserci complicazioni se desideri vendere la tua proprietà con un pegno PACE allegato.
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Processo di prestito di energia pulita (PACE) valutato dalla proprietÃ
Simile a un mutuo o un rifinanziamento, un prestito PACE e la tua idoneità per uno si basa su una serie di fattori, tra cui l'equità che hai nella tua casa, la cronologia dei pagamenti del tuo mutuo e la tua capacità di rimborsare la valutazione della proprietà .
Una volta che sei stato approvato per un prestito PACE, devi trovare un appaltatore che accetti di lavorare con uno. Gli appaltatori vengono spesso pagati per il loro lavoro a rate, ma con un prestito PACE, l'appaltatore viene pagato una volta completato il progetto. Al termine del progetto, sarai responsabile del rimborso del prestito quando pagherai le tasse sulla proprietà .
Come ogni prestito, di solito è bene cercare alternative di prestito a PACE. Se decidi di stipulare un prestito PACE, assicurati di rivedere i termini e scoprire se sei idoneo per i crediti d'imposta e hai soldi a disposizione per pagare eventuali commissioni. Un prestito PACE è solitamente finanziato al 100%, ma poiché le valutazioni della proprietà vengono pagate annualmente (o due volte l'anno), il costo del prestito può essere superiore a una rata mensile.
Pace di cartolarizzazione
I programmi obbligazionari statali per l'energia pulita valutata sulla proprietà residenziale (PACE) stanno diventando sempre più popolari tra gli investitori. Un esempio è Ygrene Energy Fund, un emittente di titoli garantiti da obbligazioni e valutazioni PACE, che ha annunciato nel 2020 di aver chiuso la cartolarizzazione GoodGreen 2020-1 con l'emissione di $ 318 milioni di titoli di debito investment grade.
Secondo una dichiarazione della società , "sulla base degli oltre $ 525 milioni che la Società ha cartolarizzato nel 2019, a dicembre 2021, la società ha completato 10 operazioni di cartolarizzazione per un totale di $ 2 miliardi e rimane l'unico originator PACE con un track record di successo e continuo di cartolarizzazione di attività sia residenziali PACE che commerciali (C-PACE)."
Emessi da enti locali, i titoli PACE sono muni tassabili. Finanziano gli aggiornamenti per il miglioramento dell'energia ai proprietari di case residenziali o ai proprietari di immobili commerciali e sono spesso privi di rating e strutturati come obbligazioni di valutazione speciale a obbligo limitato. Il motivo è che vengono rimborsati dai pagamenti di valutazione della proprietà e aggiungono un privilegio fiscale a qualsiasi proprietà con un prestito PACE.
Esempio di un prestito per l'energia pulita (PACE) valutato dalla proprietÃ
Dicembre 2018 ha visto l'emissione di un prestito PACE per immobili commerciali da 24,9 milioni di dollari, il più grande finanziamento C-PACE dell'anno. Assegnato a Shamrock Development, Inc., uno sviluppatore con sede nel Nebraska, il prestito dovrebbe aiutare a finanziare un progetto di rinnovamento urbano per due isolati del centro di Omaha.
Lo sviluppatore ha utilizzato i fondi per aggiornare e implementare misure di efficienza energetica per un hotel Marriott, un condominio e 90.000 piedi quadrati di spazio commerciale. La città di Omaha ha amministrato il finanziamento C-PACE per il distretto di valutazione dell'energia pulita del Nebraska orientale. A partire dal 2021, parti dello sviluppo sono terminate e la costruzione continua in altre parti del quartiere.
Considerazioni speciali
Questo accesso relativamente facile ai finanziamenti è stato paragonato all'atmosfera di prestito del mercato immobiliare residenziale durante la crisi dei mutui subprime.
Nel luglio 2016, l' Amministrazione federale per l'edilizia abitativa ha annunciato che avrebbe iniziato ad assicurare i mutui che comportano gravami connessi al programma di prestito PACE. I pagamenti del prestito PACE saranno vincolati da regolari tasse sulla proprietà . Coloro che acquistano una casa tramite il programma FHA che dispone di un prestito PACE in atto saranno responsabili dell'eventuale saldo non pagato rimanente sul prestito.
Mette in risalto
Alcuni istituti di credito ipotecario non concederanno un mutuo a qualcuno che desidera acquistare una casa con un prestito PACE annesso.
I programmi PACE possono essere utilizzati per immobili residenziali o commerciali.
Un prestito PACE è collegato alla proprietà contro un edificio o una casa.
I prestiti PACE sono erogati in sede di accertamento fiscale e sono considerati gravami fiscali.
Può essere difficile vendere una casa con un prestito PACE allegato perché rimane con la proprietà e si trasferisce al prossimo proprietario.
FAQ
Puoi vendere una casa con un prestito PACE?
Sì. Puoi vendere una casa con un prestito PACE perché questo tipo di prestito è collegato alla proprietà piuttosto che alla casa stessa, anche se i soldi sono stati utilizzati per qualcosa che fa parte della casa. Il prestito è legato alla valutazione della proprietà , quindi gli acquirenti erediteranno il prestito dai venditori.
Da dove vengono i finanziamenti PACE?
I prestiti Pace sono in genere finanziati tramite obbligazioni municipali.
Puoi pagare un prestito PACE in anticipo?
Sì, puoi estinguere anticipatamente un prestito PACE pagando per intero la valutazione rispetto ai termini del prestito. Questo è chiamato payoff e significa che rimuovi l'accertamento fiscale dalla tua proprietà .
Come faccio a rifinanziare con un prestito PACE?
Può essere difficile rifinanziare con un prestito PACE perché questi prestiti sono gravami fiscali e devono essere pagati prima. Ciò significa che potresti dover pagare il privilegio per intero prima di rifinanziare il tuo mutuo. I mutui ipotecari convenzionali potrebbero non consentirti di rifinanziare con un prestito PACE in atto a meno che tu non lo ripaghi prima. Alcuni istituti di credito possono lasciarti rifinanziare a condizione che tu paghi il tuo prestito PACE con i proventi.
