次贷危机
次贷危机解释
互联网泡沫烟消云散后，2000 年代初是美国房地产市场的繁荣时期，需求增长和看似无限的融资推动了这一时期。投资者一直在寻找新的、后技术泡沫的投资机会，他们以向高风险购房者提供贷款的形式发现了这些机会，即次级抵押贷款。
在此期间，住房部门是强劲经济的基石，占所有新增就业岗位的 40%。建筑开工量翻了一番多，从 1995 年的平均每年 609,000 套增加到 2005 年的 120 万套。根据美联储的数据，1998 年至 2006 年间，美国的平均房价翻了一番，而在拉斯维加斯、迈阿密、圣保罗等城市迭戈和华盛顿特区的价格上涨了 80% 以上。这是一个低利率和购房者信贷扩张的时代。房屋拥有率，尤其是首次购房者，飙升至 69%。
谁是这场史无前例的融资的幕后黑手？信不信由你，这具有全球影响。银行正在批准抵押贷款，然后将它们汇集到称为抵押贷款支持证券的计息包中。风险更高、收益更高的证券被称为“私人标签”，然后被出售给投资银行并在全球范围内交易以获取利润。
次级贷款与其他类型的抵押贷款有何不同？
在 2000 年代初期，次级贷款是新引入的抵押贷款类别。他们允许信用欠佳（FICO 分数为 600 及以下）的买家买得起自己的房子。
这些购房者支付的月利率比其他信用更好的人支付的利率要高得多，从而补偿了贷方增加的风险。
以下是几种次级抵押贷款：
可调整利率抵押贷款 (ARM)：购房者支付了少量首付，而最初的每月付款以较低的“预告”利率开始，这实际上低于固定利率抵押贷款。在通常大约 2 年的一段时间后，这些比率会飙升。
气球付款抵押贷款：付款以低利率开始，然后变得更大，或在贷款结束时“膨胀”。
固定利率抵押贷款：这些“普通”贷款在 1980 年代和 1990 年代初期很常见，其利率在贷款期限内没有变化。通常，固定利率抵押贷款的期限高于浮动利率抵押贷款，这使得后者看起来更具吸引力。
**混合抵押贷款：**这些贷款以固定利率开始，但后来包括一个调整期，通常与利率同步。
**只付利息：**对于这类贷款的最初几年，买方只支付利息。当它重置时，他们必须支付利息和本金。
在此期间还有更多类型的抵押贷款，例如“没有收入，没有工作和没有资产”的抵押贷款，或简称为NINJA，它以一个调整到更高可变利率的预告利率开始.一个风险更大的贷款是贴切标题的无首付抵押贷款，它不需要预付钱。
从 1995 年到 2001 年，次级抵押贷款的发放从 650 亿美元猛增至 1730 亿美元。 80% 的次级贷款是浮动利率抵押贷款，其中包含上述特征。
次级贷款有多安全？
次级抵押贷款创造了一种负担能力的错觉，但它们通常包含隐藏费用。除了可调利率外，次级借款人还有其他额外的成本——有时甚至本金也会随着时间的推移而增加。
在低收入社区，次级贷款的发生率要高出三倍。掠夺性贷款人使用不公平或歧视性的做法来说服借款人承担他们负担不起的抵押贷款。通常，少数族裔成为目标：根据《住房抵押贷款披露法》的数据，拉丁美洲人和非裔美国人获得次级贷款的可能性是白人的 2.8 倍。俄亥俄州助理总检察长杰弗里·洛瑟（Jeffrey Loeser）描述了掠夺性贷款人甚至会挨家挨户向不了解次级贷款的消费者出售次级贷款。
了解可调整利率抵押贷款条款
很容易看出为什么围绕可调整利率次级抵押贷款存在如此多的混乱——它们相当复杂。
可调整利率抵押贷款的名称提供了有关其条款的线索：
5/1 ARM 的介绍率为 5 年；此后，费率可能每年更改一次。
3/1 ARM 的介绍费率为 3 年，此后每年更改一次。
7/1 ARM 的介绍费率为 7 年，其后的费率可能每年更改一次，依此类推。
预告期结束后，ARM 经历了初步调整，通常为 2%。这意味着在初始利率之后，新利率最多会高出 2%。此外，可能会有后续的调整期，每个调整期都有自己的最大百分比增长。
最重要的是，抵押贷款机构在总利率上附加了另一个指数利率，其中包括通常 1% 的保证金。例如，以 5/1 ARM 为例，贷方指数为 1%，保证金为 2.75%。 5年后，调整后的新总税率提高了2%，为4.75%。但假设利润率为 5%。在这种情况下，新的总比率将是 7.75%——这是一个相当大的跳跃！
真实世界的例子
早在 2002 年，如果您以 300,000 美元的价格购买 3/1 ARM，则初始利率约为 5%，每月付款约为 1,610 美元。
三年后，当 ARM 最初调整时，新利率将攀升至 7%，每月总计 1,995 美元。每月相差 385 美元，或每年增加 4,600 美元。
这只是第一次调整。
很多时候，贷方没有让他们的客户为预告期之后会发生的事情做好准备，或者在现行利率会增加的情况下。次级房主根本无法跟上；许多人因此陷入违约。
##次级抵押贷款违约会发生什么？
谈到利率，美联储在 2004 年至 2006 年期间，注意到通胀压力并采取措施加以纠正，将联邦基金利率从 1.0% 上调 17 次至 5.25%。随着利率上升，银行不得不向储户支付更多的利息，因此 ARM 和其他类别的次级抵押贷款的利率也不得不调高。
次级抵押贷款持有人陷入危机。
遍布底特律、拉斯维加斯、迈阿密和圣何塞等大都市地区的数百万美国房主拖欠贷款。佛罗里达州和加利福尼亚州受到的打击尤其严重。到 2007 年，贷方已经开始对 130 万套房屋进行止赎程序，2008 年又增加了 200 万套——甚至更多。到 2008 年 8 月，超过 9% 的美国抵押贷款要么拖欠，要么被取消抵押品赎回权。
次贷危机的全球影响是什么？
如果您想知道为什么次贷借款人不能简单地为他们的贷款再融资，那么问题是在此期间房屋价值也在下降。抵押支持证券包含数千个次级抵押贷款，因此当市场崩盘时，它们的债券融资也随之崩盘。这些证券的信用评级被下调，使其投资吸引力降低。这反过来又导致贷方停止批准有风险的抵押贷款，从而降低了住房需求并导致房价下跌。
这就像一串多米诺骨牌。
首先，大型次级抵押贷款机构新世纪金融公司申请破产。然后，像房利美和房地美这样的机构，其任务是让人们负担得起房屋所有权，却因为分配给抵押贷款支持证券的未偿还贷款而遭受了难以置信的损失。联邦政府不得不在 2008 年救助他们。
甚至投资银行也变得脆弱，因为它们不再能够从证券市场筹集资金。雷曼兄弟于 2008 年 9 月 15 日宣布破产。一场全球金融危机正在酝酿之中。
次贷危机的后果是什么？能否避免另一场危机？
次贷危机使经济陷入混乱：失业率上升， GDP下降。消费者支出下降，流动性受到侵蚀。美国进入了二战以来最长的衰退，被称为大衰退，从 2007 年 12 月持续到 2009 年 6 月。
2010 年，根据问题资产救助计划（TARP），美国国会批准了 7000 亿美元为市场增加流动性，美国财政部又注入了数十亿美元以稳定陷入困境的银行业。通过该计划，鼓励银行重新处理“水下”抵押贷款的付款，而不是寻求止赎。购房者获得了临时税收抵免，联邦住房管理局增加了可以为抵押贷款提供保险的金额。
2008 年至 2014 年间，美联储将利率下调至接近 0%。它还开始了一系列量化宽松措施，以增加货币供应和鼓励放贷，直到就业水平再次上升，并为稳定美国汽车行业等行业提供了额外的政府支持。
次级抵押贷款还存在吗？
2010 年通过的《多德-弗兰克华尔街改革和消费者保护法》旨在改革金融业并防止另一场危机，根据该法案，成立了一个新的监管机构：消费者金融保护局。其目的是对银行业进行更严格的监管，并保护消费者免受歧视，包括掠夺性贷款。多德-弗兰克法案的一部分，即沃尔克规则，禁止银行从事投机性资产交易，如高风险、高收益的衍生品。
然而，次级抵押贷款今天仍然存在——它们现在被称为非优质贷款。值得庆幸的是，它们的结构没有历史对应物复杂。另外，现在大多数都有规则，一旦房主的信用评分提高，可变利率就可以调整得更低。
ARM 在房地产市场的份额急剧下降；今天，它们在住宅抵押贷款中的占比不到 10%。
2022 年会出现另一场次贷危机吗？
Michael Burry 是 2000 年代中期最早押注次级抵押贷款的投资者之一，他最近发表了另一条神秘的推文。
