أزمة الرهن العقاري
شرح أزمة الرهن العقاري
بعد إزالة الدخان من فقاعة الدوت كوم ، كانت أوائل العقد الأول من القرن الحادي والعشرين وقتًا عصيبًا لسوق الإسكان في الولايات المتحدة ، مدعومًا بزيادة الطلب والتمويل اللامحدود على ما يبدو. كان المستثمرون يبحثون عن فرص استثمارية جديدة لما بعد التكنولوجيا ، والتي وجدوا في شكل قروض لمشتري المنازل عالية المخاطر ، والمعروفة باسم الرهون العقارية عالية المخاطر.
خلال هذه الفترة ، كان قطاع الإسكان حجر الزاوية لاقتصاد قوي ، حيث يمثل 40 ٪ من جميع الوظائف الجديدة التي تم إنشاؤها. تضاعفت بدايات البناء أكثر من الضعف ، من 609000 في المتوسط سنويًا في عام 1995 إلى أكثر من 1.2 مليون في عام 2005. وفقًا لمجلس الاحتياطي الفيدرالي ، تضاعف متوسط أسعار المنازل في جميع أنحاء أمريكا بين عامي 1998 و 2006 ، بينما في مدن مثل لاس فيجاس وميامي وسان قفزت الأسعار في دييجو وواشنطن العاصمة بأكثر من 80٪. كان هذا عصرًا من أسعار الفائدة المنخفضة والائتمان الموسع لمشتري المساكن. تضخمت معدلات تملك المنازل ، لا سيما بين مشتري المنازل لأول مرة ، لتصل إلى 69٪.
من كان وراء هذا التمويل غير المسبوق؟ صدق أو لا تصدق ، كانت هناك تداعيات عالمية. كانت البنوك توافق على الرهون العقارية ثم تجمعها معًا في حزم تحمل فوائد تُعرف باسم الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري. ثم تم بيع الأوراق المالية ذات العوائد الأعلى والمخاطر الأعلى والمعروفة باسم "العلامة الخاصة" إلى البنوك الاستثمارية وتم تداولها في جميع أنحاء العالم من أجل الربح.
كيف تختلف القروض العقارية عالية المخاطر عن الأنواع الأخرى من الرهون العقارية؟
في أوائل العقد الأول من القرن الحادي والعشرين ، كانت قروض الرهن العقاري عالية المخاطر فئة جديدة للرهن العقاري. لقد سمحوا للمشترين الذين لديهم أقل من الائتمان المثالي (درجات FICO من 600 وما دون) لشراء منزل خاص بهم.
قام مشترو المنازل هؤلاء بتسديد مدفوعات بمعدلات شهرية أعلى بكثير من المدفوعات التي قدمها الآخرون بائتمان أفضل ، وبالتالي تعويض المقرضين عن مخاطرهم المتزايدة.
فيما يلي بعض أنواع الرهون العقارية عالية المخاطر:
** الرهون العقارية القابلة للتعديل (ARMs) **: قام مشترو المساكن بدفع دفعة أولى صغيرة بينما بدأت الدفعات الشهرية الأولية بمعدل "تشويقي" منخفض ، والذي كان في الواقع أقل من الرهون العقارية ذات السعر الثابت. بعد فترة تبلغ عادة حوالي عامين ، سترتفع هذه المعدلات.
** الرهون العقارية لسداد الأقساط **: بدأت المدفوعات بمعدل منخفض ثم نمت بشكل أكبر أو "تضخمت" في نهاية القرض.
** الرهون العقارية ذات السعر الثابت **: كانت قروض "الفانيليا البسيطة" شائعة في الثمانينيات وأوائل التسعينيات من القرن الماضي ومعدلات مميزة لم تتغير على مدار فترة القرض. في كثير من الأحيان ، كان للرهون العقارية ذات السعر الثابت شروط أعلى من الرهون العقارية ذات المعدل القابل للتعديل ، مما يجعل هذا الأخير يبدو أكثر جاذبية.
** الرهون العقارية الهجينة: ** بدأت هذه القروض بسعر ثابت ولكنها اشتملت لاحقًا على فترة تعديل ، وعادة ما تكون متزامنة مع أسعار الفائدة.
** الفائدة فقط: ** في السنوات القليلة الأولى من هذا النوع من القروض ، دفع المشتري الفائدة فقط. عند إعادة تعيينه ، كان عليهم دفع الفائدة بالإضافة إلى رأس المال.
كان هناك المزيد من أنواع الرهون العقارية خلال هذه الفترة ، مثل الرهن العقاري "بلا دخل ولا عمل ولا أصول" ، أو ** NINJA ** للاختصار ، والتي بدأت بسعر تشويقي تم تعديله وفقًا لمعدل أعلى متغير . كان القرض الأكثر خطورة هو الرهن العقاري الذي يحمل عنوانًا مناسبًا ** بدون دفعة أولى ** ، والذي لا يتطلب أي أموال مقدمًا.
بين عامي 1995 و 2001 ، قفزت منشآت الرهون العقارية عالية المخاطر من 65 مليار دولار إلى 173 مليار دولار. كانت 80٪ من القروض العقارية عالية المخاطر عبارة عن قروض عقارية ذات معدل قابل للتعديل ، والتي احتوت على مزيج من الميزات المذكورة أعلاه.
ما مدى أمان القروض العقارية عالية المخاطر؟
خلقت الرهون العقارية عالية المخاطر وهمًا بالقدرة على تحمل التكاليف ، لكنها غالبًا ما احتوت على رسوم خفية. بالإضافة إلى المعدل القابل للتعديل ، كان للمقترضين الرهن العقاري تكاليف إضافية أخرى - وأحيانًا زاد المبلغ الرئيسي بمرور الوقت.
كانت القروض العقارية عالية المخاطر أكثر شيوعًا بثلاث مرات في الأحياء ذات الدخل المنخفض. استخدم المقرضون المفترسون ممارسات غير عادلة أو تمييزية لإقناع المقترضين بتولي قروض عقارية لا يمكنهم تحملها. في كثير من الأحيان ، كانت الأقليات مستهدفة: وفقًا لبيانات من قانون الإفصاح عن الرهن العقاري ، كان الأمريكيون اللاتينيون والأفريقيون أكثر عرضة بنسبة 2.8 مرة للحصول على قروض الرهن العقاري مقارنة بالبيض. وصف مساعد المدعي العام في ولاية أوهايو ، جيفري لوزر ، كيف أن المقرضين الجشعين قد يذهبون من باب إلى باب لبيع قروض الرهن العقاري عالية المخاطر للمستهلكين الذين لم يفهموها.
فهم شروط الرهن العقاري القابل للتعديل
من السهل معرفة سبب وجود الكثير من الالتباس المحيط بالرهون العقارية ذات المعدل القابل للتعديل - فهي معقدة للغاية.
يعطي اسم الرهن العقاري ذي المعدل القابل للتعديل أدلة على شروطه:
معدل تمهيدي 5/1 ARM هو 5 سنوات ؛ بعد ذلك ، يمكن أن يتغير السعر مرة واحدة في السنة.
معدل 3/1 ARM هو معدل تمهيدي لمدة 3 سنوات ، ويمكن أن يتغير المعدل مرة واحدة في السنة بعد ذلك.
إن معدل 7/1 ARM سيكون له معدل تمهيدي قدره 7 سنوات ، ويمكن أن يتغير معدله مرة واحدة في السنة لاحقًا ، وهكذا دواليك.
بعد فترة الدعابة ، شهد ARM تعديلًا أوليًا ، والذي كان عادةً 2 ٪. هذا يعني أنه بعد السعر الأولي ، سيكون السعر الجديد أعلى بنسبة 2٪ كحد أقصى. بالإضافة إلى ذلك ، يمكن أن تكون هناك فترات تعديل لاحقة ، لكل منها زيادة في النسبة المئوية القصوى الخاصة بها.
وفوق كل شيء ، قام مقرضو الرهن العقاري بالتعامل مع معدل مفهرس آخر للمعدل الإجمالي ، والذي تضمن هامشًا بنسبة 1 ٪ في العادة. على سبيل المثال ، خذ 5/1 ARM بمؤشر مقرض بنسبة 1٪ وهامش 2.75٪. بعد 5 سنوات ، سيكون المعدل الإجمالي الجديد ، الذي تم تعديله أعلى بنسبة 2٪ ، 4.75٪. لكن لنفترض أن الهامش كان 5٪. في هذه الحالة ، سيكون المعدل الإجمالي الجديد 7.75٪ - وهذه قفزة كبيرة!
مثال من العالم الحقيقي
مرة أخرى في عام 2002 ، إذا كان لديك 3/1 ARM مقابل 300000 دولار ، لكان معدل الفائدة الأولي حوالي 5٪ ، والدفع الشهري سيكون حوالي 1610 دولارًا.
في غضون ثلاث سنوات ، عندما تم تعديل ARM مبدئيًا ، كان من الممكن أن يرتفع المعدل الجديد إلى معدل 7 ٪ ، ليصبح المجموع 1،995 دولارًا في الشهر. هذا فرق قدره 385 دولارًا في الشهر ، أو 4600 دولار أكثر في السنة.
** وهذا كان التعديل الأول فقط. **
في كثير من الأحيان ، لم يقم المقرضون بإعداد عملائهم لما سيحدث بعد الفترة المحفزة ، أو في حالة زيادة أسعار الفائدة السائدة. ببساطة لا يستطيع أصحاب المنازل الرهن العقاري تحمل تكاليف مواكبة ذلك. عانى الكثيرون من التخلف عن السداد نتيجة لذلك.
ماذا حدث عند تعثر الرهون العقارية عالية المخاطر؟
عند الحديث عن أسعار الفائدة ، بين عامي 2004 و 2006 ، نظر الاحتياطي الفيدرالي إلى الضغوط التضخمية واتخذ إجراءات لتصحيحها ، ورفع معدل الأموال الفيدرالية 17 مرة من 1.0٪ إلى 5.25٪. مع ارتفاع أسعار الفائدة ، كان على البنوك أن تدفع المزيد من الفوائد للمودعين ، وبالتالي كان على أسعار الفائدة على ARM والفئات الأخرى من الرهون العقارية عالية المخاطر أن تتكيف بدرجة أعلى.
دخل حاملو الرهن العقاري في أزمة.
تخلف الملايين من مالكي المنازل في الولايات المتحدة ، في مناطق حضرية مثل ديترويت ولاس فيغاس وميامي وسان خوسيه ، عن سداد قروضهم. وقد تضررت فلوريدا وكاليفورنيا بشكل خاص. بحلول عام 2007 ، كان المقرضون قد بدأوا إجراءات حبس الرهن على 1.3 مليون منزل ، مع 2 مليون آخرين في عام 2008 - وحتى المزيد في المستقبل. بحلول آب (أغسطس) 2008 ، كان أكثر من 9٪ من جميع الرهون العقارية الأمريكية إما متأخرة أو قيد الرهن.
ما هي الآثار العالمية لأزمة الرهن العقاري؟
إذا كنت تتساءل عن سبب عدم تمكن المقترضين من الرهن العقاري الثانوي من إعادة تمويل قروضهم ، فالمشكلة تكمن في انخفاض قيمة المساكن خلال هذه الفترة أيضًا. احتوت الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري على آلاف الرهون العقارية عالية المخاطر ، وهكذا عندما انهار السوق ، حدث كذلك تمويل السندات. تلقت هذه الأوراق المالية انخفاضًا في التصنيف الائتماني ، مما يجعلها استثمارات أقل جاذبية. وهذا بدوره تسبب في توقف المقرضين عن الموافقة على الرهون العقارية المحفوفة بالمخاطر ، مما أدى إلى انخفاض الطلب على الإسكان وتسبب في انخفاض أسعار المساكن.
كان مثل سلسلة من الدومينو.
أولاً ، تقدمت شركة New Century Financial Corp. ، وهي شركة إقراض رهن عقاري عالي المخاطر ، بطلب الإفلاس. ثم عانت وكالات مثل فاني ماي وفريدي ماك ، اللتين كانت مهمتهما جعل ملكية المنازل ميسورة التكلفة ، من خسائر لا تصدق بسبب القروض المستحقة التي خصصتها للأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري. كان على الحكومة الفيدرالية إنقاذهم في عام 2008.
حتى البنوك الاستثمارية أصبحت عرضة للخطر ، لأنها لم تعد قادرة على جمع الأموال من أسواق الأوراق المالية. أعلن Lehman Brothers إفلاسه في 15 سبتمبر 2008. كانت الأزمة المالية العالمية جارية.
ماذا كانت تداعيات أزمة الرهن العقاري؟ هل يمكن تجنب أزمة أخرى؟
أدت أزمة الرهن العقاري عالية المخاطر إلى تدهور الاقتصاد: فقد ارتفعت البطالة وانخفض الناتج المحلي الإجمالي. انخفض الإنفاق الاستهلاكي وتآكلت السيولة . دخلت الولايات المتحدة أطول فترة ركود منذ الحرب العالمية الثانية ، والمعروفة باسم الركود العظيم ، والتي استمرت من ديسمبر 2007 إلى يونيو 2009.
في عام 2010 ، في إطار برنامج إغاثة الأصول المتعثرة ، أو TARP ، وافق الكونجرس الأمريكي على 700 مليار دولار لإضافة سيولة إلى الأسواق ، وضخت وزارة الخزانة الأمريكية مليارات أخرى لتحقيق الاستقرار في الصناعة المصرفية المضطربة. من خلال هذا البرنامج ، تم تشجيع البنوك على إعادة صياغة مدفوعات الرهون العقارية التي كانت "تحت الماء" بدلاً من السعي إلى حبس الرهن. حصل مشترو المساكن على ائتمانات ضريبية مؤقتة ، وزادت إدارة الإسكان الفيدرالية المبلغ الذي يمكنها تأمينه على الرهون العقارية.
بين عامي 2008 و 2014 ، خفض الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة إلى ما يقرب من 0٪. كما بدأت سلسلة من إجراءات التسهيل الكمي لزيادة العرض النقدي وتشجيع الإقراض حتى ترتفع مستويات التوظيف مرة أخرى ، وقدمت دعمًا حكوميًا إضافيًا لتحقيق الاستقرار في قطاعات مثل صناعة السيارات الأمريكية.
هل ما زالت الرهون العقارية عالية المخاطر قائمة؟
بموجب قانون دود-فرانك لإصلاح وول ستريت وحماية المستهلك ، الذي تم تمريره في عام 2010 لإصلاح الصناعة المالية ومنع حدوث أزمة أخرى ، تم إنشاء وكالة تنظيمية جديدة: مكتب حماية المستهلك المالي. والغرض منه هو توفير تنظيم أكثر صرامة على الصناعة المصرفية وحماية المستهلكين من التمييز ، بما في ذلك الإقراض المفترس. منع قسم من Dodd-Frank ، المعروف باسم قاعدة فولكر ، البنوك من الانخراط في تجارة الأصول المضاربة ، مثل المشتقات الخطرة عالية العائد.
ومع ذلك ، لا تزال الرهون العقارية عالية المخاطر موجودة حتى يومنا هذا - وهي تُعرف الآن باسم ** القروض غير الممتازة **. لحسن الحظ ، هيكلهم أقل تعقيدًا من نظرائهم التاريخيين ؛ بالإضافة إلى ذلك ، يأتي معظمهم الآن مع قواعد تسمح بتعديل المعدلات المتغيرة بشكل أقل بمجرد تحسن درجة ائتمان مالك المنزل.
انخفضت حصة ARM في سوق الإسكان بشكل كبير ؛ إنهم يشكلون أقل من 10٪ من الرهون العقارية السكنية اليوم.
هل ستأتي أزمة رهن عقاري أخرى في عام 2022؟
قام مايكل بيري ، أحد أوائل المستثمرين الذين راهنوا على الرهون العقارية عالية المخاطر في منتصف العقد الأول من القرن الحادي والعشرين ، بتغريدة أخرى مشفرة.
