Crisis de las hipotecas subprime
La crisis de las hipotecas subprime explicada
Después de que se disipó el humo de la burbuja de las puntocom,. los primeros años de la década de 2000 fueron una época embriagadora para el mercado inmobiliario de EE. UU., impulsado por una demanda creciente y una financiación aparentemente ilimitada. Los inversores buscaban nuevas oportunidades de inversión posteriores a la burbuja tecnológica,. que encontraron en forma de préstamos para compradores de viviendas de alto riesgo, conocidos como hipotecas de alto riesgo.
Durante este período, el sector de la vivienda fue la piedra angular de una economía sólida y representó el 40 % de todos los nuevos puestos de trabajo creados. Los inicios de construcción se habían más que duplicado, de un promedio de 609.000 por año en 1995 a más de 1,2 millones en 2005. Según la Reserva Federal, los precios promedio de las viviendas en todo Estados Unidos se duplicaron entre 1998 y 2006, mientras que en ciudades como Las Vegas, Miami, San Diego y Washington, DC, los precios aumentaron más del 80%. Esta fue una era de bajas tasas de interés y mayor crédito para los compradores de viviendas. Las tasas de propiedad de vivienda, particularmente entre los compradores de vivienda por primera vez, aumentaron hasta un 69%.
¿Quién estaba detrás de esta financiación sin precedentes? Lo creas o no, hubo implicaciones globales. Los bancos aprobaban hipotecas y luego las agrupaban en paquetes que devengaban intereses conocidos como valores respaldados por hipotecas. Los valores más riesgosos y de mayor rendimiento, conocidos como "marca privada", se vendieron luego a bancos de inversión y se negociaron en todo el mundo para obtener ganancias.
¿En qué se diferencian los préstamos subprime de otros tipos de hipotecas?
A principios de la década de 2000, los préstamos de alto riesgo eran una categoría hipotecaria recién introducida. Permitieron a los compradores con un crédito menos que perfecto (puntuaciones FICO de 600 o menos) comprar una casa propia.
Estos compradores de viviendas hicieron pagos a tasas mensuales mucho más altas que los pagos realizados por otros con mejor crédito, compensando así a los prestamistas por su mayor riesgo.
Aquí hay algunos tipos de hipotecas de alto riesgo:
Hipotecas de tasa ajustable (ARM, por sus siglas en inglés): los compradores de vivienda hicieron un pequeño pago inicial mientras que los pagos mensuales iniciales comenzaron a una tasa de interés baja, que en realidad era menor que las hipotecas de tasa fija. Después de un período generalmente alrededor de 2 años, estas tasas se dispararían.
Hipotecas con pago global: los pagos comenzaron con una tasa baja y luego aumentaron o se “hincharon” al final del préstamo.
Hipotecas de tasa fija: estos préstamos "simples" eran comunes en la década de 1980 y principios de la de 1990 y presentaban tasas que no variaban durante la vigencia del préstamo. A menudo, las hipotecas de tasa fija tenían plazos más altos que las hipotecas de tasa ajustable, lo que hacía que estas últimas parecieran más atractivas.
Hipotecas híbridas: Estos préstamos comenzaron con una tasa fija pero luego incluyeron un período de ajuste, generalmente en sincronía con las tasas de interés.
Solo interés: Durante los primeros años de este tipo de préstamo, el comprador solo pagó interés. Cuando se reinició, tuvieron que pagar intereses más capital.
Hubo aún más tipos de hipotecas durante este período, como la hipoteca "Sin ingresos, sin trabajo y sin activos", o NINJA para abreviar, que comenzó con una tasa de interés que se ajustó a una tasa variable más alta. . Un préstamo aún más riesgoso fue el acertadamente titulado hipotecas sin pago inicial, que no requería dinero por adelantado.
Entre 1995 y 2001, la originación de hipotecas subprime se disparó de $65 mil millones a $173 mil millones. El 80% de los préstamos de alto riesgo eran hipotecas de tasa ajustable, que contenían una combinación de las características anteriores.
¿Qué tan seguros eran los préstamos de alto riesgo?
Las hipotecas de alto riesgo crearon una ilusión de asequibilidad, pero a menudo contenían tarifas ocultas. Además de la tasa ajustable, los prestatarios de alto riesgo tenían otros costos adicionales; a veces, incluso el principal aumentaba con el tiempo.
Los préstamos de alto riesgo eran tres veces más comunes en los barrios de bajos ingresos. Los prestamistas abusivos utilizaron prácticas injustas o discriminatorias para convencer a los prestatarios de que aceptaran hipotecas que no podían pagar. A menudo, las minorías fueron el objetivo: según los datos de la Ley de Divulgación de Hipotecas para Viviendas, los latinos y los afroamericanos tenían 2,8 veces más probabilidades de que se les ofreciera un préstamo de alto riesgo que los blancos. El Fiscal General Adjunto de Ohio, Jeffrey Loeser, describió cómo los prestamistas depredadores incluso iban de puerta en puerta vendiendo préstamos de alto riesgo a consumidores que no los entendían.
Comprender los términos de la hipoteca de tasa ajustable
Es fácil ver por qué había tanta confusión en torno a las hipotecas subprime de tasa ajustable: son bastante complejas.
El nombre de una hipoteca de tasa ajustable da pistas sobre sus términos:
Una ARM 5/1 tiene una tasa introductoria de 5 años; después de eso, la tasa podría cambiar una vez al año.
Una ARM 3/1 tendría una tasa introductoria de 3 años, y la tasa podría cambiar una vez al año después de eso.
Un ARM 7/1 tendría una tasa introductoria de 7 años, y su tasa podría cambiar una vez al año posteriormente, y así sucesivamente.
Después del período de prueba, el ARM experimentó un ajuste inicial, que comúnmente fue del 2%. Esto significaba que después de la tasa inicial, la nueva tasa sería como máximo un 2% más alta. Además, podría haber períodos de ajuste posteriores, cada uno con su propio aumento porcentual máximo.
Y para colmo, los prestamistas hipotecarios agregaron otra tasa indexada a la tasa total, que incluía un margen de generalmente 1%. Por ejemplo, tome un ARM 5/1 con un índice de prestamista de 1% y un margen de 2.75%. Al cabo de 5 años, la nueva tasa total, que se ajustó un 2% más, sería del 4,75%. Pero digamos que el margen fue del 5%. En este caso, la nueva tasa total sería del 7,75 %, ¡eso es un gran salto!
Ejemplo del mundo real
En 2002, si tenía una ARM 3/1 por $300,000, la tasa de interés inicial habría sido de alrededor del 5% y el pago mensual habría sido de alrededor de $1,610.
En tres años, cuando el ARM se ajustó inicialmente, la nueva tasa habría subido a una tasa del 7%, por un total de $1,995 por mes. Esa es una diferencia de $385 por mes, o $4,600 más por año.
Y ese fue solo el primer ajuste.
Con demasiada frecuencia, los prestamistas no prepararon a sus clientes para lo que sucedería después del período de prueba, o en caso de que aumentaran las tasas de interés vigentes. Los propietarios de viviendas de alto riesgo simplemente no podían permitirse el lujo de mantenerse al día; muchos entraron en incumplimiento como resultado.
¿Qué sucedió cuando las hipotecas de alto riesgo incumplieron?
Hablando de tasas de interés, entre 2004 y 2006, la Reserva Federal observó las presiones inflacionarias y tomó medidas para corregirlas, elevando la tasa de fondos federales 17 veces del 1,0% al 5,25%. A medida que aumentaron las tasas de interés, los bancos tuvieron que pagar más intereses a los depositantes, por lo que las tasas de interés de las ARM y otras categorías de hipotecas de alto riesgo también tuvieron que ajustarse más.
Los titulares de hipotecas subprime entraron en crisis.
Millones de propietarios de viviendas estadounidenses, que abarcan áreas metropolitanas como Detroit, Las Vegas, Miami y San José, no pagaron sus préstamos. Florida y California se vieron especialmente afectadas. Para 2007, los prestamistas habían iniciado procedimientos de ejecución hipotecaria en 1,3 millones de viviendas, con otros 2 millones en 2008, e incluso más a continuación. Para agosto de 2008, más del 9% de todas las hipotecas de EE. UU. estaban en mora o en ejecución hipotecaria.
¿Cuáles fueron las implicaciones globales de la crisis de las hipotecas de alto riesgo?
Si se pregunta por qué los prestatarios de alto riesgo no podían simplemente refinanciar sus préstamos, el problema era que el valor de las viviendas también estaba disminuyendo durante este período. Los valores respaldados por hipotecas contenían miles de hipotecas de alto riesgo, por lo que cuando el mercado se derrumbó, también lo hizo su financiación de bonos. Estos valores recibieron rebajas crediticias, haciéndolos inversiones menos atractivas. Esto, a su vez, hizo que los prestamistas dejaran de aprobar las hipotecas riesgosas, lo que redujo la demanda de vivienda y provocó la caída de los precios de las viviendas.
Era como una serie de fichas de dominó.
Primero, New Century Financial Corp., un gran prestamista hipotecario de alto riesgo, se declaró en bancarrota. Luego, agencias como Fannie Mae y Freddie Mac, cuyo mandato era hacer asequible la propiedad de la vivienda, sufrieron pérdidas increíbles debido a los préstamos pendientes que habían asignado a valores respaldados por hipotecas. El gobierno federal tuvo que rescatarlos en 2008.
Incluso los bancos de inversión se volvieron vulnerables, ya que ya no podían recaudar fondos de los mercados de valores. Lehman Brothers se declaró en quiebra el 15 de septiembre de 2008. Estaba en marcha una crisis financiera mundial.
¿Cuáles fueron las consecuencias de la crisis de las hipotecas de alto riesgo? ¿Se puede evitar otra crisis?
La crisis de las hipotecas de alto riesgo hizo que la economía cayera en picada: el desempleo aumentó y el PIB cayó. El gasto de los consumidores disminuyó y la liquidez se erosionó. Estados Unidos entró en la recesión más larga desde la Segunda Guerra Mundial, conocida como la Gran Recesión, que duró desde diciembre de 2007 hasta junio de 2009.
En 2010, bajo el Programa de Alivio de Activos en Problemas, o TARP, el Congreso de los EE. UU. aprobó $ 700 mil millones para agregar liquidez a los mercados, y el Tesoro de los EE. UU. inyectó miles de millones más para estabilizar la industria bancaria en problemas. A través de este programa, se alentó a los bancos a reelaborar los pagos de las hipotecas que estaban "bajo el agua" en lugar de buscar la ejecución hipotecaria. Los compradores de viviendas recibieron créditos fiscales temporales y la Administración Federal de Vivienda aumentó la cantidad que podía asegurar en las hipotecas.
Entre 2008 y 2014, la Reserva Federal redujo drásticamente las tasas de interés a casi el 0%. También inició una serie de medidas de flexibilización cuantitativa para aumentar la oferta monetaria y alentar los préstamos hasta que los niveles de empleo aumentaran nuevamente, y brindó apoyo gubernamental adicional para estabilizar sectores como la industria automotriz de EE. UU.
¿Siguen existiendo las hipotecas de alto riesgo?
Bajo la Ley de Protección al Consumidor y Reforma de Wall Street Dodd-Frank, que se aprobó en 2010 para reformar la industria financiera y prevenir otra crisis, se creó una nueva agencia reguladora: la Oficina de Protección Financiera del Consumidor. Su propósito es proporcionar una regulación más estricta sobre la industria bancaria y proteger a los consumidores contra la discriminación, incluidos los préstamos abusivos. Una sección de Dodd-Frank, conocida como la Regla Volcker, prohibía a los bancos participar en el comercio de activos especulativos, como derivados de riesgo y alto rendimiento.
Sin embargo, las hipotecas subprime todavía existen en la actualidad; ahora se las conoce como préstamos no preferenciales. Afortunadamente, su estructura es menos compleja que sus contrapartes históricas; además, la mayoría ahora viene con reglas que permiten que las tasas variables se ajusten más bajas una vez que mejora el puntaje crediticio del propietario.
La participación de ARM en el mercado inmobiliario ha caído drásticamente; representan menos del 10% de las hipotecas residenciales en la actualidad.
¿Viene otra crisis de hipotecas de alto riesgo en 2022?
Michael Burry, uno de los primeros inversores en apostar contra las hipotecas de alto riesgo a mediados de la década de 2000, hizo recientemente otro tuit críptico.
