Property Assessed Clean Energy (PACE) Lån

Hva er et eiendomsvurdert rent energilån (PACE)?

Et Property Assessed Clean Energy-lån (PACE) er en type finansiering tilgjengelig for å gjøre energieffektivitetsoppgraderinger og forbedringer av fornybar energi på en kommersiell eller boligeiendom.

PACE-programmer overvåkes av det amerikanske energidepartementet, og mer enn 2 milliarder dollar i energieffektiviseringsprosjekter på kommersielle eiendommer har blitt finansiert i over 36 stater pluss District of Columbia.

Imidlertid har boligkomponenten vært tregere til å få gjennomslag, med finansieringsprogrammer for boligeiendom tilgjengelig i bare California, Florida og Missouri. Fra og med 2020, de siste tallene som er tilgjengelige per desember 2021, har mer enn 306 000 huseiere benyttet seg av lån for å gjøre energieffektivisering og andre forbedringer.

Hvordan et eiendomsvurderingsrent energilån (PACE) fungerer

PACE-lånefinansiering kan brukes til flere energieffektive forbedringer, inkludert seismisk ettermontering for boliger, kommersielle bygninger eller industrieiendommer som ligger i jordskjelvutsatte områder; orkanberedskapstiltak; installasjon av solcellepaneler eller kjeler; energieffektiv taktekking; og LED-belysningsoppgraderinger.

Med denne typen finansiering fungerer eiendommen som sikkerhet,. og gjelden er knyttet direkte til eiendommen i stedet for eieren. Eventuell gjenværende saldo på et PACE-lån forblir intakt når eierskapet til eiendommen skifter eier.

I motsetning til et tradisjonelt boliglån,. krever ikke PACE-finansiering en forhåndsbetaling. PACE-lån mangler også en vanlig månedlig betaling. I stedet nedbetales disse lånene gjennom eiendomstakst som et tillegg til eiers vanlige eiendomsskatt. Disse vurderingene er spredt over en bestemt tidsramme, typisk 10 til 20 år, basert på mengden finansiering som er involvert. Eiendomseiere som unnlater å betale takstene regelmessig, er generelt underlagt de samme straffen som de ville vært for manglende betaling av andre eiendomsskatteregninger.

PACE-finansiering involverer vanligvis ikke den samme forsikringsprosessen som et tradisjonelt boliglån. Eiendomseiere kan finansiere 100 % av kostnadene ved energirelaterte utbedringer, og kredittverdighet er ikke en vesentlig del av godkjenningsprosessen. Individuelle PACE-programmer administreres av statlige og lokale myndigheter, som har et visst skjønn når det gjelder å fastsette retningslinjer for godkjenning.

Når det gjelder størrelse, er PACE-lånemarkedet for boliger estimert til 7,3 milliarder dollar – det vil si at det er utstedt lån verdt 7,3 milliarder dollar for 306 000 boligoppgraderinger fra 2010 til desember 2020. Det har etablert seg som raskest voksende segment av den amerikanske utlånsindustrien. Størrelsen på det kommersielle markedet for PACE-finansiering (C-PACE) er litt over 2 milliarder dollar for 2560 prosjekter.

Freddie Mac, Fannie Mae og Federal Home Loan banker gir ikke boliglån i boliger med et PACE-lån knyttet til dem, så hvis du tar opp et, er det viktig å innse at det kan være vanskelig å selge boligen din.

Fordeler og ulemper med et eiendomsvurderingsrent energilån (PACE).

Eiendomsvurderte renenergilån tilbyr eiendomseiere kan forbedre kontantstrømmen for eiere, og spre tilbakebetalingen over mange år mot én stor forhåndsbetaling. Disse lånene benytter seg av kilder til privat kapital, og disse lånene kan hjelpe eiendomsbesittere med å trekke fra betalinger fra inntektsskatteplikten på skattetidspunktet. I tillegg lar PACE-lån byer og tettsteder skape energieffektivitet og fornybare energialternativer på eiendommer.

Det finnes imidlertid ulemper. Denne typen lån er kun tilgjengelig for de som eier eiendom. Du kan kreve store summer for å betale for juridiske og administrative oppsett. Du kan ikke finansiere bærbare gjenstander som kjøkkenapparater, og det kan oppstå komplikasjoner hvis du ønsker å selge eiendommen din med et PACE-panterett.

TTT

Property Assessed Clean Energy (PACE) Låneprosess

I likhet med et boliglån eller refinansiering, er et PACE-lån og din berettigelse for et basert på en rekke faktorer, inkludert egenkapitalen du har i hjemmet ditt, betalingshistorikken på boliglånet ditt og din evne til å tilbakebetale eiendomsvurderingen.

Når du er godkjent for et PACE-lån, må du finne en entreprenør som godtar å samarbeide med en. Entreprenører blir ofte betalt for arbeidet sitt i avdrag, men med et PACE-lån får entreprenøren betalt når prosjektet er fullført. Når prosjektet er ferdig, vil du være ansvarlig for å betale tilbake lånet når du betaler eiendomsskatten din.

Som ethvert lån er det vanligvis greit å lete etter lånealternativer til PACE. Hvis du bestemmer deg for å ta opp et PACE-lån, sørg for å gå gjennom vilkårene og finne ut om du kvalifiserer for skattefradrag og har penger til rådighet for å betale eventuelle gebyrer. Et PACE-lån er vanligvis 100 % finansiert, men fordi eiendomsvurderinger betales årlig (eller to ganger i året), kan kostnaden for lånet være høyere enn en månedlig betaling.

Pace Securitization

Statsbaserte obligasjonsprogrammer for eiendomsvurdering av ren energi (PACE) vokser i popularitet blant investorer. En illustrasjon er Ygrene Energy Fund, en utsteder av verdipapirer støttet av PACE-obligasjoner og -vurderinger, som kunngjorde i 2020 at de avsluttet sin GoodGreen 2020-1 verdipapirisering med utstedelse av 318 millioner dollar av gjeldspapirer av investeringsgrad.

I følge en uttalelse fra selskapet, "basert på de mer enn 525 millioner dollar selskapet verdipapiriserte i 2019, per desember 2021, fullførte selskapet 10 verdipapiriseringstransaksjoner på til sammen 2 milliarder dollar og er fortsatt den eneste PACE-initiatoren med en vellykket og kontinuerlig merittliste på verdipapirisering av både PACE og kommersielle (C-PACE) eiendeler."

PACE-obligasjoner utstedt av lokale myndigheter er skattepliktige kommuner. De finansierer energiforbedringsoppgraderinger til boligeiere eller eiere av næringseiendom og er ofte uvurderte og strukturert som begrensede forpliktelser, spesielle vurderingsobligasjoner. Årsaken er at de blir betalt tilbake av eiendomsvurderingsbetalinger, og de legger til en skattepant til enhver eiendom med et PACE-lån.

Eksempel på et eiendomsvurdert rent energilån (PACE).

I desember 2018 ble det utstedt et PACE-lån på 24,9 millioner dollar til kommersiell eiendom, årets største enkeltstående C-PACE-finansiering. Tildelt til Shamrock Development, Inc., en Nebraska-basert utvikler, er lånet beregnet på å bidra til å finansiere et byfornyelsesprosjekt for to blokker av sentrum av Omaha.

Utbygger brukte midlene til å oppgradere og implementere energieffektive tiltak for et Marriott-hotell, en bygård og 90 000 kvadratmeter med butikkareal. Byen Omaha administrerte C-PACE-finansieringen for Eastern Nebraska Clean Energy Assessment District. Fra og med 2021 er deler av utbyggingen ferdig, og byggingen fortsetter i andre deler av nabolaget.

Spesielle hensyn

Denne relativt enkle tilgangen til finansiering har blitt sammenlignet med boligmarkedets utlånsatmosfære under subprime - krisen.

I juli 2016 kunngjorde Federal Housing Administration at de ville begynne å forsikre boliglån som har panterett knyttet til PACE-låneprogrammet. PACE-lånebetalinger vil bli deponert med vanlig eiendomsskatt. De som kjøper et hjem gjennom FHA-programmet som har et PACE-lån på plass, vil være ansvarlig for eventuell ubetalt saldo på lånet.

Høydepunkter

– Noen boliglångivere vil ikke gi boliglån til noen som ønsker å kjøpe bolig med PACE-lån tilknyttet.

• PACE-programmer kan brukes til bolig- eller næringseiendommer.

• Et PACE-lån er knyttet til eiendommen kontra en bygning eller bolig.

• PACE-lån betales ved ligning og regnes som skattepant.

– Det kan være vanskelig å selge en bolig med PACE-lån tilknyttet fordi den blir med eiendommen og går over til neste eier.

FAQ

Kan du selge et hus med et PACE-lån?

Ja. Du kan selge et hus med PACE-lån fordi denne typen lån er knyttet til eiendommen fremfor selve boligen, selv om pengene ble brukt til noe som er en del av boligen. Lånet er knyttet til eiendomsvurderingen slik at kjøpere vil arve lånet fra selgerne.

Hvor kommer PACE-finansieringen fra?

Pace-lån er vanligvis finansiert gjennom kommunale obligasjoner.

Kan du betale ned et PACE-lån tidlig?

Ja, du kan betale ned et PACE-lån tidlig ved å betale vurderingen i sin helhet kontra betingelsene for lånet. Dette kalles en utbetaling, og det betyr at du fjerner ligningen fra eiendommen din.

Hvordan refinansierer jeg med et PACE-lån?

Det kan være vanskelig å refinansiere med et PACE-lån fordi disse lånene er skattepant, og må betales først. Dette betyr at du kanskje må betale pantet i sin helhet før du refinansierer boliglånet ditt. Vanlige boliglån lar deg kanskje ikke refinansiere med et PACE-lån på plass med mindre du betaler det ned først. Noen långivere kan la deg refinansiere under forutsetning av at du betaler ned PACE-lånet med inntektene.