서브프라임 모기지 위기

서브프라임 모기지 위기 설명

닷컴 거품 에서 연기가 걷힌 후 2000년대 초반은 수요 증가와 무한한 자금 조달로 인해 미국 주택 시장이 활기를 띠는 시기였습니다. 투자자들은 서브프라임 모기지로 알려진 고위험 주택 구매자에 대한 대출의 형태로 발견된 새로운 기술 후 거품 투자 기회를 찾고 있었습니다.

이 기간 동안 주택 부문은 새로운 일자리 창출의 40%를 차지하는 강력한 경제의 초석이었습니다. 건설 착공은 1995년 연간 평균 609,000건에서 2005년 120만 건 이상으로 두 배 이상 증가했습니다. 연방 준비 제도 이사회에 따르면 미국 전역의 평균 주택 가격은 1998년과 2006년 사이에 두 배가 되었으며 라스베가스, 마이애미, 샌 디에고와 워싱턴 DC는 가격이 80% 이상 뛰었습니다. 저금리 시대, 주택 구입자의 신용 확대. 특히 생애 첫 주택 구입자의 주택 소유율은 69%까지 치솟았다.

이 전례 없는 자금 조달의 배후는 누구였습니까? 믿거나 말거나 전 세계적인 영향이 있었습니다. 은행은 모기지를 승인한 다음 모기지 담보부 증권 으로 알려진 이자가 붙는 패키지로 모았습니다 . "프라이빗 라벨"로 알려진 더 위험하고 고수익 증권은 투자 은행 에 매각되어 이익을 위해 전 세계적으로 거래되었습니다.

서브프라임 대출은 다른 유형의 모기지와 어떻게 다릅니까?

2000년대 초반 서브프라임론은 새롭게 도입된 모기지 카테고리였습니다. 그들은 신용이 완벽하지 않은(FICO 점수 600점 이하) 구매자가 자신의 집을 마련할 수 있도록 허용했습니다.

이 주택 구입자들은 더 나은 신용을 가진 다른 사람들이 지불하는 것보다 훨씬 더 높은 월 이자율로 지불함으로써 증가된 위험에 대해 대출 기관에 보상했습니다.

다음은 서브프라임 모기지 유형입니다.

• 조정 금리 모기지(ARMs): 주택 구매자는 소액의 계약금을 지불하고 초기 월 지불은 고정 금리 모기지보다 낮은 "티저" 금리로 시작했습니다. 보통 2년 정도의 기간이 지나면 이 비율이 치솟을 것입니다.

• 풍선 지불 모기지: 지불액은 낮은 이자율로 시작하여 대출이 끝날 때 더 커지거나 "풍선화"되었습니다.

• 고정 이자율 모기지: 이러한 "일반" 대출은 1980년대와 1990년대 초반에 일반적이었고 대출 기간 동안 변동되지 않은 이자율을 특징으로 합니다. 고정 이자율 모기지론은 변동 이자율 모기지보다 기간이 더 길기 때문에 후자가 더 매력적으로 보입니다.

• 하이브리드 모기지: 이 대출은 고정 이자율로 시작했지만 나중에는 일반적으로 이자율과 동기화되는 조정 기간이 포함되었습니다.

• 이자만: 이 대출 유형의 초기 몇 년 동안 구매자는 이자를 지불했습니다. 리셋되면 이자와 원금을 더한 금액을 지불해야 했습니다.

• 이 기간 동안 "무소득, 무직, 무자산" 모기지 또는 더 높은 변동 이자율로 조정된 티저 금리로 시작한 간단히 NINJA와 같은 모기지 유형이 더 많았습니다. . 더 위험한 대출은 사전에 돈이 필요하지 않은 적절한 제목의 무계약 모기지론이었습니다.

1995년과 2001년 사이에 서브프라임 모기지 대출은 650억 달러에서 1,730억 달러로 급증했습니다. 서브프라임 대출의 80%는 위의 기능이 혼합된 변동금리 모기지였습니다.

서브프라임 대출은 얼마나 안전했나요?

서브프라임 모기지는 저렴하다는 착각을 불러일으켰지만 종종 숨겨진 수수료가 포함되어 있었습니다. 조정 가능한 이율 외에도 서브프라임 차용인에게는 다른 추가 비용이 발생했습니다. 때로는 원금도 시간이 지남에 따라 증가했습니다.

서브프라임 대출은 저소득 지역에서 세 배 더 흔했습니다. 약탈적인 대출 기관은 불공정하거나 차별적인 관행을 사용하여 차용인이 감당할 수 없는 모기지를 받도록 설득했습니다. 종종 소수 민족이 표적이 되었습니다. 주택 모기지 공개법(Home Mortgage Disclosure Act)의 데이터에 따르면 라틴계와 아프리카계 미국인은 백인보다 서브프라임 대출을 받을 가능성이 2.8배 더 높았습니다. 오하이오의 법무차관인 Jeffrey Loeser는 약탈적인 대출 기관이 방문을 통해 서브프라임 대출을 이해하지 못하는 소비자에게 판매하는 방법을 설명했습니다.

변동금리 모기지 약관 이해하기

변동금리 서브프라임 모기지론을 둘러싼 혼란이 왜 그렇게 많은지 쉽게 알 수 있습니다.

변동금리 모기지의 이름은 그 조건에 대한 단서를 제공합니다.

• 5/1 ARM은 도입율이 5년입니다. 그 이후에는 1년에 한 번 요금이 변경될 수 있습니다.

• 3/1 ARM은 3년의 도입율을 가지며, 그 이후에는 연 1회 비율이 변경될 수 있습니다.

• 7/1 ARM은 7년의 도입율을 가지며 그 비율은 이후 1년에 한 번 변경될 수 있습니다.

티저 기간 후 ARM은 일반적으로 2%인 초기 조정을 경험했습니다. 이는 초기 요율 이후에 새로운 요율이 최대 2% 더 높을 것임을 의미했습니다. 또한 각각의 최대 백분율 증가가 있는 후속 조정 기간이 있을 수 있습니다.

그리고 무엇보다도 모기지 대출 기관은 일반적으로 1%의 마진을 포함하는 총 이자율에 또 다른 연동 이자율을 적용했습니다. 예를 들어 대출 지수가 1%이고 마진이 2.75%인 5/1 ARM을 가정합니다. 5년 후, 2% 더 높게 조정된 새로운 총 세율은 4.75%가 됩니다. 그러나 마진은 5%였다고 합니다. 이 경우 새로운 총 비율은 7.75%가 됩니다.

실제 사례

2002년에 $300,000에 3/1 ARM이 있었다면 초기 이자율은 약 5%였고 월 상환금은 약 $1,610이었을 것입니다.

ARM이 처음 조정되었을 때 3년 안에 새로운 이율은 7%로 상승하여 월 총 $1,995가 되었습니다. 이는 월 $385, 연간 $4,600의 차이입니다.

그리고 그것은 첫 번째 조정에 불과했습니다.

너무 자주, 대출 기관은 티저 기간 이후에 발생할 일이나 일반적인 금리가 인상될 경우에 대해 고객을 준비하지 않았습니다. 서브프라임 주택 소유자는 단순히 따라잡을 여유가 없었습니다. 결과적으로 많은 사람들이 디폴트에 빠졌습니다.

서브프라임 모기지 채무 불이행 시 어떻게 되었나요?

금리에 대해 말하자면, 2004년과 2006년 사이에 연준 은 인플레이션 압력을 주시 하고 이를 시정하기 위한 조치를 취하여 연방기금 금리 를 1.0%에서 5.25%로 17배 인상했습니다. 이자율이 상승함에 따라 은행은 예금자에게 더 많은 이자를 지불해야 했고, 따라서 ARM 및 기타 서브프라임 모기지 범주에 대한 이자율도 더 높게 조정해야 했습니다.

서브프라임 모기지론자들이 위기에 빠졌다.

디트로이트, 라스베가스, 마이애미, 산호세와 같은 대도시 지역에 걸쳐 있는 수백만 명의 미국 주택 소유자들이 대출을 연체했습니다. 플로리다와 캘리포니아가 특히 큰 타격을 입었습니다. 2007년까지 대출 기관은 130만 가구에 대한 압류 절차를 시작했으며 2008년에는 200만 가구가 추가로 추가되었습니다. 2008년 8월까지 미국 전체 모기지의 9% 이상이 연체되었거나 압류되었습니다.

서브프라임 모기지 위기의 글로벌 의미는 무엇이었습니까?

서브프라임 차용자들이 단순히 대출을 재융자하지 못하는 이유가 궁금하다면 이 기간 동안 집값도 하락했다는 것이 문제다. 모기지 담보부 증권에는 수천 개의 서브프라임 모기지가 포함되어 있으므로 시장이 붕괴되었을 때 채권 자금 조달도 함께 중단되었습니다. 이러한 유가 증권은 신용 등급이 낮아져 투자 매력이 떨어집니다. 이것은 차례로 대출 기관이 위험한 모기지 승인을 중단하게 하여 주택 수요를 낮추고 주택 가격을 하락시켰습니다.

그것은 도미노의 줄과 같았습니다.

먼저 대형 서브프라임 모기지론자인 뉴센추리 파이낸셜(New Century Financial Corp.)이 파산 신청을 했다. 그런 다음 주택 소유를 감당할 수 있는 수준으로 만드는 것이 임무였던 Fannie Mae 및 Freddie Mac과 같은 기관은 모기지 담보부 증권에 할당한 미지급 대출로 인해 엄청난 손실을 입었습니다. 연방 정부는 2008년에 그들을 구제해야 했습니다.

투자 은행조차도 더 이상 증권 시장에서 자금을 조달할 수 없었기 때문에 취약해졌습니다. Lehman Brothers는 2008년 9월 15일 파산을 선언했습니다. 글로벌 금융 위기가 진행 중이었습니다.

서브프라임 모기지 위기의 여파는? 또 다른 위기를 피할 수 있습니까?

서브프라임 모기지 위기는 경제를 궁지에 몰아넣었습니다. 실업률은 상승하고 GDP 는 하락했습니다. 소비 지출이 감소하고 유동성 이 감소했습니다. 미국은 2007년 12월부터 2009년 6월까지 지속된 제2차 세계대전 이후 가장 긴 경기 침체 에 빠졌습니다.

2010년에 TARP(Troubled Asset Relief Program)에 따라 미 의회는 시장에 유동성을 추가하기 위해 7000억 달러를 승인했으며, 미 재무부는 곤경에 처한 은행 산업을 안정시키기 위해 수십억 달러를 추가로 투입했습니다. 이 프로그램을 통해 은행은 압류를 추구하기보다 "수중" 모기지에 대한 지불을 재작업하도록 권장되었습니다. 주택 구매자는 임시 세금 공제를 받았고 연방 주택청은 모기지에 대해 보장할 수 있는 금액을 늘렸습니다.

2008년과 2014년 사이에 연준은 금리를 거의 0%로 낮췄습니다. 또한 고용 수준이 다시 상승할 때까지 통화 공급을 늘리고 대출을 장려 하기 위해 일련의 양적 완화 조치를 시작했으며 미국 자동차 산업과 같은 부문을 안정화하기 위해 추가 정부 지원을 제공했습니다.

서브프라임 모기지가 여전히 존재합니까?

금융 산업을 개혁하고 또 다른 위기를 예방하기 위해 2010년에 통과된 Dodd-Frank 월스트리트 개혁 및 소비자 보호법에 따라 새로운 규제 기관인 소비자 금융 보호국이 만들어졌습니다. 그 목적은 은행 산업에 대한 보다 엄격한 규제를 제공하고 약탈적 대출을 포함한 차별로부터 소비자를 보호하는 것입니다. Volcker Rule로 알려진 Dodd-Frank의 섹션은 은행이 위험하고 고수익 파생 상품 과 같은 투기 자산 거래에 관여하는 것을 금지 했습니다.

그러나 서브프라임 모기지는 오늘날에도 여전히 존재합니다. 현재는 비프라임 모기지로 알려져 있습니다. 고맙게도 그들의 구조는 역사적 구조보다 덜 복잡합니다. 또한 대부분의 주택에는 주택 소유자의 신용 점수가 향상되면 변동 금리를 더 낮게 조정할 수 있는 규칙이 있습니다.

주택 시장의 ARM 점유율은 급격히 떨어졌습니다. 그들은 오늘날 주거 모기지의 10% 미만을 차지합니다.

2022년 또 다른 서브프라임 모기지 위기가 올까?

2000년대 중반 서브프라임 모기지에 베팅한 최초의 투자자 중 한 명인 마이클 버리(Michael Burry)는 최근 또 다른 비밀스러운 트윗을 남겼습니다.