Property Assessed Clean Energy (PACE) -laina

Mikä on kiinteistöarvioitu puhtaan energian laina (PACE)?

Property Assessed Clean Energy (PACE) -laina on eräänlainen rahoitus , joka on saatavilla energiatehokkuuden parantamiseen ja uusiutuvan energian parantamiseen liike- tai asuinkiinteistössä.

PACE-ohjelmia valvoo Yhdysvaltain energiaministeriö, ja yli 2 miljardin dollarin arvosta kaupallisten kiinteistöjen energiatehokkuusprojekteja on rahoitettu yli 36 osavaltiossa sekä District of Columbiassa.

Asuinrakentaminen on kuitenkin ollut hitaampaa, sillä asuinkiinteistöjen rahoitusohjelmat ovat saatavilla vain Kaliforniassa, Floridassa ja Missourissa. Vuodesta 2020 lähtien, viimeisimmät joulukuusta 2021 saatavilla olevat luvut, yli 306 000 asunnonomistajaa on käyttänyt lainaa energiatehokkuutta ja muita parannuksia varten.

Kuinka kiinteistöarvioitu puhtaan energian (PACE) laina toimii

PACE-lainarahoitusta voidaan käyttää useisiin energiatehokkaisiin parannuksiin, mukaan lukien maanjäristysalttiilla alueilla sijaitsevien asuntojen, liikerakennusten tai teollisuuskiinteistöjen seisminen jälkiasennus. hurrikaanivalmiustoimenpiteet; aurinkopaneelien tai kattiloiden asennus; energiatehokas katto; ja LED-valaistuspäivitykset.

Tämäntyyppisellä rahoituksella kiinteistö toimii vakuutena ja velka on sidottu suoraan kiinteistöön eikä sen omistajaan. PACE-lainan jäljellä oleva saldo säilyy ennallaan, kun kiinteistön omistaja vaihtuu.

Toisin kuin perinteisessä asuntolainassa,. PACE-rahoitus ei vaadi ennakkomaksua. PACE-lainoista puuttuu myös säännöllinen kuukausimaksu. Sen sijaan nämä lainat maksetaan takaisin kiinteistöarvioinneilla omistajan säännöllisen kiinteistöveron lisäyksenä . Nämä arvioinnit jaetaan tietylle ajanjaksolle, tyypillisesti 10–20 vuodelle, riippuen kyseessä olevan rahoituksen määrästä. Kiinteistönomistajille, jotka eivät maksa veroja säännöllisesti, määrätään yleensä samat rangaistukset kuin minkä tahansa muun kiinteistöverolaskun maksamatta jättämisestä.

PACE-rahoitus ei yleensä sisällä samaa vakuutusprosessia kuin perinteinen asuntolaina. Kiinteistönomistajat voivat rahoittaa 100 % energiaan liittyvien parannusten kustannuksista, eikä luottokelpoisuus ole merkittävä osa hyväksymisprosessia. Yksittäisiä PACE-ohjelmia hallinnoivat valtion ja paikallishallinnon virastot, joilla on tietty harkintavalta hyväksymisohjeiden asettamisessa.

Asuinrakentamisen PACE-lainamarkkinoiden (R-PACE) arvioidaan olevan kooltaan 7,3 miljardia dollaria, eli yhteensä 7,3 miljardin dollarin arvosta lainoja on myönnetty 306 000 kodin päivitykseen vuodesta 2010 joulukuuhun 2020. Se on vakiinnuttanut asemansa Yhdysvaltain luottoalan nopeimmin kasvava segmentti. PACE-rahoituksen (C-PACE) kaupallisten markkinoiden koko on hieman yli 2 miljardia dollaria 2 560 hankkeelle.

Freddie Mac-, Fannie Mae- ja Federal Home Loan -pankit eivät myönnä asuntolainaa koteihin, joihin on liitetty PACE-laina, joten jos otat sellaisen, on tärkeää ymmärtää, että kotisi myyminen voi olla vaikeaa.

Kiinteistöarvioinnin puhtaan energian (PACE) lainan edut ja haitat

Kiinteistöarvioidut puhtaan energian lainat tarjoavat kiinteistönomistajille mahdollisuuden parantaa omistajiensa kassavirtaa jakamalla takaisinmaksua useille vuosille yhtä suurta ennakkomaksua vastaan. Nämä lainat hyödyntävät yksityisen pääoman lähteitä, ja nämä lainat voivat auttaa kiinteistönomistajia vähentämään maksuja tuloverovelvollisuudestaan verohetkellä. Lisäksi PACE-lainoilla kaupungit voivat luoda energiatehokkuutta ja uusiutuvan energian vaihtoehtoja kiinteistöihin.

Haittoja on kuitenkin olemassa. Tämäntyyppiset lainat ovat saatavilla vain niille, jotka omistavat omaisuutta. Saatat tarvita suuria käteissummia maksaaksesi oikeudellisia ja hallinnollisia asetuksia. Et voi rahoittaa kannettavia esineitä, kuten keittiökoneita, ja saattaa syntyä ongelmia, jos haluat myydä kiinteistösi PACE-panttioikeudella.

TTT

Property Assessed Clean Energy (PACE) -lainaprosessi

Samoin kuin asuntolaina tai jälleenrahoitus, PACE-laina ja kelpoisuutesi sellaiseen perustuu useisiin tekijöihin, mukaan lukien kotisi pääoma, asuntolainasi maksuhistoria ja kykysi maksaa takaisin asuntoarvio.

Kun olet hyväksynyt PACE-lainan, sinun on löydettävä urakoitsija, joka suostuu työskentelemään sellaisen kanssa. Urakoitsijoiden työt maksetaan usein erissä, mutta PACE-lainalla urakoitsijalle maksetaan hankkeen valmistuttua. Kun projekti on valmis, olet vastuussa lainan takaisinmaksusta, kun maksat kiinteistöveron.

Kuten mikä tahansa laina, on yleensä hyvä etsiä lainavaihtoehtoja PACE:lle. Jos päätät ottaa PACE-lainan, tarkista ehdot ja selvitä, oletko oikeutettu verohyvitykseen ja onko sinulla rahaa maksujen maksamiseen. PACE-laina on yleensä 100 % rahoitettu, mutta koska kiinteistöarvioinnit maksetaan vuosittain (tai kahdesti vuodessa), lainan hinta voi olla korkeampi kuin kuukausierä.

Nopeuta arvopaperistusta

Valtionpohjaiset asuinkiinteistöjen arvioidut puhtaan energian (PACE) joukkovelkakirjaohjelmat ovat kasvattamassa suosiotaan sijoittajien keskuudessa. Esimerkkinä on Ygrene Energy Fund, joka on PACE-obligaatioiden ja arvioiden takaamien arvopapereiden liikkeeseenlaskija, joka ilmoitti vuonna 2020 päättäneensä GoodGreen 2020-1 -arvopaperistamisen laskemalla liikkeeseen 318 miljoonan dollarin investointitasoisia velkapapereita.

Yhtiön lausunnon mukaan "Yhtiön vuonna 2019 arvopaperistamien yli 525 miljoonan dollarin perusteella yhtiö sai joulukuussa 2021 päätökseen 10 arvopaperistamistapahtumaa yhteensä 2 miljardin dollarin arvosta ja on edelleen ainoa PACE:n alullepanija, jolla on menestyksekäs ja jatkuva kokemus arvopaperistamalla sekä asuin-PACE:n että kaupalliset (C-PACE) omaisuuden."

Paikallishallinnon yksiköiden liikkeeseen laskemat PACE-obligaatiot ovat verollisia munia. Ne rahoittavat asuintalojen tai kaupallisten kiinteistöjen omistajien energiaparannuksia, ja ne ovat usein luokittelemattomia ja strukturoituja rajoitetusti velvoittaviksi erityisarvioinneiksi. Syynä on se, että ne maksetaan takaisin kiinteistöarvioinneilla, ja ne lisäävät veropantituksen mihin tahansa PACE-lainan omaisuuteen.

Esimerkki kiinteistöarvioinnin puhtaan energian (PACE) lainasta

Joulukuussa 2018 liikkeeseen laskettiin 24,9 miljoonan dollarin liikekiinteistöjen PACE-laina, joka on vuoden suurin yksittäinen C-PACE-rahoitus. Nebraskassa toimivalle kehittäjälle Shamrock Development, Inc.:lle myönnetty laina on suunniteltu auttamaan Omahan keskustan kahden korttelin kaupunkiuudistusprojektin rahoittamisessa.

Kehittäjä käytti varoja päivittääkseen ja toteuttaakseen energiatehokkaita toimenpiteitä Marriott-hotellissa, kerrostalossa ja 90 000 neliömetrin arvoisessa liiketilassa. Omahan kaupunki hallinnoi C-PACE:n rahoitusta Itä-Nebraska Clean Energy Assessment District -alueelle. Vuodesta 2021 lähtien osa kehitystyöstä on valmis, ja rakentaminen jatkuu muualla lähiössä.

Erityisiä huomioita

Tätä suhteellisen helppoa rahoituksen saantia on verrattu asuntomarkkinoiden lainanantoilmapiiriin subprime - kriisin aikana.

Heinäkuussa 2016 Federal Housing Administratio n ilmoitti aloittavansa PACE-lainaohjelmaan liittyvien panttilainojen vakuuttamisen . PACE-lainan maksut suljetaan säännöllisillä kiinteistöveroilla. Ne, jotka ostavat kodin FHA-ohjelman kautta, jolla on PACE-laina, ovat vastuussa lainasta jäljellä olevasta maksamattomasta saldosta.

Kohokohdat

• Jotkut asuntolainanantajat eivät anna asuntolainaa henkilölle, joka haluaa ostaa kodin PACE-lainaan.

• PACE-ohjelmia voidaan käyttää asuin- tai liikekiinteistöissä.

• PACE-laina liitetään kiinteistöön verrattuna rakennukseen tai kotiin.

• PACE-lainat maksetaan verotuksen yhteydessä ja ne katsotaan veropantiksi.

• Asunnon myyminen PACE-lainalla voi olla vaikeaa, koska se jää kiinteistöön ja siirtyy seuraavalle omistajalle.

UKK

Voitko myydä talon PACE-lainalla?

Joo. Voit myydä talon PACE-lainalla, koska tämäntyyppinen laina liittyy kiinteistöön eikä itse kotiin, vaikka rahat olisi käytetty johonkin, joka on osa kotia. Laina on sidottu kiinteistön arviointiin, joten ostajat perivät lainan myyjiltä.

Mistä PACE-rahoitus tulee?

Pace-lainat rahoitetaan tyypillisesti kunnallislainoilla.

Voitko maksaa PACE-lainan ennenaikaisesti?

Kyllä, voit maksaa PACE-lainan takaisin ennenaikaisesti maksamalla arvioinnin kokonaisuudessaan lainaehtoihin nähden. Tätä kutsutaan maksuksi, ja se tarkoittaa, että poistat verotuksen kiinteistösi.

Kuinka voin jälleenrahoittaa PACE-lainalla?

PACE-lainan uudelleenrahoitus voi olla hankalaa, koska nämä lainat ovat verovelkoja ja ne on maksettava ensin. Tämä tarkoittaa, että saatat joutua maksamaan panttioikeuden kokonaan ennen kuin rahoitat asuntolainasi uudelleen. Perinteiset asuntolainat eivät välttämättä anna sinun jälleenrahoittaa PACE-lainalla, ellet maksa sitä ensin. Jotkut lainanantajat voivat antaa sinun jälleenrahoittaa sillä ehdolla, että maksat PACE-lainasi tuotolla.