Subprime-asuntolainan kriisi

Subprime-asuntolainan kriisi selitettynä

Dot-com-kuplan savun poistuttua 2000- luvun alku oli USA:n asuntomarkkinoiden huimaa aikaa, jota ruokkivat kasvava kysyntä ja näennäisesti rajaton rahoitus. Sijoittajat etsivät uusia teknologiakuplan jälkeisiä sijoitusmahdollisuuksia,. joita he löysivät lainoista riskialttiille asunnonostajille, jotka tunnetaan nimellä subprime-asuntolainat.

Tänä aikana asuntoala oli vahvan talouden kulmakivi, ja sen osuus kaikista uusista työpaikoista oli 40 prosenttia. Rakentamisen aloitukset olivat yli kaksinkertaistuneet, keskimäärin 609 000 vuodessa vuonna 1995 yli 1,2 miljoonaan vuonna 2005. Federal Reserve:n mukaan asuntojen keskihinnat kaksinkertaistuivat Amerikassa vuosina 1998-2006, kun taas sellaisissa kaupungeissa kuten Las Vegas, Miami ja San Diegon ja Washington DC:n hinnat nousivat yli 80 prosenttia. Tämä oli alhaisten korkojen ja asunnonostajien luotonannon aikakautta. Varsinkin ensiasunnon ostajien omistusasteet nousivat peräti 69 prosenttiin.

Kuka oli tämän ennennäkemättömän rahoituksen takana? Usko tai älä, sillä oli maailmanlaajuisia vaikutuksia. Pankit hyväksyivät asuntolainoja ja yhdistivät ne sitten korollisiksi paketeiksi, jotka tunnetaan asuntolainavakuudellisina arvopapereina. Riskialtisimmat, tuottoisemmat arvopaperit, jotka tunnetaan nimellä "private label", myytiin sitten investointipankeille ja kaupattiin ympäri maailmaa voittoa tavoitellen.

Miten subprime-lainat eroavat muista asuntolainatyypeistä?

2000-luvun alussa subprime-lainat olivat uusi asuntoluottoluokka. He antoivat ostajille, joilla oli vähemmän kuin täydellinen luotto (FICO-pisteet 600 ja alle), varaa oman kodin.

Nämä asunnonostajat suorittivat maksuja paljon korkeammalla kuukausikorolla kuin muiden, joilla oli parempi luotto, kompensoiden siten lainanantajia heidän lisääntyneestä riskistään.

Tässä on muutamia subprime-asuntolainatyyppejä:

• Säädettäväkorkoiset asuntolainat (ARM): Asunnon ostajat maksoivat pienen käsirahan, kun taas ensimmäiset kuukausimaksut alkoivat alhaisella "tiiserikorolla", joka oli itse asiassa pienempi kuin kiinteäkorkoiset asuntolainat. Yleensä noin 2 vuoden jakson jälkeen nämä hinnat nousevat.

• Maksukorvauslainat: Maksut alkoivat alhaisella korolla ja kasvoivat sitten suuremmiksi tai "palloiksi" lainan lopussa.

• Kiinteäkorkoiset asuntolainat: Nämä "plain vanilla" -lainat olivat yleisiä 1980-luvulla ja 1990-luvun alussa, ja niiden korot eivät vaihdelleet laina-ajan aikana. Usein kiinteäkorkoisten asuntolainojen ehdot olivat korkeammat kuin säädettäväkorkoisten asuntolainojen, jolloin jälkimmäinen vaikutti houkuttelevammalta.

• Hybridilainat: Nämä lainat alkoivat kiinteäkorkoisella korolla, mutta sisälsivät myöhemmin oikaisujakson, yleensä korkojen tahdissa.

• Vain korko: Tämäntyyppisen lainan muutaman ensimmäisen vuoden ajan ostaja maksoi vain korkoa. Kun se nollattiin, heidän piti maksaa korkoa plus pääoma.

• Tänä aikana oli vielä useampia asuntolainatyyppejä, kuten "Ei tuloja, ei työtä ja ei omaisuutta" -asuntolaina tai lyhennettynä NINJA, joka alkoi kiihdytyskorolla, joka mukautui korkeampaan vaihtuvaan korkoon. . Vielä riskialtisempi laina oli osuvasti nimetty ei käsirahaa asuntolainaa, joka ei vaatinut rahaa etukäteen.

Vuosina 1995–2001 subprime-asuntoluottojen määrä nousi pilviin 65 miljardista dollarista 173 miljardiin dollariin. 80 % subprime-lainoista oli säädettäväkorkoisia asuntolainoja, jotka sisälsivät yhdistelmän edellä mainittuja ominaisuuksia.

Kuinka turvallisia subprime-lainat olivat?

Subprime-asuntolainat loivat illuusion kohtuuhintaisuudesta, mutta ne sisälsivät usein piilokuluja. Säädettävän koron lisäksi subprime-lainanottajilla oli muita lisäkustannuksia – joskus jopa pääoma kasvoi ajan myötä.

Subprime-lainat olivat kolme kertaa yleisempiä pienituloisilla asuinalueilla. Saalistavat lainanantajat käyttivät epäoikeudenmukaisia tai syrjiviä käytäntöjä vakuuttaakseen lainanottajat ottamaan asuntolainoja, joihin heillä ei ollut varaa. Usein kohteena olivat vähemmistöt: Home Mortgage Disclosure Actin tietojen mukaan latinoille ja afroamerikkalaisille tarjottiin subprime-lainaa 2,8 kertaa todennäköisemmin kuin valkoisille. Ohion apulaisoikeusministeri Jeffrey Loeser kuvaili, kuinka saalistusvelvolliset lainanantajat menivät jopa ovelta ovelle myyessään subprime-lainoja kuluttajille, jotka eivät ymmärtäneet niitä.

Säädettäväkorkoisten asuntolainaehtojen ymmärtäminen

On helppo ymmärtää, miksi säädettäväkorkoisten subprime-asuntojen ympärillä oli niin paljon hämmennystä – ne ovat melko monimutkaisia.

Säädettävän koron asuntolainan nimi antaa vihjeitä sen ehdoista:

• 5/1 ARM:n johdantokorko on 5 vuotta; sen jälkeen korko voi muuttua kerran vuodessa.

• 3/1 ARM:n johdantokorko olisi 3 vuotta, ja kurssi voisi muuttua kerran vuodessa sen jälkeen.

• 7/1 ARM:n johdantokorko olisi 7 vuotta, ja sen korko voisi muuttua kerran vuodessa myöhemmin ja niin edelleen.

Teaser-jakson jälkeen ARM koki alkusäädön, joka oli yleensä 2 %. Tämä tarkoitti, että alkuperäisen koron jälkeen uusi korko olisi enintään 2 % korkeampi. Lisäksi voi olla myöhempiä mukautusjaksoja, joista jokaisella on oma enimmäisprosenttikorotus.

Ja kaiken lisäksi asuntolainanantajat kiinnittivät toisen indeksoidun koron kokonaiskorkoon, joka sisälsi yleensä 1 prosentin marginaalin. Otetaan esimerkiksi 5/1 ARM, jonka lainanantajaindeksi on 1 % ja marginaali 2,75 %. Viiden vuoden kuluttua uusi kokonaiskorko, joka oikaistu 2 % korkeammaksi, olisi 4,75 %. Mutta sanotaan, että marginaali oli 5%. Tässä tapauksessa uusi kokonaiskorko olisi 7,75 % – se on melkoinen hyppy!

Tosimaailman esimerkki

Vuonna 2002, jos sinulla oli 3/1 ARM 300 000 dollarilla, alkuperäinen korko olisi ollut noin 5 % ja kuukausierä olisi ollut noin 1 610 dollaria.

Kolmessa vuodessa, kun ARM alun perin mukautettiin, uusi korko olisi noussut 7 prosenttiin, yhteensä 1 995 dollaria kuukaudessa. Ero on 385 dollaria kuukaudessa tai 4 600 dollaria enemmän vuodessa.

Ja se oli vasta ensimmäinen säätö.

Liian usein lainanantajat eivät valmistaneet asiakkaitaan siihen, mitä tapahtuu tiiserijakson jälkeen tai siihen, että vallitsevat korot nousevat. Subprime-asunnonomistajilla ei yksinkertaisesti ollut varaa pysyä perässä; monet joutuivat oletusarvoihin tämän seurauksena.

Mitä tapahtui, kun subprime-asuntolainat laiminlyötiin?

Koroista puheen ollen, vuosina 2004–2006 Federal Reserve katseli inflaatiopaineita ja ryhtyi toimenpiteisiin niiden korjaamiseksi nostaen keskuspankin korkoa 17 kertaa 1,0 prosentista 5,25 prosenttiin. Korkojen noustessa pankkien oli maksettava enemmän korkoja tallettajille, joten myös ARM-lainojen ja muiden subprime-asuntoluottojen korot joutuivat sopeutumaan korkeammalle.

Subprime-asuntolainanhaltijat joutuivat kriisiin.

Miljoonat yhdysvaltalaiset asunnonomistajat Detroitin, Las Vegasin, Miamin ja San Josen kaltaisilla suurkaupunkialueilla jättivät maksamatta lainansa. Florida ja Kalifornia kärsivät erityisen kovasti. Vuoteen 2007 mennessä lainanantajat olivat aloittaneet ulosmittausmenettelyn 1,3 miljoonasta kodista ja vielä 2 miljoonasta vuonna 2008 – ja vielä lisää on tulossa. Elokuuhun 2008 mennessä yli 9 % kaikista Yhdysvaltain asuntolainoista oli joko myöhässä tai ulosmittauksessa.

Mitkä olivat subprime-asuntolainakriisin maailmanlaajuiset vaikutukset?

Jos ihmettelet, miksi subprime-lainaajat eivät voineet yksinkertaisesti jälleenrahoittaa lainojaan, ongelmana oli, että myös asuntojen arvot laskivat tänä aikana. Asuntolainavakuudelliset arvopaperit sisälsivät tuhansia subprime-kiinnelainoja, ja markkinoiden romahtaessa myös niiden joukkovelkakirjarahoitus. Nämä arvopaperit saivat luottoluokitusta, mikä teki niistä vähemmän houkuttelevia sijoituksia. Tämä puolestaan sai lainanantajat lopettamaan riskialttiiden asuntolainojen hyväksymisen, mikä vähensi asuntojen kysyntää ja aiheutti asuntojen hintojen laskun.

Se oli kuin dominosarja.

Ensin New Century Financial Corp., suuri subprime-asuntolainanantaja, haki konkurssiin. Sitten virastot, kuten Fannie Mae ja Freddie Mac, joiden tehtävänä oli tehdä asunnon omistamisesta kohtuuhintaisia, kärsivät uskomattomista tappioista, koska he olivat myöntäneet asuntolainavakuudellisiin arvopapereihin kohdistuvia lainoja. Liittohallituksen oli pelastettava heidät vuonna 2008.

Jopa investointipankeista tuli haavoittuvia, koska ne eivät enää pystyneet hankkimaan varoja arvopaperimarkkinoilta. Lehman Brothers teki konkurssin 15. syyskuuta 2008. Maailmanlaajuinen finanssikriisi oli käynnissä.

Mitkä olivat subprime-asuntoluottokriisin seuraukset? Voidaanko toiselta kriisiltä välttyä?

Subprime-asuntolainakriisi aiheutti talouden käänteen: työttömyys nousi ja BKT laski. Kulutus väheni ja likviditeetti heikkeni. Yhdysvallat astui pisimpään taantumaan sitten toisen maailmansodan, joka tunnetaan nimellä suuri lama, joka kesti joulukuusta 2007 kesäkuuhun 2009.

Vuonna 2010 Yhdysvaltain kongressi hyväksyi Troubled Asset Relief Program (TARP) -ohjelman (Troubled Asset Relief Program) puitteissa 700 miljardia dollaria lisäämään markkinoiden likviditeettiä, ja Yhdysvaltain valtiovarainministeriö antoi miljardeja lisää vakauttaakseen vaikeuksissa olevan pankkialan. Tämän ohjelman avulla pankkeja rohkaistiin muokkaamaan "vedenalaisten" asuntolainojen maksuja sen sijaan, että he etsisivät ulosmittausta. Asunnonostajat saivat väliaikaisia verohyvityksiä, ja liittovaltion asuntohallinto lisäsi määrää, jonka se pystyi vakuuttamaan asuntolainoista.

Vuosina 2008-2014 Federal Reserve laski korkotasoa lähes 0 prosenttiin. Se aloitti myös joukon määrällisiä keventämistoimenpiteitä lisätäkseen rahan tarjontaa ja kannustaakseen luotonantoa, kunnes työllisyystaso jälleen nousi, ja se tarjosi valtion lisätukea USA:n autoteollisuuden kaltaisten alojen vakauttamiseksi.

Onko subprime-asuntolainoja edelleen olemassa?

Dodd-Frank Wall Streetin uudistus- ja kuluttajansuojalain nojalla, joka hyväksyttiin vuonna 2010 rahoitusalan uudistamiseksi ja uuden kriisin estämiseksi, perustettiin uusi sääntelyvirasto: Consumer Financial Protection Bureau. Sen tarkoituksena on tiukentaa pankkialan sääntelyä ja suojella kuluttajia syrjinnältä, mukaan lukien saalistuslainat. Dodd-Frankin osa, joka tunnetaan nimellä Volcker-sääntö, kielsi pankkeja käymästä kauppaa spekulatiivisilla omaisuuserillä, kuten riskialttiilla, korkeatuottoisilla johdannaisilla.

Silti subprime-asuntolainoja on edelleen olemassa – ne tunnetaan nykyään ei-prime-lainoina. Onneksi niiden rakenne on vähemmän monimutkainen kuin niiden historialliset vastineet; Lisäksi useimmissa on nyt sääntöjä, jotka mahdollistavat muuttuvien korkojen säätämisen alemmaksi, kun asunnonomistajan luottopisteet paranevat.

Asuntomarkkinoiden ARM-osuus on laskenut dramaattisesti; ne muodostavat nykyään alle 10 % asuntolainoista.

Onko toinen subprime-asuntolainakriisi tulossa vuonna 2022?

Michael Burry, yksi ensimmäisistä sijoittajista, joka löi vetoa subprime-asuntolainoja vastaan 2000-luvun puolivälissä, teki äskettäin toisen salaperäisen twiitin.