Property Assessed Clean Energy (PACE) Lån

Hvad er et ejendomsvurderet rent energilån (PACE)?

Et Property Assessed Clean Energy-lån (PACE) er en form for finansiering,. der er tilgængelig for at foretage energieffektivitetsopgraderinger og forbedringer af vedvarende energi på en erhvervs- eller boligejendom.

PACE-programmer overvåges af det amerikanske energiministerium, og mere end 2 milliarder dollars i energieffektivitetsprojekter på kommercielle ejendomme er blevet finansieret i over 36 stater plus District of Columbia.

Boligkomponenten har dog været langsommere til at vinde indpas, med finansieringsprogrammer for boligejendomme, der kun er tilgængelige i Californien, Florida og Missouri. Fra 2020, de seneste tal tilgængelige i december 2021, har mere end 306.000 boligejere benyttet sig af lån til at foretage energieffektivitet og andre forbedringer.

Hvordan et ejendomsvurderingsrent energilån (PACE) fungerer

PACE-lånefinansiering kan bruges til adskillige energieffektive forbedringer, herunder seismisk eftermontering af boliger, kommercielle bygninger eller industriejendomme beliggende i jordskælvsudsatte områder; foranstaltninger til orkanberedskab; installation af solpaneler eller kedler; energieffektiv tagdækning; og LED-belysningsopgraderinger.

Med denne type finansiering tjener ejendommen som sikkerhed,. og gælden er knyttet direkte til ejendommen i stedet for dens ejer. Enhver resterende saldo på et PACE-lån forbliver intakt, når ejerskabet af ejendommen skifter hænder.

I modsætning til et traditionelt realkreditlån kræver PACE-finansiering ikke en forudbetaling. PACE-lån mangler også en regelmæssig månedlig betaling. Disse lån tilbagebetales i stedet gennem ejendomsvurderinger som et tillæg til ejerens almindelige ejendomsskatter. Disse vurderinger er spredt ud over en specifik tidsramme, typisk 10 til 20 år, baseret på størrelsen af den involverede finansiering. Ejendomsejere, der undlader at betale vurderingerne regelmæssigt, er generelt underlagt de samme bøder, som de ville være for manglende betaling af enhver anden ejendomsskatteregning.

PACE-finansiering involverer typisk ikke den samme forsikringsproces som et traditionelt realkreditlån. Ejendomsejere kan finansiere 100 % af omkostningerne til energirelaterede forbedringer, og kreditværdighed er ikke en væsentlig del af godkendelsesprocessen. Individuelle PACE-programmer administreres af statslige og lokale regeringsorganer, som har en vis skønsbeføjelse til at fastsætte retningslinjer for godkendelse.

Med hensyn til størrelse anslås PACE-lånemarkedet til boliger (R-PACE) til 7,3 milliarder dollars – det vil sige, at der er udstedt lån til en værdi af 7,3 milliarder dollars til 306.000 boligopgraderinger fra 2010 til december 2020. Det har etableret sig som hurtigst voksende segment af den amerikanske låneindustri. Størrelsen af det kommercielle marked for PACE-finansiering (C-PACE) er lidt over $2 milliarder for 2.560 projekter.

Freddie Mac, Fannie Mae og Federal Home Loan banker giver ikke realkreditlån i boliger med et PACE-lån knyttet til dem, så hvis du optager et, er det vigtigt at erkende, at det kan være svært at sælge dit hjem.

Fordele og ulemper ved et ejendomsvurderingsrent energilån (PACE).

Ejendomsvurderede renenergilån giver ejendomsejere mulighed for at forbedre pengestrømmen for ejere og sprede tilbagebetalingen over mange år i forhold til én stor forudbetaling. Disse lån udnytter kilder til privat kapital, og disse lån kan hjælpe ejendomsejere med at trække betalinger fra deres indkomstskattepligt på skattetidspunktet. Derudover giver PACE-lån byer og byer mulighed for at skabe energieffektivitet og muligheder for vedvarende energi på ejendomme.

Der er dog ulemper. Disse typer lån er kun tilgængelige for dem, der ejer ejendom. Du kan kræve store kontantbeløb for at betale for juridiske og administrative opsætninger. Du kan ikke finansiere bærbare genstande som køkkenmaskiner, og der kan være komplikationer, hvis du ønsker at sælge din ejendom med et PACE-pant.

TTT

Property Assessed Clean Energy (PACE) Låneproces

I lighed med et realkreditlån eller refinansiering er et PACE-lån og din berettigelse til et baseret på en række faktorer, herunder den egenkapital, du har i dit hjem, din betalingshistorik på dit realkreditlån og din evne til at tilbagebetale ejendomsvurderingen.

Når du er godkendt til et PACE-lån, skal du finde en entreprenør, der vil gå med til at samarbejde med en. Entreprenører betales ofte for deres arbejde i rater, men med et PACE-lån betales entreprenøren, når projektet er afsluttet. Når projektet er færdigt, er du selv ansvarlig for at betale lånet tilbage, når du betaler din ejendomsskat.

Som ethvert lån er det normalt godt at shoppe rundt efter lånealternativer til PACE. Hvis du beslutter dig for at optage et PACE-lån, skal du sørge for at gennemgå vilkårene og finde ud af, om du er berettiget til skattefradrag og har penge til rådighed til at betale eventuelle gebyrer. Et PACE-lån er normalt 100 % finansieret, men fordi ejendomsvurderinger betales årligt (eller to gange om året), kan låneomkostningerne være højere end en månedlig ydelse.

Pace-securitisering

Statsbaserede boliger Property Assessed Clean Energy (PACE) obligationsprogrammer vokser i popularitet blandt investorer. En illustration er Ygrene Energy Fund, en udsteder af værdipapirer støttet af PACE-obligationer og vurderinger, som annoncerede i 2020, at den lukkede på sin GoodGreen 2020-1-securitisation med udstedelsen af 318 millioner dollars af investeringsklassificerede gældsbeviser.

Ifølge en erklæring fra virksomheden, "med udgangspunkt i de mere end 525 millioner dollars, som selskabet securitiserede i 2019, gennemførte selskabet i december 2021 10 securitiseringstransaktioner på i alt 2 milliarder dollars og er fortsat den eneste PACE-initiator med en succesfuld og kontinuerlig track record af securitisering af både PACE og kommercielle (C-PACE) aktiver."

Udstedt af lokale regeringsenheder er PACE-obligationer skattepligtige. De finansierer energiforbedringsopgraderinger til boligejere eller kommercielle ejendomsejere og er ofte uvurderede og strukturerede som begrænset-forpligtende, særlige vurderingsobligationer. Årsagen er, at de betales tilbage af ejendomsvurderingsbetalinger, og de tilføjer en skattepant til enhver ejendom med et PACE-lån.

Eksempel på et ejendomsvurderingsrent energilån (PACE).

I december 2018 blev der udstedt et PACE-lån til kommerciel ejendom på $24,9 millioner, årets største enkeltstående C-PACE-finansiering. Tildelt til Shamrock Development, Inc., en Nebraska-baseret udvikler, er lånet beregnet til at hjælpe med at finansiere et byfornyelsesprojekt for to blokke af downtown Omaha.

Udvikleren brugte midlerne til at opgradere og implementere energieffektive foranstaltninger til et Marriott-hotel, en lejlighedsbygning og 90.000 kvadratmeter butiksareal. Byen Omaha administrerede C-PACE-finansieringen for det østlige Nebraska Clean Energy Assessment District. Fra 2021 er dele af bebyggelsen færdig, og byggeriet fortsætter i andre dele af kvarteret.

Særlige overvejelser

Denne relativt lette adgang til finansiering er blevet sammenlignet med boligmarkedets udlånsstemning under subprime - krisen.

I juli 2016 meddelte Federal Housing Administration,. at den ville begynde at forsikre realkreditlån, der bærer panterettigheder forbundet med PACE-låneprogrammet. PACE-lånebetalinger vil blive spærret med almindelig ejendomsskat. De, der køber et hjem gennem FHA-programmet, der har et PACE-lån på plads, vil være ansvarlige for eventuel ubetalt saldo tilbage på lånet.

##Højdepunkter

• Nogle realkreditinstitutter vil ikke give realkreditlån til en, der ønsker at købe en bolig med et PACE-lån tilknyttet.

• PACE-programmer kan bruges til bolig- eller erhvervsejendomme.

• Et PACE-lån er knyttet til ejendommen kontra en bygning eller bolig.

• PACE-lån betales ved skatteansættelser og betragtes som skattepant.

• Det kan være svært at sælge en bolig med et PACE-lån tilknyttet, fordi det bliver med ejendommen og overgår til næste ejer.

##Ofte stillede spørgsmål

Kan du sælge et hus med et PACE-lån?

Ja. Du kan sælge et hus med et PACE-lån, fordi denne type lån er knyttet til ejendommen frem for selve boligen, selvom pengene blev brugt til noget, der er en del af boligen. Lånet er knyttet til ejendomsvurderingen, så købere vil arve lånet fra sælgerne.

Hvor kommer PACE-finansiering fra?

Pace-lån finansieres typisk gennem kommunale obligationer.

Kan du betale et PACE-lån tidligt?

Ja, du kan betale et PACE-lån af tidligt ved at betale vurderingen fuldt ud kontra lånevilkårene. Dette kaldes en payoff, og det betyder, at du fjerner skatteansættelsen fra din ejendom.

Hvordan refinansierer jeg med et PACE-lån?

Det kan være vanskeligt at refinansiere med et PACE-lån, fordi disse lån er skattepant, og skal betales først. Det betyder, at du muligvis skal betale pantet fuldt ud, før du refinansierer dit realkreditlån. Konventionelle realkreditlån giver dig muligvis ikke mulighed for at refinansiere med et PACE-lån på plads, medmindre du først betaler det af. Nogle långivere kan lade dig refinansiere med den betingelse, at du betaler dit PACE-lån af med provenuet.