Property Assessed Clean Energy (PACE) Lån

Vad är ett fastighetsbedömt renenergilån (PACE)?

Ett Property Assessed Clean Energy-lån (PACE) är en typ av finansiering tillgänglig för att göra energieffektivitetsuppgraderingar och förbättringar av förnybar energi på en kommersiell eller bostadsfastighet.

PACE-programmen övervakas av det amerikanska energidepartementet, och mer än 2 miljarder dollar i energieffektivitetsprojekt på kommersiella fastigheter har finansierats i över 36 delstater plus District of Columbia.

Bostadskomponenten har dock varit långsammare att få dragkraft, med finansieringsprogram för bostadsfastigheter tillgängliga i bara Kalifornien, Florida och Missouri. Från och med 2020, de senaste siffrorna tillgängliga i december 2021, har mer än 306 000 husägare använt sig av lån för att göra energieffektivitet och andra förbättringar.

Hur ett fastighetsbedömt renenergilån (PACE) fungerar

PACE-lånefinansiering kan användas för flera energieffektiva förbättringar, inklusive seismisk eftermontering för bostäder, kommersiella byggnader eller industrifastigheter belägna i jordbävningsutsatta områden; åtgärder för orkanberedskap; installation av solpaneler eller pannor; energieffektiv takläggning; och uppgraderingar av LED-belysning.

Med denna typ av finansiering fungerar fastigheten som en säkerhet,. och skulden är knuten direkt till fastigheten snarare än dess ägare. Eventuellt återstående saldo på ett PACE-lån förblir intakt när ägandet av fastigheten byter ägare.

Till skillnad från ett traditionellt hypotekslån kräver PACE-finansiering inte en förskottsbetalning. PACE-lån saknar också en regelbunden månatlig betalning. Dessa lån återbetalas istället genom fastighetstaxering som ett tillägg till ägarens ordinarie fastighetsskatt. Dessa bedömningar är utspridda över en specifik tidsram, vanligtvis 10 till 20 år, baserat på finansieringsbeloppet. Fastighetsägare som inte betalar taxeringarna regelbundet utsätts i allmänhet för samma påföljder som de skulle bli för utebliven betalning av någon annan fastighetsskatteräkning.

PACE-finansiering involverar vanligtvis inte samma försäkringsprocess som ett traditionellt bolån. Fastighetsägare kan finansiera 100 % av kostnaden för energirelaterade förbättringar och kreditvärdighet är inte en betydande del av godkännandeprocessen. Individuella PACE-program administreras av statliga och lokala myndigheter, som har ett visst utrymme för att fastställa riktlinjer för godkännande.

I termer av storlek uppskattas bostadslånemarknaden för PACE (R-PACE) till 7,3 miljarder USD – det vill säga lån till ett värde av 7,3 miljarder USD har utfärdats för 306 000 bostadsuppgraderingar från 2010 till december 2020. Den har etablerat sig som snabbast växande segmentet av den amerikanska lånebranschen. Storleken på den kommersiella marknaden för PACE-finansiering (C-PACE) är lite över 2 miljarder dollar för 2 560 projekt.

Freddie Mac, Fannie Mae och Federal Home Loan banker ger inte bolån i hem med ett PACE-lån kopplat till dem, så om du tar ett är det viktigt att inse att det kan vara svårt att sälja ditt hem.

Fördelar och nackdelar med ett fastighetsbedömt renenergilån (PACE).

Fastighetsbedömda renenergilån erbjuder fastighetsägare att förbättra kassaflödet för ägare, sprida återbetalningen över många år jämfört med en stor förskottsbetalning. Dessa lån utnyttjar källor till privat kapital, och dessa lån kan hjälpa fastighetsägare att dra av betalningar från sin inkomstskatt vid skatt. Dessutom tillåter PACE-lån städer och städer att skapa energieffektivitet och alternativ för förnybar energi på fastigheter.

Det finns dock nackdelar. Dessa typer av lån är endast tillgängliga för dem som äger fastigheter. Du kan behöva stora summor kontanter för att betala för juridiska och administrativa inställningar. Du kan inte finansiera bärbara föremål som köksmaskiner, och det kan uppstå komplikationer om du vill sälja din fastighet med en PACE-panträtt.

TTT

Property Assessed Clean Energy (PACE) Låneprocess

På samma sätt som ett bolån eller refinansiering baseras ett PACE-lån och din berättigande till ett på en rad faktorer, inklusive det egna kapitalet du har i ditt hem, din betalningshistorik på ditt bolån och din förmåga att betala tillbaka fastighetsbedömningen.

När du är godkänd för ett PACE-lån måste du hitta en entreprenör som kommer att gå med på att arbeta med en. Entreprenörer betalas ofta för sitt arbete i omgångar, men med ett PACE-lån får entreprenören betalt när projektet är klart. När projektet är klart kommer du att ansvara för att betala tillbaka lånet när du betalar din fastighetsskatt.

Som alla lån är det vanligtvis bra att leta efter lånealternativ till PACE. Om du bestämmer dig för att ta ett PACE-lån, se till att granska villkoren och ta reda på om du är kvalificerad för skattelättnader och har pengar till hands för att betala eventuella avgifter. Ett PACE-lån är vanligtvis 100 % finansierat, men eftersom fastighetstaxering betalas årligen (eller två gånger om året) kan kostnaden för lånet vara högre än en månatlig betalning.

Pace Securitization

Statsbaserade bostadsfastighetsbedömda ren energi (PACE) obligationsprogram växer i popularitet bland investerare. En illustration är Ygrene Energy Fund, en emittent av värdepapper med stöd av PACE-obligationer och bedömningar, som 2020 tillkännagav att de avslutade sin GoodGreen 2020-1 värdepapperisering med emission av 318 miljoner USD av investeringsklassade skuldförbindelser.

Enligt ett uttalande från företaget, "utgående från de mer än 525 miljoner dollar som företaget värdepapperiserade 2019, från och med december 2021, slutförde företaget 10 värdepapperiseringstransaktioner på totalt 2 miljarder dollar och är fortfarande den enda PACE-initiatorn med en framgångsrik och kontinuerlig meritlista av värdepapperisering av både PACE och kommersiella (C-PACE) tillgångar."

Utgivna av lokala myndigheter, PACE-obligationer är skattepliktiga kommuner. De finansierar energiförbättringsuppgraderingar till bostadshusägare eller kommersiella fastighetsägare och är ofta oklassade och strukturerade som särskilda bedömningsobligationer med begränsad skyldighet. Anledningen är att de betalas tillbaka genom fastighetstaxeringsbetalningar, och de lägger till en skattepant till alla fastigheter med ett PACE-lån.

Exempel på ett fastighetsbedömt renenergilån (PACE).

I december 2018 utfärdades ett PACE-lån för kommersiella fastigheter på 24,9 miljoner dollar, årets största enskilda C-PACE-finansiering. Lånet tilldelas Shamrock Development, Inc., en Nebraska-baserad utvecklare, och lånet är tänkt att hjälpa till att finansiera ett stadsförnyelseprojekt för två kvarter i centrala Omaha.

Utvecklaren använde medlen för att uppgradera och implementera energieffektiva åtgärder för ett Marriott-hotell, ett hyreshus och butiksyta på 90 000 kvadratmeter. Staden Omaha administrerade C-PACE-finansieringen för Eastern Nebraska Clean Energy Assessment District. Från och med 2021 är delar av bebyggelsen klar och bygget fortsätter i andra delar av kvarteret.

Särskilda överväganden

Denna relativt lätta tillgång till finansiering har jämförts med bostadsmarknadens låneatmosfär under subprime - krisen.

I juli 2016 meddelade Federal Housing Administration att de skulle börja försäkra bolån som har panträtter kopplade till PACE-låneprogrammet. PACE-lånebetalningar kommer att deponeras med vanliga fastighetsskatter. De som köper ett hem genom FHA-programmet som har ett PACE-lån på plats kommer att ansvara för eventuellt obetalt saldo som återstår på lånet.

##Höjdpunkter

– Vissa bolånegivare kommer inte att ge ett bolån till någon som vill köpa en bostad med ett PACE-lån kopplat.

• PACE-program kan användas för bostäder eller kommersiella fastigheter.

• Ett PACE-lån är knutet till fastigheten kontra en byggnad eller bostad.

– PACE-lån betalas vid taxering och betraktas som en skattepant.

– Det kan vara svårt att sälja en bostad med ett PACE-lån kopplat eftersom det stannar hos fastigheten och går över till nästa ägare.

##FAQ

Kan du sälja ett hus med ett PACE-lån?

Ja. Du kan sälja ett hus med ett PACE-lån eftersom den här typen av lån är knutna till fastigheten snarare än själva bostaden, även om pengarna använts till något som ingår i bostaden. Lånet är knutet till fastighetstaxeringen så köparna kommer att ärva lånet från säljarna.

Var kommer PACE-finansieringen ifrån?

Pace-lån finansieras vanligtvis genom kommunala obligationer.

Kan du betala av ett PACE-lån tidigt?

Ja, du kan betala av ett PACE-lån i förtid genom att betala bedömningen i sin helhet kontra lånevillkoren. Detta kallas en payoff, och det innebär att du tar bort taxeringen från din fastighet.

Hur refinansierar jag med ett PACE-lån?

Det kan vara knepigt att refinansiera med ett PACE-lån eftersom dessa lån är skatterätter och måste betalas först. Detta innebär att du kan behöva betala av panten i sin helhet innan du refinansierar ditt bolån. Konventionella hypotekslån kanske inte tillåter dig att refinansiera med ett PACE-lån på plats om du inte betalar av det först. Vissa långivare kan låta dig refinansiera med villkoret att du betalar av ditt PACE-lån med intäkterna.