Empréstimo de Energia Limpa Avaliada de Propriedade (PACE)
O que é um empréstimo de energia limpa com avaliação de propriedade (PACE)?
Um empréstimo de Energia Limpa com Avaliação de Propriedade (PACE) é um tipo de financiamento disponível para fazer atualizações de eficiência energética e melhorias de energia renovável em uma propriedade comercial ou residencial.
Os programas PACE são supervisionados pelo Departamento de Energia dos EUA e mais de US$ 2 bilhões em projetos de eficiência energética em propriedades comerciais foram financiados em mais de 36 estados, além do Distrito de Columbia.
No entanto, o componente residencial tem sido mais lento para ganhar força, com programas de financiamento para imóveis residenciais disponíveis apenas na Califórnia, Flórida e Missouri. A partir de 2020, os números mais recentes disponíveis em dezembro de 2021, mais de 306.000 proprietários se beneficiaram de empréstimos para fazer eficiência energética e outras melhorias.
Como funciona um empréstimo de energia limpa com avaliação de propriedade (PACE)
O financiamento de empréstimos da PACE pode ser usado para várias melhorias de eficiência energética, incluindo reforma sísmica para residências, prédios comerciais ou propriedades industriais localizadas em áreas propensas a terremotos; medidas de preparação para furacões; instalação de painéis solares ou caldeiras; coberturas energeticamente eficientes; e atualizações de iluminação LED.
Com esse tipo de financiamento, o imóvel serve como garantia,. e a dívida fica vinculada diretamente ao imóvel e não ao seu proprietário. Qualquer saldo remanescente em um empréstimo PACE permanece intacto quando a propriedade da propriedade muda de mãos.
hipotecário tradicional , o financiamento PACE não exige um pagamento adiantado. Os empréstimos PACE também carecem de um pagamento mensal regular. Em vez disso, esses empréstimos são reembolsados por meio de avaliações de propriedade como um acréscimo aos impostos regulares sobre a propriedade do proprietário . Essas avaliações são distribuídas por um período de tempo específico, normalmente de 10 a 20 anos, com base no valor do financiamento envolvido. Os proprietários que não pagam as avaliações regularmente estão geralmente sujeitos às mesmas penalidades que seriam pelo não pagamento de qualquer outra conta de imposto predial.
O financiamento PACE normalmente não envolve o mesmo processo de subscrição de uma hipoteca tradicional. Os proprietários podem financiar 100% do custo das melhorias relacionadas à energia, e a credibilidade não é um componente significativo do processo de aprovação. Os programas individuais PACE são administrados por agências governamentais estaduais e locais, que têm certa discrição na definição de diretrizes de aprovação.
Em termos de tamanho, o mercado de empréstimos residenciais PACE (R-PACE) é estimado em US$ 7,3 bilhões, ou seja, US$ 7,3 bilhões acumulados em empréstimos foram emitidos para 306.000 upgrades de residências de 2010 a dezembro de 2020. Ele se estabeleceu como o principal segmento de crescimento mais rápido da indústria de empréstimos dos EUA. O tamanho do mercado comercial para financiamento PACE (C-PACE) é de pouco mais de US$ 2 bilhões para 2.560 projetos.
Os bancos Freddie Mac, Fannie Mae e Federal Home Loan não concedem hipotecas em casas com um empréstimo PACE associado a eles, portanto, se você fizer um, é importante reconhecer que pode ser difícil vender sua casa.
Vantagens e desvantagens de um empréstimo de energia limpa com avaliação de propriedade (PACE)
Os empréstimos de energia limpa avaliados pela propriedade oferecem aos proprietários de imóveis que podem melhorar o fluxo de caixa para os proprietários, distribuindo o pagamento ao longo de muitos anos em comparação com um grande pagamento adiantado. Esses empréstimos exploram fontes de capital privado e podem ajudar os proprietários de imóveis a deduzir os pagamentos de sua obrigação de imposto de renda no momento do imposto. Além disso, os empréstimos PACE permitem que cidades e vilas criem opções de eficiência energética e energia renovável em propriedades.
No entanto, existem desvantagens. Esses tipos de empréstimos estão disponíveis apenas para quem possui imóveis. Você pode exigir grandes somas de dinheiro para pagar as configurações legais e administrativas. Você não pode financiar itens portáteis, como utensílios de cozinha, e pode haver complicações se você quiser vender sua propriedade com uma garantia PACE anexada.
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Processo de Empréstimo de Energia Limpa Avaliada de Propriedade (PACE)
Semelhante a uma hipoteca ou refinanciamento, um empréstimo PACE e sua elegibilidade para um são baseados em uma série de fatores, incluindo o patrimônio que você tem em sua casa, seu histórico de pagamento de sua hipoteca e sua capacidade de reembolsar a avaliação da propriedade.
Uma vez aprovado para um empréstimo PACE, você deve encontrar um contratado que concorde em trabalhar com um. Os empreiteiros são frequentemente pagos por seu trabalho em parcelas, mas com um empréstimo PACE, o empreiteiro é pago assim que o projeto estiver concluído. Quando o projeto estiver concluído, você será responsável por pagar o empréstimo quando pagar seus impostos sobre a propriedade.
Como qualquer empréstimo, geralmente é bom procurar alternativas de empréstimo ao PACE. Se você decidir fazer um empréstimo PACE, certifique-se de revisar os termos e descobrir se você se qualifica para créditos fiscais e tem dinheiro disponível para pagar quaisquer taxas. Um empréstimo PACE geralmente é 100% financiado, mas como as avaliações de propriedade são pagas anualmente (ou duas vezes por ano), o custo do empréstimo pode ser maior do que um pagamento mensal.
Securitização de ritmo
Os programas de títulos residenciais de Energia Limpa com Avaliação de Propriedade (PACE) estão crescendo em popularidade entre os investidores. Uma ilustração é o Ygrene Energy Fund, um emissor de títulos lastreados em títulos e avaliações PACE, que anunciou em 2020 que fechou sua securitização GoodGreen 2020-1 com a emissão de US$ 318 milhões em títulos de dívida com grau de investimento.
De acordo com um comunicado da empresa, "com base nos mais de US$ 525 milhões que a empresa securitizou em 2019, em dezembro de 2021, a empresa concluiu 10 transações de securitização totalizando US$ 2 bilhões e continua sendo a única originadora do PACE com um histórico de sucesso e contínuo de securitizando ativos residenciais e comerciais (C-PACE)".
Emitidos por entidades governamentais locais, os títulos PACE são munis tributáveis. Eles financiam atualizações de melhoria de energia para proprietários de residências ou proprietários comerciais e geralmente não são classificados e estruturados como títulos de avaliação especial de obrigação limitada. A razão é que eles são pagos de volta por meio de pagamentos de avaliação de propriedade e adicionam uma garantia fiscal a qualquer propriedade com um empréstimo PACE.
Exemplo de um empréstimo de energia limpa com avaliação de propriedade (PACE)
Em dezembro de 2018, foi emitido um empréstimo PACE de propriedade comercial de US$ 24,9 milhões, o maior financiamento C-PACE único do ano. Concedido à Shamrock Development, Inc., uma incorporadora sediada em Nebraska, o empréstimo destina-se a ajudar a financiar um projeto de renovação urbana de dois quarteirões do centro de Omaha.
O desenvolvedor usou os fundos para atualizar e implementar medidas de eficiência energética para um hotel Marriott, um prédio de apartamentos e 90.000 pés quadrados de espaço de varejo. A cidade de Omaha administrou o financiamento C-PACE para o Distrito de Avaliação de Energia Limpa do Leste de Nebraska. A partir de 2021, partes do empreendimento estão concluídas e a construção continua em outras partes do bairro.
Considerações Especiais
Esse acesso relativamente fácil ao financiamento foi comparado à atmosfera de empréstimos do mercado imobiliário residencial durante a crise do subprime.
Em julho de 2016, a Federal Housing Administration anunciou que começaria a segurar hipotecas que carregam ônus vinculados ao programa de empréstimos PACE. Os pagamentos de empréstimos da PACE serão caucionados com os impostos regulares sobre a propriedade. Aqueles que comprarem uma casa por meio do programa FHA que tenha um empréstimo PACE em vigor serão responsáveis por qualquer saldo não pago remanescente no empréstimo.
Destaques
Alguns credores hipotecários não darão uma hipoteca para alguém que queira comprar uma casa com um empréstimo PACE anexado.
Os programas PACE podem ser usados para propriedades residenciais ou comerciais.
Um empréstimo PACE é anexado à propriedade versus um edifício ou casa.
Os empréstimos PACE são pagos durante as apurações de impostos e são considerados uma garantia fiscal.
Pode ser difícil vender uma casa com um empréstimo PACE anexado porque fica com a propriedade e transfere para o próximo proprietário.
PERGUNTAS FREQUENTES
Você pode vender uma casa com um empréstimo PACE?
Sim. Você pode vender uma casa com um empréstimo PACE porque esse tipo de empréstimo está vinculado à propriedade e não à própria casa, mesmo que o dinheiro tenha sido usado para algo que faz parte da casa. O empréstimo está vinculado à avaliação da propriedade para que os compradores herdem o empréstimo dos vendedores.
De onde vem o financiamento do PACE?
Os empréstimos de ritmo são normalmente financiados por títulos municipais.
Você pode pagar um empréstimo PACE mais cedo?
Sim, você pode pagar antecipadamente um empréstimo da PACE pagando a avaliação integralmente em relação aos termos do empréstimo. Isso é chamado de pagamento e significa que você remove a avaliação fiscal de sua propriedade.
Como faço para refinanciar com um empréstimo PACE?
Pode ser complicado refinanciar com um empréstimo PACE porque esses empréstimos são ônus fiscais e devem ser pagos primeiro. Isso significa que você pode ter que pagar o ônus integralmente antes de refinanciar sua hipoteca. Empréstimos hipotecários convencionais podem não permitir que você refinancie com um empréstimo PACE em vigor, a menos que você o pague primeiro. Alguns credores podem permitir que você refinancie com a condição de que você pague seu empréstimo PACE com os recursos.
