Subprime boliglånskrise

Subprime-lånekrisen forklart

Etter at røyken forsvant fra dot-com-boblen,. var tidlig på 2000-tallet en heftig tid for det amerikanske boligmarkedet, drevet av økende etterspørsel og tilsynelatende ubegrenset finansiering. Investorer var på utkikk etter nye, post-teknologiske boble investeringsmuligheter, som de fant i form av lån til høyrisiko boligkjøpere, kjent som subprime boliglån.

I denne perioden var boligsektoren hjørnesteinen i en sterk økonomi, og sto for 40 % av alle nye arbeidsplasser som ble skapt. Byggestart hadde mer enn doblet seg, fra et gjennomsnitt på 609 000 per år i 1995 til over 1,2 millioner i 2005. I følge Federal Reserve doblet gjennomsnittlige boligpriser over hele Amerika seg mellom 1998 og 2006, mens i byer som Las Vegas, Miami, San Diego og Washington, DC, steg prisene med mer enn 80 %. Dette var en tid med lave renter og utvidet kreditt for boligkjøpere. Boligeierandelen, spesielt blant førstegangshuskjøpere, økte så høyt som 69 %.

Hvem sto bak denne enestående finansieringen? Tro det eller ei, det var globale implikasjoner. Bankene godkjente boliglån og samlet dem deretter til rentebærende pakker kjent som pantesikrede verdipapirer. De mer risikofylte verdipapirene med høyere avkastning, kjent som "private label", ble deretter solgt til investeringsbanker og handlet over hele verden for profitt.

Hvordan skiller subprime-lån seg fra andre typer boliglån?

På begynnelsen av 2000-tallet var subprime-lån en nylig introdusert boliglånskategori. De tillot kjøpere med mindre enn perfekt kreditt (FICO-score på 600 og lavere) å ha råd til et eget hjem.

Disse boligkjøperne betalte til mye høyere månedlige priser enn betalinger gjort av andre med bedre kreditt, og kompenserte dermed långivere for deres økte risiko.

Her er noen typer subprime-lån:

Boliglån med justerbar rente (ARM): Boligkjøpere betalte en liten forskuddsbetaling mens de første månedlige innbetalingene begynte med en lav "teaser"-rate, som faktisk var mindre enn fastrenteboliglån. Etter en periode vanligvis rundt 2 år, ville disse prisene skyte opp.
Ballongbetalingslån: Betalinger startet med lav rente og vokste seg deretter større, eller "ballongert" ved slutten av lånet.
Boliglån med fast rente: Disse «vanlige vanilje»-lånene var vanlige på 1980-tallet og begynnelsen av 1990-tallet og hadde renter som ikke varierte i løpet av lånets levetid. Ofte hadde fastrenteboliglån høyere vilkår enn regulerbare boliglån, noe som gjorde at sistnevnte virket mer tiltalende.
Hybridlån: Disse lånene startet med en fast rente, men inkluderte senere en tilpasningsperiode, vanligvis synkronisert med rentene.
Kun renter: For de første årene med denne typen lån betalte kjøperen kun renter. Da den ble tilbakestilt, måtte de betale renter pluss hovedstol.

– Det var enda flere typer boliglån i denne perioden, for eksempel «Ingen inntekt, ingen jobb og ingen eiendeler»-lånet, eller NINJA for kort, som startet med en teaser-rente som tilpasset seg en høyere variabel rente . Et enda mer risikabelt lån var den passende tittelen lån uten forskuddsbetaling, som ikke krevde penger på forhånd.

Mellom 1995 og 2001 skjøt opprinnelsen av subprime-lån fra 65 milliarder dollar til 173 milliarder dollar. 80 % av subprime-lånene var boliglån med regulerbar rente, som inneholdt en blanding av funksjonene ovenfor.

Hvor sikre var subprime-lån?

Subprime-lån skapte en illusjon av rimelighet, men de inneholdt ofte skjulte gebyrer. I tillegg til den justerbare renten, hadde subprime-låntakere andre ekstra kostnader - noen ganger økte til og med hovedstolen over tid.

Subprime-lån var tre ganger mer vanlig i bydeler med lav inntekt. Rovutlånere brukte urettferdig eller diskriminerende praksis for å overbevise låntakere om å ta på seg boliglån de ikke hadde råd til. Ofte ble minoriteter målrettet: Ifølge data fra Home Mortgage Disclosure Act, var det 2,8 ganger større sannsynlighet for at latinoer og afroamerikanere ble tilbudt et subprime-lån enn hvite. Ohios assisterende statsadvokat, Jeffrey Loeser, beskrev hvordan rovlånere til og med ville gå dør til dør og selge subprime-lån til forbrukere som ikke forsto dem.

Forstå vilkårene for boliglån med justerbar rente

Det er lett å se hvorfor det var så mye forvirring rundt subprime-lån med justerbar rente – de er ganske komplekse.

Navnet på et boliglån med justerbar rente gir ledetråder om vilkårene:

En 5/1 ARM har en introduksjonshastighet på 5 år; etter det kan satsen endres en gang i året.
En 3/1 ARM vil ha en introduksjonsrate på 3 år, og raten kan endres en gang i året etter det.
En 7/1 ARM vil ha en introduksjonsrate på 7 år, og raten kan endres en gang i året etterpå, og så videre.

Etter teaser-perioden opplevde ARM en innledende justering, som vanligvis var 2 %. Dette betydde at etter den innledende satsen ville den nye satsen maksimalt være 2 % høyere. I tillegg kan det være påfølgende tilpasningsperioder, som hver har sin maksimale prosentvise økning.

Og for å toppe ting av, satte boliglån långivere på en annen indeksert rente til totalrenten, som inkluderte en margin på vanligvis 1%. Ta for eksempel en 5/1 ARM med en långiverindeks på 1 % og margin på 2,75 %. Etter 5 år vil den nye totalsatsen, som justert 2 % høyere, være 4,75 %. Men si at marginen var 5%. I dette tilfellet vil den nye totalrenten være 7,75 % - det er et stort hopp!

Eksempel fra den virkelige verden

Tilbake i 2002, hvis du hadde en 3/1 ARM for $ 300 000, ville den opprinnelige renten vært rundt 5 %, og den månedlige betalingen ville vært rundt $ 1 610.

I løpet av tre år, da ARM opprinnelig ble justert, ville den nye satsen ha klatret til en sats på 7 %, for totalt 1 995 dollar i måneden. Det er en forskjell på $385 per måned, eller $4600 mer per år.

Og det var bare den første justeringen.

Altfor ofte forberedte ikke långivere kundene på hva som ville skje etter teaser-perioden, eller i tilfelle at gjeldende renter ville øke. Subprime-huseiere hadde rett og slett ikke råd til å følge med; mange gikk i mislighold som et resultat.

Hva skjedde da subprime-lån ble misligholdt?

Når vi snakker om renter, mellom 2004 og 2006 så Federal Reserve inflasjonspresset og iverksatte tiltak for å korrigere dem, og økte Fed Funds - renten 17 ganger fra 1,0 % til 5,25 %. Etter hvert som rentene steg, måtte bankene betale ut mer i renter til innskytere, og derfor måtte også rentene på ARM-er og andre kategorier av subprime-lån justeres høyere.

Innehavere av subprime-lån gikk inn i en krise.

Millioner av amerikanske huseiere, som spenner over storbyområder som Detroit, Las Vegas, Miami og San Jose, misligholdt lånene sine. Florida og California ble spesielt hardt rammet. I 2007 hadde långivere begynt tvangssaksbehandlinger på 1,3 millioner hjem, med ytterligere 2 millioner i 2008 – og enda flere vil følge. I august 2008 var over 9 % av alle amerikanske boliglån enten forfalte eller utelukket.

Hva var de globale implikasjonene av subprime-lånekrisen?

Hvis du lurer på hvorfor subprime-låntakerne ikke bare kunne refinansiere lånene sine, var problemet at boligverdiene også gikk ned i denne perioden. Pantelånssikrede verdipapirer inneholdt tusenvis av subprime-lån, og det samme gjorde da markedet kollapset, også obligasjonsfinansieringen deres. Disse verdipapirene fikk kredittnedgraderinger, noe som gjorde dem mindre attraktive investeringer. Dette førte igjen til at långivere sluttet å godkjenne de risikable boliglånene, noe som senket etterspørselen etter boliger og fikk boligprisene til å falle.

Det var som en rekke dominobrikker.

Først begjærte New Century Financial Corp., en stor subprime-långiver, konkurs. Da led byråer som Fannie Mae og Freddie Mac, hvis mandat var å gjøre boligeierskap rimelig, utrolige tap på grunn av utestående lån de hadde allokert til pantesikrede verdipapirer. Den føderale regjeringen måtte redde dem ut i 2008.

Selv investeringsbanker ble sårbare, siden de ikke lenger var i stand til å skaffe midler fra verdipapirmarkedene. Lehman Brothers erklærte seg konkurs 15. september 2008. En global finanskrise var i gang.

Hva var kjølvannet av subprime-lånekrisen? Kan en ny krise unngås?

Subprime-lånekrisen sendte økonomien i en hale: Arbeidsledigheten steg, og BNP falt. Forbruksutgiftene gikk ned, og likviditeten tæret på. USA gikk inn i den lengste resesjonen siden andre verdenskrig, kjent som den store resesjonen, som varte fra desember 2007 til juni 2009.

I 2010, under Troubled Asset Relief Program, eller TARP, godkjente den amerikanske kongressen 700 milliarder dollar for å tilføre likviditet til markedene, og det amerikanske finansdepartementet injiserte flere milliarder for å stabilisere den urolige banknæringen. Gjennom dette programmet ble bankene oppfordret til å omarbeide betalinger på boliglån som var "under vann" i stedet for å søke utestenging. Boligkjøpere fikk midlertidig skattefradrag, og Federal Housing Administration økte beløpet den kunne forsikre på boliglån.

Mellom 2008 og 2014 reduserte Federal Reserve rentene til nesten 0 %. Den startet også en rekke kvantitative lettelser for å øke pengetilbudet og oppmuntre til utlån inntil sysselsettingsnivået steg igjen, og det ga ytterligere statlig støtte for å stabilisere sektorer som den amerikanske bilindustrien.

Eksisterer subprime-lån fortsatt?

Under Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act, som ble vedtatt i 2010 for å reformere finansnæringen og forhindre en ny krise, ble et nytt reguleringsbyrå opprettet: The Consumer Financial Protection Bureau. Formålet er å gi strengere regulering av banknæringen og beskytte forbrukere mot diskriminering, inkludert rov utlån. En del av Dodd-Frank, kjent som Volcker-regelen, forbød banker å delta i handel med spekulative eiendeler, som risikable høyavkastningsderivater .

Likevel eksisterer subprime-lån fortsatt i dag – de er nå kjent som non-prime-lån. Heldigvis er strukturen deres mindre kompleks enn deres historiske motparter; pluss, de fleste kommer nå med regler som gjør at de variable rentene kan justeres lavere når huseiers kredittscore forbedres.

ARM-andelen av boligmarkedet har falt dramatisk; de utgjør mindre enn 10 % av boliglånene i dag.

Kommer en ny subprime-lånekrise i 2022?

Michael Burry, en av de første investorene som satset mot subprime-lån på midten av 2000-tallet, laget nylig nok en kryptisk Tweet.