Crisi dei mutui subprime
Spiegazione della crisi dei mutui subprime
Dopo che il fumo si è schiarito dalla bolla delle dot-com,. i primi anni 2000 sono stati un periodo inebriante per il mercato immobiliare statunitense, alimentato dalla crescente domanda e da finanziamenti apparentemente illimitati. Gli investitori erano alla ricerca di nuove opportunità di investimento post- bolla tecnologica,. che hanno trovato sotto forma di prestiti ad acquirenti di case ad alto rischio, noti come mutui subprime.
Durante questo periodo, il settore abitativo è stato la pietra angolare di un'economia forte, rappresentando il 40% di tutti i nuovi posti di lavoro creati. Gli inizi della costruzione sono più che raddoppiati, da una media di 609.000 all'anno nel 1995 a oltre 1,2 milioni nel 2005. Secondo la Federal Reserve, i prezzi medi delle case in tutta l'America sono raddoppiati tra il 1998 e il 2006, mentre in città come Las Vegas, Miami, San Diego e Washington, DC, i prezzi sono aumentati di oltre l'80%. Questa è stata un'era di bassi tassi di interesse e ampliato il credito per gli acquirenti di case. I tassi di proprietà della casa, in particolare tra gli acquirenti per la prima volta, sono aumentati fino al 69%.
Chi c'era dietro questo finanziamento senza precedenti? Che ci crediate o no, c'erano implicazioni globali. Le banche approvavano i mutui e poi li raggruppavano in pacchetti fruttiferi noti come titoli garantiti da ipoteca. I titoli più rischiosi e ad alto rendimento, noti come "private label", sono stati poi venduti a banche di investimento e scambiati in tutto il mondo a scopo di lucro.
In che modo i prestiti subprime differiscono da altri tipi di mutui?
All'inizio degli anni 2000, i prestiti subprime erano una categoria di mutui di nuova introduzione. Hanno permesso agli acquirenti con un credito non perfetto (punteggi FICO di 600 e inferiori) di permettersi una casa propria.
Questi acquirenti di case hanno effettuato pagamenti a tassi mensili molto più elevati rispetto ai pagamenti effettuati da altri con un credito migliore, compensando così i prestatori per il loro aumento del rischio.
Ecco alcuni tipi di mutui subprime:
Mutui a tasso variabile (ARM): gli acquirenti di case hanno versato un piccolo acconto mentre i pagamenti mensili iniziali iniziavano a un tasso "teaser" basso, che in realtà era inferiore ai mutui a tasso fisso. Dopo un periodo di solito intorno ai 2 anni, questi tassi aumenterebbero.
Mutui a palloncino: i pagamenti sono iniziati a un tasso basso e poi sono aumentati o si sono "gonfiati" alla fine del prestito.
Mutui a tasso fisso: questi prestiti "plain vanilla" erano comuni negli anni '80 e all'inizio degli anni '90 e prevedevano tassi che non variavano durante la durata del prestito. Spesso i mutui a tasso fisso avevano condizioni più elevate rispetto ai mutui a tasso variabile, rendendo questi ultimi più allettanti.
Mutui ibridi: questi prestiti iniziavano a tasso fisso ma in seguito includevano un periodo di adeguamento, solitamente sincronizzato con i tassi di interesse.
Solo interessi: Per i primi anni di questo tipo di prestito, l'acquirente ha pagato solo gli interessi. Quando è stato ripristinato, hanno dovuto pagare gli interessi più il capitale.
Durante questo periodo c'erano ancora più tipi di mutuo, come il mutuo "No Income, No Job and No Assets", o in breve NINJA, che iniziava con un tasso teaser che si adattava a un tasso variabile più elevato . Un prestito ancora più rischioso era l'appropriato titolo nessun mutuo per acconti, che non richiedeva denaro in anticipo.
Tra il 1995 e il 2001, le acquisizioni di mutui subprime sono salite alle stelle da $ 65 miliardi a $ 173 miliardi. L'80% dei mutui subprime erano mutui a tasso variabile, che contenevano un mix delle caratteristiche di cui sopra.
Quanto erano sicuri i prestiti subprime?
I mutui subprime creavano un'illusione di accessibilità economica, ma spesso contenevano commissioni nascoste. Oltre al tasso regolabile, i mutuatari subprime avevano altri costi aggiuntivi, a volte anche il capitale aumentava nel tempo.
I prestiti subprime erano tre volte più comuni nei quartieri a basso reddito. I prestatori predatori hanno utilizzato pratiche sleali o discriminatorie per convincere i mutuatari ad assumere mutui che non potevano permettersi. Spesso le minoranze venivano prese di mira: secondo i dati dell'Home Mortgage Disclosure Act, i latini e gli afroamericani avevano 2,8 volte più probabilità di ricevere un prestito subprime rispetto ai bianchi. L'assistente del procuratore generale dell'Ohio, Jeffrey Loeser, ha descritto come i prestatori predatori sarebbero persino andati porta a porta vendendo prestiti subprime a consumatori che non li capivano.
Comprensione dei termini di mutuo a tasso variabile
È facile capire perché c'era così tanta confusione sui mutui subprime a tasso variabile: sono piuttosto complessi.
Il nome di un mutuo a tasso variabile fornisce indizi sulle sue condizioni:
Un ARM 5/1 ha un tasso di lancio di 5 anni; dopo di che, il tasso potrebbe cambiare una volta all'anno.
Un ARM 3/1 avrebbe un tasso introduttivo di 3 anni e successivamente il tasso potrebbe cambiare una volta all'anno.
Un ARM 7/1 avrebbe un tasso introduttivo di 7 anni e il suo tasso potrebbe cambiare una volta all'anno in seguito, e così via.
Dopo il periodo del teaser, l'ARM ha subito un aggiustamento iniziale, che era comunemente del 2%. Ciò significava che dopo il tasso iniziale, il nuovo tasso sarebbe stato superiore al massimo del 2%. Inoltre, potrebbero esserci successivi periodi di adeguamento, ciascuno con un proprio incremento percentuale massimo.
E per finire, gli istituti di credito ipotecario hanno aggiunto un altro tasso indicizzato al tasso totale, che includeva un margine di solito dell'1%. Ad esempio, prendi un ARM 5/1 con un indice del prestatore dell'1% e un margine del 2,75%. Dopo 5 anni, il nuovo tasso totale, aggiustato del 2% in più, sarebbe del 4,75%. Ma supponiamo che il margine fosse del 5%. In questo caso, il nuovo tasso totale sarebbe del 7,75%: è un bel salto!
Esempio del mondo reale
Nel 2002, se avessi un ARM 3/1 per $ 300.000, il tasso di interesse iniziale sarebbe stato di circa il 5% e il pagamento mensile sarebbe stato di circa $ 1.610.
In tre anni, quando l'ARM si è inizialmente adeguato, il nuovo tasso sarebbe salito a un tasso del 7%, per un totale di $ 1.995 al mese. Questa è una differenza di $ 385 al mese o $ 4.600 in più all'anno.
E questo è stato solo il primo aggiustamento.
Troppo spesso, gli istituti di credito non hanno preparato i loro clienti a ciò che sarebbe accaduto dopo il periodo del teaser, o nel caso in cui i tassi di interesse prevalenti sarebbero aumentati. I proprietari di case subprime semplicemente non potevano permettersi di tenere il passo; molti sono andati in default di conseguenza.
Cosa è successo quando i mutui subprime sono falliti?
Parlando di tassi di interesse, tra il 2004 e il 2006, la Federal Reserve ha tenuto d' occhio le pressioni inflazionistiche e ha adottato misure per correggerle, alzando il Fed Funds Rate 17 volte dall'1,0% al 5,25%. Con l'aumento dei tassi di interesse, le banche hanno dovuto pagare di più in interessi ai depositanti, e quindi anche i tassi di interesse sugli ARM e su altre categorie di mutui subprime hanno dovuto adeguarsi più in alto.
I titolari di mutui subprime sono entrati in crisi.
Milioni di proprietari di case negli Stati Uniti, in aree metropolitane come Detroit, Las Vegas, Miami e San Jose, non hanno pagato i loro prestiti. Florida e California sono state particolarmente colpite. Entro il 2007, gli istituti di credito avevano avviato procedure di preclusione su 1,3 milioni di case, con altri 2 milioni nel 2008, e anche di più a seguire. Ad agosto 2008 oltre il 9% di tutti i mutui statunitensi erano insolventi o in preclusione.
Quali sono state le implicazioni globali della crisi dei mutui subprime?
Se ti stai chiedendo perché i mutuatari subprime non potevano semplicemente rifinanziare i loro prestiti, il problema era che anche i valori delle case stavano diminuendo durante questo periodo. I titoli garantiti da ipoteca contenevano migliaia di mutui subprime, e così, quando il mercato è crollato, anche il loro finanziamento obbligazionario. Questi titoli hanno ricevuto declassamenti del credito, rendendoli investimenti meno attraenti. Ciò, a sua volta, ha indotto i prestatori a smettere di approvare i mutui rischiosi, che hanno abbassato la domanda di alloggi e causato la caduta dei prezzi delle case.
Era come una serie di tessere.
In primo luogo, la New Century Financial Corp., un grande prestatore di mutui subprime, ha dichiarato bancarotta. Poi agenzie come Fannie Mae e Freddie Mac, il cui mandato era quello di rendere accessibile la proprietà della casa, hanno subito perdite incredibili a causa dei prestiti in sospeso che avevano assegnato a titoli garantiti da ipoteca. Il governo federale ha dovuto salvarli nel 2008.
Anche le banche di investimento sono diventate vulnerabili, poiché non erano più in grado di raccogliere fondi dai mercati mobiliari. Lehman Brothers ha dichiarato bancarotta il 15 settembre 2008. Era in corso una crisi finanziaria globale.
Quali sono state le conseguenze della crisi dei mutui subprime? Si può evitare un'altra crisi?
La crisi dei mutui subprime ha mandato l'economia in tilt: la disoccupazione è aumentata e il PIL è diminuito. La spesa dei consumatori è diminuita e la liquidità è stata erosa. Gli Stati Uniti sono entrati nella più lunga recessione dalla seconda guerra mondiale, nota come la Grande Recessione, che è durata da dicembre 2007 a giugno 2009.
Nel 2010, nell'ambito del Troubled Asset Relief Program, o TARP, il Congresso degli Stati Uniti ha approvato 700 miliardi di dollari per aggiungere liquidità ai mercati e il Tesoro degli Stati Uniti ha iniettato altri miliardi per stabilizzare il travagliato settore bancario. Attraverso questo programma, le banche sono state incoraggiate a rielaborare i pagamenti dei mutui che erano "sottomarini" piuttosto che cercare la preclusione. Gli acquirenti di case hanno ricevuto crediti d'imposta temporanei e la Federal Housing Administration ha aumentato l'importo che poteva assicurare sui mutui.
Tra il 2008 e il 2014, la Federal Reserve ha ridotto i tassi di interesse a quasi lo 0%. Ha inoltre avviato una serie di misure di allentamento quantitativo per aumentare l'offerta monetaria e incoraggiare i prestiti fino a quando i livelli occupazionali non sono risaliti e ha fornito ulteriore sostegno governativo per stabilizzare settori come l'industria automobilistica statunitense.
Esistono ancora i mutui subprime?
Ai sensi del Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act, approvato nel 2010 per riformare il settore finanziario e prevenire un'altra crisi, è stata creata una nuova agenzia di regolamentazione: il Consumer Financial Protection Bureau. Il suo scopo è fornire una regolamentazione più rigorosa sul settore bancario e proteggere i consumatori dalle discriminazioni, compresi i prestiti predatori. Una sezione di Dodd-Frank, nota come Volcker Rule, vietava alle banche di impegnarsi nel commercio di attività speculative, come derivati rischiosi e ad alto rendimento .
Eppure i mutui subprime esistono ancora oggi: ora sono conosciuti come prestiti nonprime. Per fortuna, la loro struttura è meno complessa delle loro controparti storiche; inoltre, la maggior parte ora è dotata di regole che consentono di ridurre i tassi variabili una volta che il punteggio di credito del proprietario della casa migliora.
La quota ARM del mercato immobiliare è diminuita drasticamente; oggi costituiscono meno del 10% dei mutui residenziali.
È in arrivo un'altra crisi dei mutui subprime nel 2022?
Michael Burry, uno dei primi investitori a scommettere contro i mutui subprime a metà degli anni 2000, ha recentemente pubblicato un altro tweet criptico.
