Pożyczka na czystą energię (PACE) ocenianą pod kątem nieruchomości

Co to jest pożyczka na czystą energię (PACE) na podstawie oceny nieruchomości?

Pożyczka Property Assessed Clean Energy (PACE) jest rodzajem finansowania dostępnego w celu ulepszenia efektywności energetycznej i ulepszenia energii odnawialnej w nieruchomości komercyjnej lub mieszkalnej.

Programy PACE są nadzorowane przez Departament Energii Stanów Zjednoczonych, aw ponad 36 stanach oraz w Dystrykcie Kolumbii sfinansowano projekty dotyczące efektywności energetycznej na nieruchomościach komercyjnych o wartości ponad 2 miliardów dolarów.

Jednak komponent mieszkaniowy wolniej zyskuje na popularności, a programy finansowania nieruchomości mieszkalnych są dostępne tylko w Kalifornii, na Florydzie i w Missouri. Według najnowszych dostępnych danych z grudnia 2021 r. w 2020 r. ponad 306 000 właścicieli domów skorzystało z pożyczek na poprawę efektywności energetycznej i inne ulepszenia.

Jak działa pożyczka oceniana na czystą energię (PACE)

Finansowanie pożyczką PACE może być wykorzystane do kilku ulepszeń energooszczędnych, w tym modernizacji sejsmicznych domów, budynków komercyjnych lub obiektów przemysłowych znajdujących się na obszarach podatnych na trzęsienia ziemi; środki gotowości na wypadek huraganu; montaż paneli słonecznych lub kotłów; dachy energooszczędne; oraz modernizacje oświetlenia LED.

Przy tego rodzaju finansowaniu nieruchomość stanowi zabezpieczenie,. a dług jest powiązany bezpośrednio z nieruchomością, a nie z jej właścicielem. Wszelkie pozostałe saldo pożyczki PACE pozostaje nienaruszone, gdy własność nieruchomości zmienia właściciela.

W przeciwieństwie do tradycyjnego kredytu hipotecznego,. finansowanie PACE nie wymaga przedpłaty. Pożyczki PACE również nie mają regularnej miesięcznej spłaty. Zamiast tego, pożyczki te są spłacane na podstawie oceny nieruchomości jako dodatek do regularnych podatków od nieruchomości właściciela. Oceny te są rozłożone na określone ramy czasowe, zazwyczaj od 10 do 20 lat, w zależności od kwoty zaangażowanego finansowania. Właściciele nieruchomości, którzy nie płacą regularnie, podlegają na ogół takim samym karom, jak za nieopłacanie jakiegokolwiek innego podatku od nieruchomości.

Finansowanie PACE zazwyczaj nie obejmuje tego samego procesu ubezpieczeniowego,. co tradycyjna hipoteka. Właściciele nieruchomości mogą sfinansować 100% kosztów ulepszeń związanych z energią, a zdolność kredytowa nie jest istotnym elementem procesu zatwierdzania. Poszczególnymi programami PACE zarządzają stanowe i lokalne agencje rządowe, które mają pewną swobodę w ustalaniu wytycznych dotyczących zatwierdzania.

Pod względem wielkości rynek kredytów mieszkaniowych PACE (R-PACE) szacowany jest na 7,3 miliarda USD, co oznacza, że skumulowana wartość kredytów o łącznej wartości 7,3 miliarda USD została wydana na 306 000 modernizacji domów w okresie od 2010 r. do grudnia 2020 r. najszybciej rozwijający się segment amerykańskiej branży pożyczkowej. Wielkość komercyjnego rynku finansowania PACE (C-PACE) wynosi nieco ponad 2 miliardy dolarów dla 2 560 projektów.

Banki Freddie Mac, Fannie Mae i Federal Home Loan nie udzielają kredytów hipotecznych na domy z dołączoną pożyczką PACE, więc jeśli zaciągniesz kredyt, ważne jest, aby pamiętać, że sprzedaż domu może być trudna.

Zalety i wady kredytu opartego na ocenie nieruchomości (PACE)

Pożyczki na czystą energię w ocenie nieruchomości oferują właścicielom nieruchomości poprawę przepływu środków pieniężnych dla właścicieli, rozłożenie spłaty na wiele lat w porównaniu do jednej dużej płatności z góry. Pożyczki te sięgają do źródeł kapitału prywatnego, a pożyczki te mogą pomóc właścicielom nieruchomości odliczyć płatności od ich zobowiązania podatkowego w czasie podatkowym. Ponadto pożyczki PACE umożliwiają miastom i miastom tworzenie opcji efektywności energetycznej i energii odnawialnej w nieruchomościach.

Istnieją jednak wady. Tego typu pożyczki są dostępne tylko dla posiadaczy nieruchomości. Możesz potrzebować dużych sum gotówki na opłacenie konfiguracji prawnych i administracyjnych. Nie możesz finansować przenośnych przedmiotów, takich jak urządzenia kuchenne, a jeśli chcesz sprzedać swoją nieruchomość z zastawem PACE, mogą wystąpić komplikacje.

TTT

Proces udzielania pożyczek na rzecz czystej energii (PACE) na podstawie oceny nieruchomości

Podobnie jak w przypadku kredytu hipotecznego lub refinansowania, pożyczka PACE i Twoje uprawnienia do niej zależą od szeregu czynników, w tym kapitału własnego w Twoim domu, historii spłat kredytu hipotecznego oraz zdolności do spłaty wyceny nieruchomości.

Po uzyskaniu zgody na pożyczkę PACE musisz znaleźć wykonawcę, który zgodzi się z nim współpracować. Wykonawcom często płaci się za swoją pracę w ratach, ale dzięki pożyczce PACE wykonawca otrzymuje zapłatę po zakończeniu projektu. Po zakończeniu projektu będziesz odpowiedzialny za spłatę pożyczki, gdy płacisz podatek od nieruchomości.

Jak w przypadku każdej pożyczki, zwykle dobrze jest rozejrzeć się za alternatywą pożyczki dla PACE. Jeśli zdecydujesz się wziąć pożyczkę PACE, zapoznaj się z warunkami i dowiedz się, czy kwalifikujesz się do ulg podatkowych i czy masz pod ręką pieniądze na opłacenie jakichkolwiek opłat. Pożyczka PACE jest zwykle finansowana w 100%, ale ponieważ wyceny nieruchomości są płacone corocznie (lub dwa razy w roku), koszt pożyczki może być wyższy niż miesięczna opłata.

Sekurytyzacja tempa

Coraz większą popularnością wśród inwestorów zyskują państwowe programy obligacji oparte na ocenie nieruchomości mieszkalnych na rzecz czystej energii (PACE). Przykładem jest Ygrene Energy Fund, emitent papierów wartościowych zabezpieczonych obligacjami i ocenami PACE, który ogłosił w 2020 r., że zamknął swoją sekurytyzację GoodGreen 2020-1 emisją 318 mln USD papierów dłużnych o ratingu inwestycyjnym.

Zgodnie z oświadczeniem firmy, „opierając się na ponad 525 milionach dolarów, które firma sekurytyzowała w 2019 r., do grudnia 2021 r. firma zakończyła 10 transakcji sekurytyzacyjnych o łącznej wartości 2 miliardów dolarów i pozostaje jedynym inicjatorem PACE z udanymi i ciągłymi osiągnięciami w zakresie sekurytyzacji zarówno aktywów mieszkaniowych PACE, jak i komercyjnych (C-PACE)”.

Wyemitowane przez jednostki samorządu terytorialnego obligacje PACE podlegają opodatkowaniu. Finansują modernizację energetyczną właścicieli domów mieszkalnych lub właścicieli nieruchomości komercyjnych i często nie mają ratingu i są skonstruowane jako ograniczone zobowiązania, specjalne obligacje oceniające. Powodem jest to, że są one spłacane przez płatności z tytułu oceny nieruchomości i dodają zastaw podatkowy do każdej nieruchomości z pożyczką PACE.

Przykład pożyczki ocenianej na czystą energię (PACE)

W grudniu 2018 r. udzielono 24,9 mln USD pożyczki PACE na nieruchomości komercyjne, największego pojedynczego finansowania C-PACE w tym roku. Pożyczka przyznana Shamrock Development, Inc., deweloperowi z Nebraski, ma pomóc sfinansować projekt rewitalizacji dwóch bloków w centrum Omaha.

Deweloper wykorzystał fundusze na modernizację i wdrożenie rozwiązań energooszczędnych w hotelu Marriott, apartamentowcu i powierzchni handlowej o powierzchni 90 000 stóp kwadratowych. Miasto Omaha zarządzało finansowaniem C-PACE dla Wschodniej Nebraski Clean Energy Assessment District. Od 2021 roku część osiedla jest ukończona, a budowa w innych częściach dzielnicy jest kontynuowana.

Uwagi specjalne

Ten stosunkowo łatwy dostęp do finansowania porównano z atmosferą kredytową na rynku mieszkaniowym podczas kryzysu subprime.

W lipcu 2016 r. Federalna Administracja Mieszkaniowa ogłosiła,. że rozpocznie ubezpieczanie kredytów hipotecznych z zastawami związanymi z programem pożyczkowym PACE. Płatności pożyczek PACE będą zabezpieczone zwykłymi podatkami od nieruchomości. Ci, którzy kupują dom za pośrednictwem programu FHA, który ma pożyczkę PACE, będą odpowiedzialni za wszelkie niespłacone saldo pozostałe na pożyczce.

Przegląd najważniejszych wydarzeń

• Niektórzy kredytodawcy hipoteczni nie udzielą kredytu hipotecznego komuś, kto chce kupić dom z kredytem PACE.

• Programy PACE mogą być używane do nieruchomości mieszkalnych lub komercyjnych.

• Pożyczka PACE jest powiązana z nieruchomością w porównaniu z budynkiem lub domem.

• Pożyczki PACE są spłacane podczas rozliczeń podatkowych i są uważane za zastaw podatkowy.

• Może być trudno sprzedać dom z dołączoną pożyczką PACE, ponieważ pozostaje on w nieruchomości i przechodzi na następnego właściciela.

FAQ

Czy możesz sprzedać dom za pomocą pożyczki PACE?

TAk. Możesz sprzedać dom z kredytem PACE, ponieważ ten rodzaj kredytu jest powiązany z nieruchomością, a nie z samym domem, nawet jeśli pieniądze zostały wykorzystane na coś, co jest częścią domu. Pożyczka jest powiązana z wyceną nieruchomości, więc kupujący odziedziczą pożyczkę od sprzedających.

Skąd pochodzą fundusze PACE?

Pożyczki Pace są zazwyczaj finansowane z obligacji komunalnych.

Czy możesz wcześniej spłacić pożyczkę PACE?

Tak, możesz spłacić pożyczkę PACE wcześniej, płacąc pełną ocenę w stosunku do warunków pożyczki. Nazywa się to wypłatą i oznacza, że usuwasz naliczenie podatku ze swojej nieruchomości.

Jak mogę refinansować pożyczkę PACE?

Refinansowanie za pomocą pożyczki PACE może być trudne, ponieważ pożyczki te są zastawami podatkowymi i muszą być najpierw spłacone. Oznacza to, że być może będziesz musiał spłacić zastaw w całości przed refinansowaniem kredytu hipotecznego. Konwencjonalne pożyczki hipoteczne mogą nie pozwalać na refinansowanie za pomocą pożyczki PACE, chyba że najpierw ją spłacisz. Niektórzy pożyczkodawcy mogą pozwolić ci na refinansowanie pod warunkiem, że spłacisz pożyczkę PACE z wpływów.