Кредит на экологически чистую энергию (PACE) с оценкой имущества

Что такое кредит на экологически чистую энергию (PACE) с оценкой собственности?

Кредит на чистую энергию с оценкой имущества (PACE) — это тип финансирования,. доступный для повышения энергоэффективности и улучшения возобновляемых источников энергии в коммерческой или жилой недвижимости.

Программы PACE контролируются Министерством энергетики США, и более чем в 36 штатах, а также в округе Колумбия было профинансировано более 2 миллиардов долларов на проекты по повышению энергоэффективности коммерческой недвижимости.

Однако жилой компонент набирал обороты медленнее: программы финансирования жилой недвижимости доступны только в Калифорнии, Флориде и Миссури. По состоянию на 2020 год, по последним данным, доступным на декабрь 2021 года, более 306 000 домовладельцев воспользовались кредитами для повышения энергоэффективности и других улучшений.

Как работает кредит на чистую энергию с оценкой собственности (PACE)

Кредитное финансирование PACE может быть использовано для нескольких энергоэффективных улучшений, включая сейсмическую модернизацию домов, коммерческих зданий или промышленных объектов, расположенных в сейсмоопасных районах; меры по обеспечению готовности к ураганам; установка солнечных батарей или бойлеров; энергоэффективная кровля; и модернизации светодиодного освещения.

При этом виде финансирования имущество выступает в качестве залога,. а долг привязан непосредственно к имуществу, а не к его владельцу. Любой остаток по кредиту PACE остается нетронутым, когда право собственности на недвижимость переходит из рук в руки.

В отличие от традиционного ипотечного кредита, финансирование PACE не требует авансового платежа. Кредиты PACE также не имеют регулярного ежемесячного платежа. Вместо этого эти ссуды погашаются за счет оценки имущества в качестве дополнения к обычным налогам на имущество владельца. Эти оценки распределены по конкретным временным рамкам, обычно от 10 до 20 лет, в зависимости от объема привлекаемого финансирования. Владельцы недвижимости, которые не уплачивают начисленные взносы регулярно, как правило, подвергаются тем же штрафам, что и за неуплату любого другого налога на имущество.

Финансирование PACE обычно не включает в себя такой же процесс андеррайтинга,. как традиционная ипотека. Владельцы недвижимости могут финансировать 100% стоимости улучшений, связанных с энергопотреблением, и кредитоспособность не является важным компонентом процесса утверждения. Отдельные программы PACE находятся в ведении органов государственной власти штата и местных органов власти, которые имеют определенную свободу действий при установлении правил утверждения.

С точки зрения размера рынок жилищных кредитов PACE (R-PACE) оценивается в 7,3 миллиарда долларов, то есть с 2010 по декабрь 2020 года совокупная сумма кредитов на 7,3 миллиарда долларов была выдана для модернизации 306 000 домов. самый быстрорастущий сегмент кредитной индустрии США. Размер коммерческого рынка финансирования PACE (C-PACE) составляет немногим более 2 миллиардов долларов на 2560 проектов.

Банки Freddie Mac, Fannie Mae и Federal Home Loan не выдают ипотечные кредиты на дома с прикрепленным к ним кредитом PACE, поэтому, если вы берете такой кредит, важно осознавать, что продать ваш дом может быть сложно.

Преимущества и недостатки кредита на чистую энергию с оценкой собственности (PACE)

Кредиты на экологически чистую энергию с оценкой собственности, предлагаемые владельцам недвижимости, могут улучшить денежный поток для владельцев, распределяя погашение на многие годы вместо одного крупного авансового платежа. Эти ссуды используют источники частного капитала, и эти ссуды могут помочь владельцам собственности вычесть платежи из своих обязательств по подоходному налогу во время налогообложения. Кроме того, кредиты PACE позволяют городам и поселкам создавать энергоэффективные и возобновляемые источники энергии на объектах.

Однако существуют недостатки. Эти виды кредитов доступны только для тех, кто владеет недвижимостью. Вам могут потребоваться большие суммы наличных денег для оплаты юридических и административных услуг. Вы не можете финансировать переносные предметы, такие как кухонная техника, и могут возникнуть сложности, если вы захотите продать свою собственность с наложенным залогом PACE.

ТТТ

Процесс кредитования экологически чистой энергии (PACE) с оценкой собственности

Подобно ипотеке или рефинансированию, кредит PACE и ваше право на его получение основаны на ряде факторов, в том числе на доле в вашем доме, вашей истории платежей по ипотеке и вашей способности погасить оценку имущества.

После того, как вы получите одобрение на получение кредита PACE, вы должны найти подрядчика, который согласится работать с ним. Подрядчикам часто платят за их работу в рассрочку, но с кредитом PACE подрядчику платят после завершения проекта. Когда проект будет завершен, вы будете нести ответственность за погашение кредита, когда вы платите налоги на имущество.

Как и в случае с любым кредитом, обычно полезно поискать альтернативы кредиту PACE. Если вы решите взять кредит PACE, обязательно ознакомьтесь с условиями и узнайте, имеете ли вы право на налоговые льготы и есть ли у вас деньги для оплаты любых сборов. Кредит PACE, как правило, финансируется на 100%, но поскольку оценка имущества выплачивается ежегодно (или два раза в год), стоимость кредита может быть выше ежемесячного платежа.

Скорость секьюритизации

Программы государственных облигаций с оценкой чистой энергии для жилой недвижимости (PACE) становятся все более популярными среди инвесторов. Примером может служить Ygrene Energy Fund, эмитент ценных бумаг, обеспеченных облигациями и оценочными взносами PACE, который объявил в 2020 году о завершении секьюритизации GoodGreen 2020-1, выпустив долговые ценные бумаги инвестиционного уровня на сумму 318 миллионов долларов.

Согласно заявлению компании, «опираясь на более чем 525 миллионов долларов США, которые Компания секьюритизировала в 2019 году, по состоянию на декабрь 2021 года компания завершила 10 сделок секьюритизации на общую сумму 2 миллиарда долларов и остается единственным инициатором PACE с успешным и непрерывным послужным списком. секьюритизация как жилых PACE, так и коммерческих (C-PACE) активов».

Облигации ПАСЕ, выпущенные местными органами власти, являются облагаемыми налогом налогами. Они финансируют улучшение энергоснабжения домовладельцев жилых домов или владельцев коммерческой недвижимости и часто не имеют рейтинга и структурированы как облигации с ограниченными обязательствами и специальной оценкой. Причина в том, что они возвращаются за счет платежей по оценке имущества, и они добавляют налоговый залог к любой собственности с кредитом PACE.

Пример кредита на экологически чистую энергию (PACE) с оценкой собственности

В декабре 2018 года был выдан кредит PACE на коммерческую недвижимость в размере 24,9 млн долларов США, что стало крупнейшим разовым финансированием C-PACE в году. Кредит, предоставленный Shamrock Development, Inc., девелоперу из Небраски, предназначен для финансирования проекта реконструкции двух кварталов в центре Омахи.

Застройщик использовал средства для модернизации и внедрения энергоэффективных мер в отеле Marriott, многоквартирном доме и торговых площадях площадью 90 000 квадратных футов. Город Омаха управлял финансированием C-PACE для района оценки экологически чистой энергии Восточной Небраски. По состоянию на 2021 год части застройки завершены, а строительство продолжается в других частях района.

Особые соображения

Этот относительно легкий доступ к финансированию сравнивают с атмосферой кредитования на рынке жилья во время кризиса субстандартного жилья.

В июле 2016 года Федеральное жилищное управление объявило о начале страхования ипотечных кредитов, на которые распространяются залоговые права , связанные с кредитной программой PACE. Платежи по кредиту PACE будут заложены в счет обычных налогов на недвижимость. Те, кто покупает дом через программу FHA, имеющую кредит PACE, будут нести ответственность за любой непогашенный остаток по кредиту.

Особенности

• Некоторые ипотечные кредиторы не дадут ипотеку тому, кто хочет купить дом с прикрепленной ссудой PACE.

• Программы PACE можно использовать для жилой или коммерческой недвижимости.

• Кредит PACE прилагается к собственности вместо здания или дома.

• Кредиты PACE выплачиваются во время налоговой оценки и считаются налоговым залогом.

• Может быть трудно продать дом с прикрепленным кредитом PACE, потому что он остается с собственностью и переходит к следующему владельцу.

ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ

Можете ли вы продать дом с помощью кредита PACE?

Да. Вы можете продать дом с кредитом PACE, потому что этот тип кредита привязан к собственности, а не к самому дому, даже если деньги были использованы для чего-то, что является частью дома. Кредит привязан к оценке имущества, поэтому покупатели будут наследовать кредит от продавцов.

Откуда поступает финансирование PACE?

Кредиты Pace обычно финансируются за счет муниципальных облигаций.

Можете ли вы погасить кредит PACE досрочно?

Да, вы можете погасить кредит PACE досрочно, оплатив оценку в полном объеме в соответствии с условиями кредита. Это называется выплатой, и это означает, что вы снимаете налоговую оценку со своей собственности.

Как рефинансировать кредит PACE?

Рефинансировать с помощью кредита PACE может быть сложно, потому что эти кредиты являются налоговыми залогами и должны быть выплачены в первую очередь. Это означает, что вам, возможно, придется полностью погасить залог, прежде чем вы рефинансируете свою ипотеку. Обычные ипотечные кредиты могут не позволить вам рефинансировать кредит PACE, если вы сначала не погасите его. Некоторые кредиторы могут разрешить вам рефинансирование при условии, что вы погасите кредит PACE за счет выручки.