PACE-Darlehen (Property Assessment Clean Energy).
Was ist ein PACE-Darlehen (Property Assessed Clean Energy)?
Ein Property-Assessed-Clean-Energy-Darlehen (PACE) ist eine Art der Finanzierung,. die zur Verfügung steht, um Energieeffizienz-Upgrades und Verbesserungen der erneuerbaren Energien in einer Gewerbe- oder Wohnimmobilie vorzunehmen.
PACE-Programme werden vom US-Energieministerium beaufsichtigt, und mehr als 2 Milliarden US-Dollar an Energieeffizienzprojekten auf Gewerbeimmobilien wurden in über 36 Bundesstaaten plus dem District of Columbia finanziert.
Die Wohnkomponente hat sich jedoch langsamer durchgesetzt, da Finanzierungsprogramme für Wohnimmobilien nur in Kalifornien, Florida und Missouri verfügbar sind. Bis zum Jahr 2020, den neuesten verfügbaren Zahlen vom Dezember 2021, haben mehr als 306.000 Hausbesitzer Darlehen in Anspruch genommen, um Energieeffizienz und andere Verbesserungen vorzunehmen.
So funktioniert ein PACE-Darlehen (Property Assessed Clean Energy).
Die PACE-Darlehensfinanzierung kann für verschiedene energieeffiziente Verbesserungen verwendet werden, einschließlich der seismischen Nachrüstung von Wohnhäusern, Gewerbegebäuden oder Industrieanlagen in erdbebengefährdeten Gebieten; Maßnahmen zur Vorbereitung auf Hurrikane; Installation von Sonnenkollektoren oder Boilern; energieeffiziente Bedachung; und LED-Beleuchtungs-Upgrades.
Bei dieser Art der Finanzierung dient die Immobilie als Sicherheit,. und die Schulden sind direkt an die Immobilie und nicht an ihren Eigentümer gebunden. Der Restbetrag eines PACE-Darlehens bleibt erhalten, wenn das Eigentum an der Immobilie den Besitzer wechselt.
Im Gegensatz zu einem herkömmlichen Hypothekendarlehen erfordert die PACE-Finanzierung keine Vorauszahlung. PACE-Darlehen fehlt auch eine regelmäßige monatliche Zahlung. Stattdessen werden diese Darlehen durch Vermögensbewertungen zusätzlich zu den regulären Grundsteuern des Eigentümers zurückgezahlt. Diese Bewertungen werden über einen bestimmten Zeitraum verteilt, typischerweise 10 bis 20 Jahre, basierend auf der Höhe der beteiligten Finanzierung. Immobilieneigentümer, die die Steuerbescheide nicht regelmäßig zahlen, unterliegen im Allgemeinen den gleichen Strafen wie bei Nichtzahlung einer anderen Grundsteuerrechnung.
Die PACE-Finanzierung beinhaltet in der Regel nicht den gleichen Underwriting- Prozess wie eine herkömmliche Hypothek. Immobilieneigentümer können die Kosten für energetische Sanierungen zu 100 % finanzieren, und die Bonität ist kein wesentlicher Bestandteil des Genehmigungsverfahrens. Einzelne PACE-Programme werden von staatlichen und lokalen Regierungsbehörden verwaltet, die einen gewissen Ermessensspielraum bei der Festlegung von Genehmigungsrichtlinien haben.
In Bezug auf die Größe wird der Wohnimmobilien-PACE-Darlehensmarkt (R-PACE) auf 7,3 Milliarden US-Dollar geschätzt – das heißt, von 2010 bis Dezember 2020 wurden Kredite im Gesamtwert von 7,3 Milliarden US-Dollar für 306.000 Wohnungsmodernisierungen vergeben. Er hat sich als der etabliert am schnellsten wachsenden Segment der US-Kreditbranche. Die Größe des kommerziellen Marktes für PACE-Finanzierung (C-PACE) beträgt etwas mehr als 2 Milliarden US-Dollar für 2.560 Projekte.
Freddie Mac, Fannie Mae und Federal Home Loan-Banken vergeben keine Hypotheken auf Häuser, an die ein PACE-Darlehen angehängt ist. Wenn Sie also eines aufnehmen, ist es wichtig zu erkennen, dass es schwierig sein kann, Ihr Haus zu verkaufen.
Vor- und Nachteile eines PACE-Darlehens (Property Assessed Clean Energy).
Immobilien bewertete Darlehen für saubere Energie bieten Immobilienbesitzern die Möglichkeit, den Cashflow für Eigentümer zu verbessern, indem die Rückzahlung über viele Jahre verteilt wird, anstatt eine große Vorauszahlung zu leisten. Diese Darlehen erschließen Quellen privaten Kapitals, und diese Darlehen können Immobilieneigentümern dabei helfen, Zahlungen zum Steuerzeitpunkt von ihrer Einkommensteuerschuld abzuziehen. Darüber hinaus ermöglichen PACE-Darlehen Städten und Gemeinden, Energieeffizienz und erneuerbare Energieoptionen auf Immobilien zu schaffen.
Es bestehen jedoch Nachteile. Diese Art von Krediten stehen nur Eigentümern von Immobilien zur Verfügung. Möglicherweise benötigen Sie große Bargeldsummen, um rechtliche und administrative Einrichtungen zu bezahlen. Sie können keine tragbaren Gegenstände wie Küchengeräte finanzieren, und es kann zu Komplikationen kommen, wenn Sie Ihre Immobilie mit einem PACE-Pfandrecht verkaufen möchten.
TTT
##Property Assessed Clean Energy (PACE) Darlehensprozess
Ähnlich wie bei einer Hypothek oder Refinanzierung basiert ein PACE-Darlehen und Ihre Berechtigung auf eine Reihe von Faktoren, darunter das Eigenkapital, das Sie in Ihrem Haus haben, Ihre Zahlungshistorie für Ihre Hypothek und Ihre Fähigkeit, die Immobilienbewertung zurückzuzahlen.
Sobald Sie für ein PACE-Darlehen genehmigt wurden, müssen Sie einen Auftragnehmer finden, der bereit ist, mit einem zu arbeiten. Auftragnehmer werden für ihre Arbeit häufig in Raten bezahlt, aber mit einem PACE-Darlehen wird der Auftragnehmer bezahlt, sobald das Projekt abgeschlossen ist. Wenn das Projekt abgeschlossen ist, sind Sie für die Rückzahlung des Darlehens verantwortlich, wenn Sie Ihre Grundsteuern zahlen.
Wie bei jedem Kredit ist es normalerweise gut, sich nach Kreditalternativen zu PACE umzusehen. Wenn Sie sich für ein PACE-Darlehen entscheiden, überprüfen Sie unbedingt die Bedingungen und finden Sie heraus, ob Sie Anspruch auf Steuergutschriften haben und über Geld verfügen, um Gebühren zu zahlen. Ein PACE-Darlehen ist normalerweise zu 100 % finanziert, aber da die Immobilienbewertungen jährlich (oder zweimal im Jahr) gezahlt werden, können die Kosten des Darlehens höher sein als eine monatliche Zahlung.
Pace-Verbriefung
Staatliche Wohnimmobilien-Assessed-Clean-Energy-Anleiheprogramme (PACE) erfreuen sich bei Investoren wachsender Beliebtheit. Ein Beispiel dafür ist der Ygrene Energy Fund, ein Emittent von Wertpapieren, die durch PACE-Anleihen und -Bewertungen besichert sind, der 2020 bekannt gab, dass er seine GoodGreen 2020-1-Verbriefung mit der Emission von Investment-Grade-Schuldtiteln in Höhe von 318 Millionen US-Dollar abschloss.
Laut einer Erklärung des Unternehmens „hat das Unternehmen aufbauend auf den mehr als 525 Millionen US-Dollar, die das Unternehmen im Jahr 2019 verbrieft hat, bis Dezember 2021 10 Verbriefungstransaktionen im Gesamtwert von 2 Milliarden US-Dollar abgeschlossen und bleibt der einzige PACE-Originator mit einer erfolgreichen und kontinuierlichen Erfolgsbilanz von Verbriefung von sowohl Wohn-PACE als auch gewerblichen (C-PACE) Vermögenswerten."
PACE-Anleihen, die von lokalen Regierungsstellen ausgegeben werden, sind steuerpflichtige Gemeinden. Sie finanzieren Modernisierungen zur energetischen Sanierung von Eigenheimbesitzern oder gewerblichen Immobilieneigentümern und sind häufig nicht bewertet und als Anleihen mit beschränkter Verbindlichkeit und Sonderbewertung strukturiert. Der Grund dafür ist, dass sie durch Vermögensbewertungszahlungen zurückgezahlt werden, und sie fügen jeder Immobilie mit einem PACE-Darlehen ein Steuerpfandrecht hinzu.
Beispiel eines PACE-Darlehens (Property Assessed Clean Energy).
Im Dezember 2018 wurde ein PACE-Darlehen für gewerbliche Immobilien in Höhe von 24,9 Millionen US-Dollar begeben, die größte C-PACE-Einzelfinanzierung des Jahres. Das Darlehen, das Shamrock Development, Inc., einem in Nebraska ansässigen Entwickler, gewährt wurde, soll zur Finanzierung eines Stadterneuerungsprojekts für zwei Blöcke in der Innenstadt von Omaha beitragen.
Der Entwickler verwendete die Mittel, um ein Marriott-Hotel, ein Apartmentgebäude und 90.000 Quadratmeter Einzelhandelsfläche zu modernisieren und energieeffiziente Maßnahmen umzusetzen. Die Stadt Omaha verwaltete die C-PACE-Finanzierung für den Eastern Nebraska Clean Energy Assessment District. Ab 2021 sind Teile der Entwicklung abgeschlossen, und der Bau wird in anderen Teilen der Nachbarschaft fortgesetzt.
Besondere Überlegungen
Dieser relativ einfache Zugang zu Finanzierungen wurde mit der Kreditvergabeatmosphäre auf dem Wohnungsmarkt während der Subprime - Krise verglichen.
Im Juli 2016 kündigte die Federal Housing Administration an,. dass sie mit der Versicherung von Hypotheken beginnen würde, die mit Pfandrechten im Zusammenhang mit dem PACE-Darlehensprogramm verbunden sind. PACE-Darlehenszahlungen werden mit regulären Grundsteuern hinterlegt. Diejenigen, die ein Haus über das FHA-Programm kaufen, für das ein PACE-Darlehen besteht, sind für alle unbezahlten Restschulden des Darlehens verantwortlich.
Höhepunkte
Einige Hypothekenbanken vergeben keine Hypothek an jemanden, der ein Haus mit einem PACE-Darlehen kaufen möchte.
PACE-Programme können für Wohn- oder Gewerbeimmobilien verwendet werden.
Ein PACE-Darlehen ist mit der Immobilie im Vergleich zu einem Gebäude oder Haus verbunden.
PACE-Darlehen werden während der Steuerveranlagung ausgezahlt und gelten als Steuerpfandrecht.
Es kann schwierig sein, ein Haus mit einem PACE-Darlehen zu verkaufen, da es beim Eigentum verbleibt und auf den nächsten Eigentümer übergeht.
FAQ
Können Sie ein Haus mit einem PACE-Darlehen verkaufen?
Ja. Sie können ein Haus mit einem PACE-Darlehen verkaufen, da diese Art von Darlehen eher mit der Immobilie als mit dem Haus selbst verbunden ist, selbst wenn das Geld für etwas verwendet wurde, das Teil des Hauses ist. Das Darlehen ist an die Immobilienbewertung gebunden, sodass Käufer das Darlehen von den Verkäufern erben.
Woher kommt die PACE-Finanzierung?
Pace-Darlehen werden in der Regel durch Kommunalanleihen finanziert.
Können Sie einen PACE-Kredit vorzeitig zurückzahlen?
Ja, Sie können ein PACE-Darlehen vorzeitig abbezahlen, indem Sie die Bewertung vollständig im Vergleich zu den Bedingungen des Darlehens bezahlen. Dies wird als Auszahlung bezeichnet und bedeutet, dass Sie den Steuerbescheid von Ihrem Eigentum entfernen.
Wie refinanziere ich mich mit einem PACE-Darlehen?
Es kann schwierig sein, sich mit einem PACE-Darlehen zu refinanzieren, da diese Darlehen Steuerpfandrechte sind und zuerst bezahlt werden müssen. Dies bedeutet, dass Sie das Pfandrecht möglicherweise vollständig abzahlen müssen, bevor Sie Ihre Hypothek refinanzieren. Herkömmliche Hypothekendarlehen erlauben es Ihnen möglicherweise nicht, sich mit einem bestehenden PACE-Darlehen zu refinanzieren, es sei denn, Sie zahlen es zuerst zurück. Einige Kreditgeber lassen Sie möglicherweise unter der Bedingung refinanzieren, dass Sie Ihr PACE-Darlehen mit dem Erlös zurückzahlen.
