Кризис субстандартного ипотечного кредитования
Объяснение кризиса субстандартного ипотечного кредитования
После того, как дым от пузыря доткомов рассеялся,. начало 2000-х было бурным временем для рынка жилья США, подпитываемым растущим спросом и, казалось бы, безграничным финансированием. Инвесторы искали новые возможности для инвестиций в посттехнологический пузырь,. которые они нашли в виде кредитов покупателям жилья с высоким уровнем риска, известных как субстандартные ипотечные кредиты.
В этот период жилищный сектор был краеугольным камнем сильной экономики, на его долю приходилось 40% всех новых рабочих мест. Начало строительства увеличилось более чем вдвое: с 609 000 в год в 1995 году до более 1,2 миллиона в 2005 году. Диего и Вашингтон, округ Колумбия, цены подскочили более чем на 80%. Это была эпоха низких процентных ставок и расширенного кредита для покупателей жилья. Уровень домовладения, особенно среди тех, кто впервые покупает жилье, вырос до 69%.
Кто стоял за этим беспрецедентным финансированием? Хотите верьте, хотите нет, но это имело глобальные последствия. Банки одобряли ипотечные кредиты, а затем объединяли их в процентные пакеты, известные как ценные бумаги с ипотечным покрытием. Более рискованные ценные бумаги с более высокой доходностью, известные как «частные торговые марки», затем продавались инвестиционным банкам и продавались по всему миру с целью получения прибыли.
Чем субстандартные кредиты отличаются от других видов ипотечных кредитов?
В начале 2000-х субстандартные кредиты были недавно введенной категорией ипотечных кредитов. Они позволили покупателям с менее чем идеальной кредитной историей (оценка FICO 600 и ниже) позволить себе собственный дом.
Эти покупатели жилья вносили платежи по гораздо более высоким ежемесячным ставкам, чем платежи, сделанные другими с лучшей кредитной историей, тем самым компенсируя кредиторам их повышенный риск.
Вот несколько видов субстандартной ипотеки:
Ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой (ARM): покупатели жилья вносили небольшой первоначальный взнос, в то время как первоначальные ежемесячные платежи начинались с низкой «тизерной» ставки, которая на самом деле была меньше, чем ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой. По прошествии периода, обычно около 2 лет, эти показатели будут резко расти.
Ипотечные кредиты с единовременным платежом: платежи начинались с низкой ставки, а затем становились все больше или «раздувались» в конце кредита.
Ипотечные кредиты с фиксированной ставкой: эти «простые ванильные» кредиты были распространены в 1980-х и начале 1990-х годов, и их ставки не менялись в течение всего срока кредита. Часто ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой имели более высокие сроки, чем ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой, что делало последние более привлекательными.
– Гибридные ипотечные кредиты. Эти кредиты изначально выдавались с фиксированной ставкой, но позже включали период корректировки, обычно синхронизированный с процентными ставками.
Только проценты: В течение первых нескольких лет этого типа кредита покупатель платил только проценты. Когда он сбрасывался, они должны были платить проценты плюс основной долг.
В этот период было еще больше типов ипотечных кредитов, таких как ипотека «Без дохода, без работы и без активов» или сокращенно НИНДЗЯ, которая начиналась с тизерной ставки, которая корректировалась до более высокой переменной ставки. . Еще более рискованной ссудой была ипотека без первоначального взноса, которая не требовала внесения предоплаты.
В период с 1995 по 2001 год количество выданных субстандартных ипотечных кредитов резко возросло с 65 миллиардов долларов до 173 миллиардов долларов. 80% субстандартных кредитов были ипотечными кредитами с регулируемой процентной ставкой, которые сочетали в себе вышеперечисленные функции.
Насколько безопасными были субстандартные кредиты?
Субстандартные ипотечные кредиты создавали иллюзию доступности, но они часто содержали скрытые комиссии. Помимо регулируемой ставки, субстандартные заемщики несли и другие дополнительные расходы — иногда со временем увеличивалась даже основная сумма долга.
Субстандартные кредиты были в три раза более распространены в районах с низким доходом. Хищные кредиторы использовали несправедливую или дискриминационную практику, чтобы убедить заемщиков брать ипотечные кредиты, которые они не могли себе позволить. Часто мишенью становились меньшинства: согласно данным Закона о раскрытии информации об ипотеке, латиноамериканцам и афроамериканцам в 2,8 раза чаще предлагали субстандартный кредит, чем белым. Помощник генерального прокурора штата Огайо Джеффри Лозер описал, как хищные кредиторы даже ходили от дома к дому, продавая субстандартные кредиты потребителям, которые их не понимали.
Понимание условий ипотечного кредита с регулируемой процентной ставкой
Легко понять, почему вокруг субстандартных ипотечных кредитов с регулируемой процентной ставкой возникло столько путаницы — они довольно сложны.
Название ипотеки с регулируемой процентной ставкой дает представление о ее условиях:
ARM 5/1 имеет начальную ставку 5 лет; после этого ставка могла меняться раз в год.
Начальная ставка ARM 3/1 будет составлять 3 года, после чего ставка может меняться один раз в год.
ARM 7/1 будет иметь начальную ставку 7 лет, и ее ставка может впоследствии меняться один раз в год и так далее.
После периода тизера ARM претерпел первоначальную корректировку, которая обычно составляла 2%. Это означало, что после первоначальной ставки новая ставка будет максимум на 2% выше. Кроме того, могут быть последующие периоды корректировки, каждый из которых имеет свой максимальный процент увеличения.
И в довершение всего, ипотечные кредиторы добавили еще одну индексированную ставку к общей ставке, которая обычно включала маржу в размере 1%. Например, возьмите ARM 5/1 с индексом кредитора 1% и маржей 2,75%. Через 5 лет новая общая ставка, скорректированная на 2% выше, составит 4,75%. Но скажем, маржа была 5%. В этом случае новая общая ставка составит 7,75% — это настоящий скачок!
Реальный пример
Еще в 2002 году, если бы у вас был ARM 3/1 за 300 000 долларов, первоначальная процентная ставка составляла бы около 5%, а ежемесячный платеж составлял бы около 1610 долларов.
Через три года, когда ARM первоначально скорректировался, новая ставка выросла бы до 7%, что в сумме составило бы 1995 долларов в месяц. Это разница в 385 долларов в месяц или на 4600 долларов больше в год.
И это была только первая корректировка.
Слишком часто кредиторы не готовили своих клиентов к тому, что произойдет после тизерного периода или в случае повышения действующих процентных ставок. Субстандартные домовладельцы просто не могли позволить себе идти в ногу со временем; в результате многие пошли по умолчанию.
Что произошло, когда субстандартные ипотечные кредиты объявили дефолт?
Говоря о процентных ставках, в период с 2004 по 2006 год Федеральная резервная система заметила инфляционное давление и приняла меры по его корректировке, подняв ставку по федеральным фондам 17 раз с 1,0% до 5,25%. По мере роста процентных ставок банкам приходилось выплачивать больше процентов вкладчикам, поэтому процентные ставки по ARM и другим категориям низкокачественных ипотечных кредитов также должны были повышаться.
Владельцы субстандартных ипотечных кредитов вступили в кризис.
Миллионы домовладельцев США, проживающих в крупных городах, таких как Детройт, Лас-Вегас, Майами и Сан-Хосе, не выплатили свои кредиты. Особенно сильно пострадали Флорида и Калифорния. К 2007 году кредиторы начали процедуру обращения взыскания на 1,3 миллиона домов, а в 2008 году — еще 2 миллиона, а затем еще больше. К августу 2008 года более 9% всех ипотечных кредитов в США были либо просроченными, либо лишены права выкупа.
Каковы были глобальные последствия кризиса субстандартного ипотечного кредитования?
Если вам интересно, почему субстандартные заемщики не могли просто рефинансировать свои кредиты, проблема заключалась в том, что стоимость домов в этот период также снижалась. Ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, содержали тысячи субстандартных ипотечных кредитов, и поэтому, когда рынок рухнул, их финансирование в виде облигаций тоже. Кредитный рейтинг этих ценных бумаг был понижен, что сделало их менее привлекательными для инвестиций. Это, в свою очередь, заставило кредиторов прекратить одобрять рискованные ипотечные кредиты, что снизило спрос на жилье и привело к падению цен на жилье.
Это было похоже на цепочку домино.
Во-первых, New Century Financial Corp., крупный ипотечный кредитор, объявил о банкротстве. Затем такие агентства, как Fannie Mae и Freddie Mac, задача которых заключалась в том, чтобы сделать домовладение доступным, понесли невероятные убытки из-за непогашенных кредитов, которые они выделили на ценные бумаги, обеспеченные ипотекой. Федеральному правительству пришлось выручить их в 2008 году.
Даже инвестиционные банки стали уязвимыми, поскольку они больше не могли привлекать средства с рынков ценных бумаг. Lehman Brothers объявил о банкротстве 15 сентября 2008 года. Мировой финансовый кризис был в разгаре.
Каковы были последствия кризиса субстандартного ипотечного кредитования? Можно ли избежать нового кризиса?
Кризис субстандартного ипотечного кредитования привел экономику в штопор: безработица выросла, а ВВП упал. Потребительские расходы снизились, а ликвидность снизилась. Соединенные Штаты вступили в самую длительную рецессию со времен Второй мировой войны, известную как Великая рецессия, которая длилась с декабря 2007 года по июнь 2009 года.
В 2010 году в рамках Программы помощи проблемным активам, или TARP, Конгресс США утвердил 700 миллиардов долларов для добавления ликвидности рынкам, а Казначейство США вложило еще миллиарды для стабилизации проблемной банковской отрасли. В рамках этой программы банкам было предложено пересмотреть платежи по ипотечным кредитам, которые находились «под водой», а не добиваться обращения взыскания. Покупатели жилья получили временные налоговые льготы, а Федеральное жилищное управление увеличило сумму, которую оно могло застраховать по ипотечным кредитам.
В период с 2008 по 2014 год Федеральная резервная система снизила процентные ставки почти до 0%. Он также начал ряд мер количественного смягчения для увеличения денежной массы и поощрения кредитования до тех пор, пока уровень занятости снова не вырастет, и предоставил дополнительную государственную поддержку для стабилизации таких секторов, как автомобильная промышленность США.
Субстандартная ипотека все еще существует?
В соответствии с Законом Додда-Франка о реформе Уолл-стрит и защите прав потребителей, который был принят в 2010 году для реформирования финансовой отрасли и предотвращения нового кризиса, было создано новое регулирующее агентство: Бюро финансовой защиты потребителей. Его цель - обеспечить более строгое регулирование банковской отрасли и защитить потребителей от дискриминации, включая хищническое кредитование. Раздел Додда-Франка, известный как правило Волкера, запрещал банкам заниматься торговлей спекулятивными активами, такими как рискованные высокодоходные деривативы.
Тем не менее субстандартные ипотечные кредиты все еще существуют сегодня — теперь они известны как нестандартные кредиты. К счастью, их структура менее сложна, чем их исторические аналоги; кроме того, большинство из них теперь имеют правила, которые позволяют снижать переменные ставки после улучшения кредитного рейтинга домовладельца.
Доля ARM на рынке жилья резко упала; сегодня они составляют менее 10% ипотечных кредитов.
Грядет ли в 2022 году еще один кризис субстандартного ипотечного кредитования?
Майкл Берри, один из первых инвесторов, сделавших ставку на низкокачественные ипотечные кредиты в середине 2000-х годов, недавно сделал еще один загадочный твит.
