物业评估清洁能源 (PACE) 贷款

什么是经过物业评估的清洁能源 (PACE) 贷款？

物业评估清洁能源 (PACE) 贷款是一种可用于在商业或住宅物业中进行能源效率升级和可再生能源改进的融资。

PACE 计划由美国能源部监督，超过 20 亿美元的商业地产能效项目已在超过 36 个州和哥伦比亚特区获得融资。

然而，住宅部分获得牵引力的速度较慢，只有加利福尼亚州、佛罗里达州和密苏里州有住宅物业融资计划。根据截至 2021 年 12 月的最新数据，截至 2020 年，超过 306,000 名房主利用贷款进行能源效率和其他改进。

物业评估清洁能源 (PACE) 贷款如何运作

PACE 贷款融资可用于多项节能改造，包括对位于地震多发地区的住宅、商业建筑或工业物业进行抗震改造；飓风防备措施；安装太阳能电池板或锅炉；节能屋面；和 LED 照明升级。

通过这种类型的融资，财产作为抵押品，债务直接与财产而非所有者联系在一起。当财产所有权易手时，PACE 贷款的任何剩余余额保持不变。

与传统的抵押贷款不同，PACE 融资不需要首付。 PACE贷款也缺乏每月定期付款。相反，这些贷款通过财产评估偿还，作为业主常规财产税的补充。根据所涉及的融资金额，这些评估分散在特定的时间范围内，通常为 10 到 20 年。未能定期支付评估的业主通常会受到与不支付任何其他财产税账单相同的处罚。

PACE 融资通常不涉及与传统抵押贷款相同的承销流程。业主可以为与能源相关的改进成本提供 100% 的资金，而信誉并不是审批过程的重要组成部分。个人 PACE 计划由州和地方政府机构管理，它们在制定审批指南时具有一定的自由裁量权。

就规模而言，住宅 PACE 贷款市场 (R-PACE) 估计为 73 亿美元，也就是说，从 2010 年到 2020 年 12 月，已为 306,000 次房屋升级发放了价值 73 亿美元的贷款。美国借贷行业增长最快的部分。 PACE 融资 (C-PACE) 的商业市场规模略高于 20 亿美元，涉及 2,560 个项目。

Freddie Mac、Fannie Mae 和 Federal Home Loan 银行不会为附有 PACE 贷款的房屋提供抵押贷款，因此如果您选择其中之一，重要的是要认识到您的房屋可能难以出售。

物业评估清洁能源 (PACE) 贷款的优缺点

物业评估清洁能源贷款提供业主可以改善业主的现金流，将还款分摊到多年而不是一笔大额的预付款。这些贷款利用了私人资本的来源，这些贷款可以帮助业主在纳税时从他们的所得税义务中扣除款项。此外，PACE 贷款允许城镇在物业上创造能源效率和可再生能源选择。

然而，缺点也存在。这些类型的贷款仅适用于拥有财产的人。您可能需要大量现金来支付法律和行政设置费用。您无法为厨房用具等便携式物品提供资金，如果您想出售附带 PACE 留置权的财产，可能会出现复杂情况。

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物业评估清洁能源 (PACE) 贷款流程

与抵押贷款或再融资类似，PACE 贷款和您的贷款资格取决于一系列因素，包括您拥有的房屋净值、您的抵押贷款还款历史以及您偿还财产评估的能力。

一旦您获得 PACE 贷款的批准，您必须找到一个同意与其合作的承包商。承包商经常分期支付他们的工作费用，但通过 PACE 贷款，一旦项目完成，承包商就会得到报酬。项目完成后，您将负责在支付房产税时偿还贷款。

像任何贷款一样，货比三家寻找 PACE 的贷款替代品通常是件好事。如果您决定申请 PACE 贷款，请务必查看条款并确定您是否有资格获得税收抵免以及是否有钱支付任何费用。 PACE 贷款通常是 100% 融资的，但由于财产评估每年（或每年两次）支付，贷款成本可能高于每月支付。

步伐证券化

以国家为基础的住宅物业评估清洁能源 (PACE) 债券计划在投资者中越来越受欢迎。一个例子是由 PACE 债券和评估支持的证券发行人 Ygrene Energy Fund，该基金于 2020 年宣布结束其 GoodGreen 2020-1 证券化，发行了 3.18 亿美元的投资级债务证券。

根据该公司的一份声明，“在公司 2019 年证券化超过 5.25 亿美元的基础上，截至 2021 年 12 月，该公司完成了 10 笔证券化交易，总金额为 20 亿美元，并且仍然是唯一一家成功且持续记录将住宅 PACE 和商业 (C-PACE) 资产证券化。”

PACE 债券由地方政府实体发行，属于应税市政债券。它们为住宅业主或商业物业业主的能源改进升级提供资金，并且通常不被评级，结构为有限责任、特殊评估债券。原因是他们是通过财产评估付款来偿还的，而且他们确实为任何拥有 PACE 贷款的财产增加了税收留置权。

物业评估清洁能源 (PACE) 贷款示例

2018 年 12 月，发行了 2490 万美元的商业地产 PACE 贷款，这是当年最大的单笔 C-PACE 融资。这笔贷款授予总部位于内布拉斯加州的开发商 Shamrock Development, Inc.，旨在帮助资助奥马哈市中心两个街区的城市更新项目。

开发商利用这笔资金升级并实施了万豪酒店、公寓楼和 90,000 平方英尺零售空间的节能措施。奥马哈市为内布拉斯加州东部清洁能源评估区管理 C-PACE 融资。截至 2021 年，部分开发项目已完成，附近其他地区的建设仍在继续。

特别注意事项

次贷危机期间住宅市场的借贷气氛相提并论。

2016 年 7 月，联邦住房管理局宣布将开始为带有与 PACE 贷款计划相关的留置权的抵押贷款提供保险。 PACE 贷款支付将由定期财产税托管。那些通过 FHA 计划购买具有 PACE 贷款的房屋的人将对贷款中剩余的任何未付余额负责。

＃＃强调

一些抵押贷款人不会向想要购买附带 PACE 贷款的房屋的人提供抵押贷款。
PACE 计划可用于住宅或商业物业。
PACE 贷款附在房产与建筑物或房屋之间。
PACE 贷款在税务评估期间支付，被视为税收留置权。
出售附有 PACE 贷款的房屋可能很困难，因为它留在物业中并转移给下一位业主。

＃＃常问问题

你能用 PACE 贷款卖房子吗？

是的。您可以出售带有 PACE 贷款的房屋，因为这种类型的贷款附在房产上，而不是房屋本身，即使这笔钱用于房屋的一部分。贷款与房产评估挂钩，因此买家将从卖家那里继承贷款。

PACE 资金从何而来？

佩斯贷款通常通过市政债券提供资金。

您可以提前还清 PACE 贷款吗？

是的，您可以通过全额支付评估而不是贷款条款来提前还清 PACE 贷款。这被称为回报，这意味着您从您的财产中删除税收评估。

我如何使用 PACE 贷款进行再融资？

使用 PACE 贷款进行再融资可能会很棘手，因为这些贷款是税收留置权，必须先支付，这意味着您可能必须在为抵押贷款再融资之前全额支付留置权。除非您先还清，否则传统的抵押贷款可能不允许您使用 PACE 贷款进行再融资。一些贷方可能会让您再融资，条件是您用收益偿还您的 PACE 贷款。