자산 평가 청정 에너지(PACE) 대출

부동산 평가 청정 에너지(PACE) 대출이란 무엇입니까?

PACE(Property Assessed Clean Energy) 대출은 상업용 또는 주거용 부동산에서 에너지 효율 업그레이드 및 재생 에너지 개선을 위해 사용할 수 있는 융자 유형입니다.

PACE 프로그램은 미국 에너지부가 감독하며 36개 이상의 주와 컬럼비아 특별구에서 상업용 부동산에 대한 20억 달러 이상의 에너지 효율 프로젝트에 자금을 지원했습니다.

그러나 주거용 구성 요소는 캘리포니아, 플로리다 및 미주리에서만 사용할 수 있는 주거용 부동산에 대한 융자 프로그램으로 관심을 얻는 데 더디었습니다. 2021년 12월 현재 사용 가능한 가장 최근 수치인 2020년 현재 306,000명 이상의 주택 소유자가 에너지 효율성 및 기타 개선을 위해 대출을 이용했습니다.

부동산 평가 청정 에너지(PACE) 대출의 작동 원리

PACE 대출 금융은 지진이 발생하기 쉬운 지역에 위치한 주택, 상업용 건물 또는 산업 자산에 대한 내진 개조를 포함하여 여러 에너지 효율적인 개선에 사용할 수 있습니다. 허리케인 대비 조치; 태양 전지판 또는 보일러 설치; 에너지 효율적인 지붕; 그리고 LED 조명 업그레이드.

이러한 유형의 자금 조달을 통해 부동산은 담보 로 사용되며 부채는 소유자가 아니라 부동산에 직접 연결됩니다. PACE 대출의 나머지 잔액은 부동산 소유권이 바뀌더라도 그대로 유지됩니다.

모기지 론 과 달리 PACE 파이낸싱은 선결제 가 필요하지 않습니다 . PACE 대출은 또한 정기적인 월 상환금이 없습니다. 대신, 이러한 대출은 소유주의 일반 재산세 에 추가되는 재산 평가를 통해 상환됩니다 . 이러한 평가는 관련된 자금 조달 금액을 기준으로 특정 기간(일반적으로 10~20년)에 걸쳐 수행됩니다. 평가액을 정기적으로 납부하지 않는 부동산 소유자는 일반적으로 다른 재산세 고지서를 납부하지 않을 경우와 동일한 처벌을 받습니다.

기존 모기지 와 동일한 인수 프로세스를 포함하지 않습니다 . 건물 소유주는 에너지 관련 개선 비용의 100%를 융자할 수 있으며 신용도 는 승인 프로세스의 중요한 구성 요소가 아닙니다. 개별 PACE 프로그램은 승인 지침을 설정하는 데 어느 정도의 재량권이 있는 주 및 지방 정부 기관에서 관리합니다.

규모 면에서 주거용 PACE 대출 시장(R-PACE)은 73억 달러로 추산됩니다. 즉, 2010년부터 2020년 12월까지 306,000건의 주택 업그레이드에 대해 누적 73억 달러의 대출이 발행되었습니다. 미국 대출 산업에서 가장 빠르게 성장하는 부문. PACE 파이낸싱(C-PACE)의 상업 시장 규모는 2,560개 프로젝트에 대해 20억 달러가 조금 넘습니다.

Freddie Mac, Fannie Mae 및 Federal Home Loan 은행은 PACE 대출이 첨부된 주택에 대한 모기지론을 제공하지 않으므로 대출을 받을 경우 주택을 판매하기 어려울 수 있음을 인식하는 것이 중요합니다.

부동산 평가 청정 에너지(PACE) 대출의 장점과 단점

부동산 평가 청정 에너지 대출은 부동산 소유자가 소유주를 위한 현금 흐름을 개선할 수 있음을 제공하여 대규모 선불 지불이 아닌 수년에 걸쳐 상환액을 분산시킬 수 있습니다. 이러한 대출은 민간 자본의 원천을 활용하며, 이러한 대출은 부동산 소유자가 세금 납부 시 소득세 부채에서 지불금을 공제하는 데 도움이 될 수 있습니다. 또한 PACE 대출을 통해 도시와 마을은 자산에 에너지 효율성과 재생 가능 에너지 옵션을 만들 수 있습니다.

그러나 단점이 있습니다. 이러한 유형의 대출은 부동산을 소유한 사람에게만 제공됩니다. 법률 및 관리 설정 비용을 지불하기 위해 많은 현금이 필요할 수 있습니다. 주방 용품과 같은 휴대용 품목에 대한 자금 조달은 불가능하며, PACE 유치권이 첨부된 상태로 부동산을 매각하려는 경우 문제가 발생할 수 있습니다.

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부동산 평가 청정 에너지(PACE) 대출 절차

모기지나 재융자와 마찬가지로 PACE 대출 및 자격 여부는 주택 보유 자산, 모기지 상환 내역, 자산 평가 상환 능력 등 다양한 요인에 따라 결정됩니다.

PACE 대출이 승인되면 그 대출과 함께 일하기로 동의할 계약자를 찾아야 합니다. 계약자는 작업에 대해 할부로 지불하는 경우가 많지만 PACE 대출을 사용하면 프로젝트가 완료되면 계약자에게 지불됩니다. 프로젝트가 완료되면 재산세를 납부할 때 대출금을 상환할 책임이 있습니다.

다른 대출과 마찬가지로 일반적으로 PACE에 대한 대출 대안을 찾아보는 것이 좋습니다. PACE 대출을 받기로 결정했다면 조건을 검토하고 세금 공제 자격이 있는지, 수수료를 지불할 돈이 있는지 확인하십시오. PACE 융자는 일반적으로 100% 융자되지만 재산 평가가 매년(또는 1년에 두 번) 지불되기 때문에 융자 비용이 월 지불액보다 높을 수 있습니다.

증권화 속도

주 기반 주거용 부동산 평가 청정 에너지(PACE) 채권 프로그램이 투자자들 사이에서 인기를 얻고 있습니다. PACE 채권 및 평가로 뒷받침되는 증권 발행사인 Ygrene Energy Fund는 2020년에 GoodGreen 2020-1 증권화를 3억 1800만 달러의 투자 등급 채무 증권 발행으로 마감했다고 발표했습니다.

회사의 성명서에 따르면 "2019년 5억 2,500만 달러 이상의 증권화를 기반으로 2021년 12월 기준으로 회사는 총 20억 달러에 달하는 10건의 증권화 거래를 완료했으며 성공적이고 지속적인 실적을 보유한 유일한 PACE 창시자입니다. 주거용 PACE 및 상업용(C-PACE) 자산을 모두 증권화합니다."

지방 정부 기관에서 발행하는 PACE 채권은 과세 대상입니다. 주택 소유주 또는 상업용 부동산 소유주에게 에너지 개선 업그레이드 자금을 조달하며 종종 등급이 없고 제한적 의무, 특별 평가 채권으로 구성됩니다. 그 이유는 재산 평가 지불로 상환되고 PACE 대출이 있는 모든 재산에 세금 유치권을 추가하기 때문입니다.

부동산 평가 청정 에너지(PACE) 대출의 예

2018년 12월에는 올해의 가장 큰 단일 C-PACE 파이낸싱인 2,490만 달러의 상업용 부동산 PACE 대출이 발행되었습니다. 네브래스카에 기반을 둔 개발업체인 Shamrock Development, Inc.에 수여된 이 대출은 오마하 시내의 두 블록에 대한 도시 재생 프로젝트 자금을 조달하는 데 도움이 될 예정입니다.

개발자는 자금을 사용하여 메리어트 호텔, 아파트 건물 및 90,000제곱피트 상당의 소매 공간을 위한 에너지 효율적인 조치를 업그레이드하고 구현했습니다. 오마하 시는 동부 네브래스카 청정 에너지 평가 지구에 대한 C-PACE 자금 조달을 관리했습니다. 2021년 현재 일부 개발이 완료되고 인근의 다른 지역에서 공사가 계속됩니다.

특별 고려 사항

이처럼 상대적으로 자금조달이 용이한 것은 서브프라임 위기 당시 주거용 주택 시장의 대출 분위기와 비교될 수 있다.

2016년 7월, 연방 주택 관리국( Federal Housing Administration ) 은 PACE 대출 프로그램과 관련된 유치권 이 포함된 모기지 보험을 시작할 것이라고 발표했습니다 . PACE 대출 지불은 일반 재산세로 에스크로됩니다. PACE 대출이 있는 FHA 프로그램을 통해 주택을 구입하는 사람들은 대출에 남아 있는 미지급 잔액에 대해 책임을 져야 합니다.

하이라이트

• 일부 모기지 대출 기관은 PACE 대출이 첨부된 주택 구입을 원하는 사람에게 모기지를 제공하지 않습니다.

• PACE 프로그램은 주거용 또는 상업용 부동산에 사용할 수 있습니다.

• PACE 대출은 건물이나 주택 대비 부동산에 연결됩니다.

• PACE 대출은 세금 평가 중에 지급되며 세금 유치권으로 간주됩니다.

• PACE 대출이 첨부된 주택은 해당 부동산에 남아 다음 소유자에게 이전되기 때문에 매각이 어려울 수 있습니다.

자주하는 질문

PACE 대출로 집을 팔 수 있습니까?

예. 이 유형의 대출은 주택 자체가 아닌 부동산에 연결되어 있기 때문에 PACE 대출로 주택을 판매할 수 있습니다. 비록 그 돈이 주택의 일부에 사용된 경우에도 마찬가지입니다. 대출은 부동산 평가와 연결되어 구매자가 판매자로부터 대출을 상속받습니다.

PACE 자금은 어디에서 오나요?

속도 대출은 일반적으로 지방채를 통해 자금을 조달합니다.

PACE 대출을 조기에 상환할 수 있습니까?

예, 대출 조건에 비해 평가액을 전액 지불하면 PACE 대출을 조기에 상환할 수 있습니다. 이것을 보수라고 하며 재산에서 세금 평가를 제거하는 것을 의미합니다.

PACE 대출로 어떻게 재융자를 합니까?

이러한 대출은 세금 유치권이며 먼저 지불해야 하기 때문에 PACE 대출로 재융자하는 것은 까다로울 수 있습니다. 즉, 모기지 재융자 전에 유치권을 전액 상환해야 할 수도 있습니다. 기존 모기지론은 먼저 상환하지 않는 한 PACE론으로 재융자를 허용하지 않을 수 있습니다. 일부 대출 기관에서는 PACE 대출을 대금으로 상환한다는 조건으로 재융자를 허용할 수 있습니다.