Subprime Mortgage Krizi
Subprime Mortgage Krizi Açıklandı
Dot-com balonunun dumanı temizlendikten sonra, 2000'li yılların başı, artan talep ve görünüşte sınırsız finansmanla beslenen ABD konut piyasası için hareketli bir dönemdi. Yatırımcılar, subprime ipotek olarak bilinen yüksek riskli ev alıcılarına verilen krediler şeklinde buldukları yeni, teknoloji sonrası balon yatırım fırsatlarını arıyorlardı.
Bu dönemde, konut sektörü, yaratılan tüm yeni işlerin %40'ını oluşturan güçlü bir ekonominin temel taşıydı. 1995'te yılda ortalama 609.000 olan inşaat başlangıçları, 2005'te 1.2 milyonun üzerine çıkarak iki kattan fazla arttı. Federal Rezerv'e göre, Amerika'daki ortalama ev fiyatları 1998 ile 2006 arasında iki katına çıkarken, Las Vegas, Miami, San gibi şehirlerde iki katına çıktı. Diego ve Washington DC'de fiyatlar %80'den fazla arttı. Bu, ev satın alanlar için düşük faiz oranları ve genişletilmiş kredi dönemiydi. Özellikle ilk kez ev satın alanlar arasında ev sahibi olma oranları %69'a kadar yükseldi.
Bu eşi görülmemiş finansmanın arkasında kim vardı? İster inanın ister inanmayın, küresel sonuçlar vardı. Bankalar ipotekleri onaylıyor ve ardından ipotek destekli menkul kıymetler olarak bilinen faiz getiren paketlerde bir araya getiriyordu . “Özel etiket” olarak bilinen daha riskli, daha yüksek getirili menkul kıymetler daha sonra yatırım bankalarına satıldı ve kâr için dünya çapında işlem gördü.
Subprime Kredilerin Diğer Mortgage Türlerinden Farkı Nedir?
2000'lerin başında, yüksek faizli krediler yeni tanıtılan bir ipotek kategorisiydi. Mükemmelden daha az krediye sahip (FICO puanları 600 ve altı) alıcıların kendi evlerini satın almalarına izin verdiler.
Bu ev alıcıları, daha iyi krediye sahip diğer kişiler tarafından yapılan ödemelerden çok daha yüksek aylık oranlarda ödeme yaptılar, böylece borç verenlerin artan risklerini telafi ettiler.
İşte birkaç tür yüksek faizli ipotek:
Ayarlanabilir oranlı ipotekler (ARM'ler): Ev satın alanlar küçük bir peşinat öderken, ilk aylık ödemeler aslında sabit faizli ipoteklerden daha düşük olan düşük bir "teaser" oranıyla başladı. Genellikle 2 yıllık bir sürenin ardından bu oranlar fırlayacaktı.
Balon ödemeli ipotekler: Ödemeler düşük bir oranda başladı ve daha sonra büyüdü veya kredinin sonunda “balonlaştı”.
Sabit faizli ipotekler: Bu "düz vanilya" krediler 1980'lerde ve 1990'ların başında yaygındı ve kredinin ömrü boyunca değişmeyen oranlara sahipti. Genellikle, sabit faizli ipoteklerin, ayarlanabilir oranlı ipoteklerden daha yüksek vadeleri vardı ve bu da ikincisinin daha çekici görünmesini sağlıyordu.
Hibrit ipotekler: Bu krediler sabit bir oranda başladı ancak daha sonra genellikle faiz oranlarıyla uyumlu bir uyum dönemi içeriyordu.
Yalnızca faiz: Bu tür kredinin ilk birkaç yılı için alıcı yalnızca faiz ödedi. Sıfırlandığında, faiz artı anapara ödemek zorunda kaldılar.
Bu dönemde, daha yüksek bir değişken orana ayarlanmış bir teaser oranıyla başlayan “Gelirsiz, İşsiz ve Varlıksız” ipotek veya kısaca NINJA gibi daha fazla ipotek türü vardı. . Daha da riskli bir kredi, önceden para gerektirmeyen, uygun bir şekilde peşinatsız ipotek başlıklı krediydi.
1995 ve 2001 yılları arasında, yüksek faizli mortgage kredileri 65 milyar dolardan 173 milyar dolara fırladı. Yüksek faizli kredilerin %80'i, yukarıdaki özelliklerin bir karışımını içeren, ayarlanabilir oranlı ipoteklerdi.
Subprime Krediler Ne Kadar Güvenliydi?
Subprime ipotekler bir satın alınabilirlik yanılsaması yarattı, ancak genellikle gizli ücretler içeriyordu. Ayarlanabilir orana ek olarak, subprime borçluların başka ek maliyetleri de vardı - bazen anapara bile zamanla arttı.
Düşük gelirli mahallelerde subprime krediler üç kat daha yaygındı. Yıkıcı borç verenler, borçluları karşılayamayacakları ipotekleri almaya ikna etmek için haksız veya ayrımcı uygulamalar kullandılar. Çoğu zaman azınlıklar hedef alındı: Ev İpoteği Açıklama Yasası'ndan elde edilen verilere göre, Latinler ve Afrikalı Amerikalılara yüksek faizli kredi teklif edilme olasılığı beyazlara göre 2,8 kat daha fazlaydı. Ohio Başsavcı Yardımcısı Jeffrey Loeser, yırtıcı borç verenlerin kapı kapı dolaşıp onları anlamayan tüketicilere yüksek faizli krediler sattığını anlattı.
Ayarlanabilir Oranlı Mortgage Koşullarını Anlama
Ayarlanabilir oranlı yüksek faizli ipoteklerle ilgili neden bu kadar çok kafa karışıklığı olduğunu anlamak kolay - oldukça karmaşıklar.
Ayarlanabilir oranlı bir ipotek adı, şartlarına ilişkin ipuçları verir:
5/1 ARM'nin 5 yıllık bir tanıtım oranı vardır; bundan sonra, oran yılda bir kez değişebilir.
3/1 ARM'nin başlangıç oranı 3 yıl olacaktır ve bu oran bundan sonra yılda bir kez değişebilir.
7/1 ARM'nin başlangıç oranı 7 yıl olacaktır ve oranı daha sonra yılda bir kez değişebilir ve bu böyle devam eder.
Teaser döneminden sonra, ARM genellikle %2 olan bir başlangıç ayarlaması yaşadı. Bu, başlangıç oranından sonra yeni oranın maksimum %2 daha yüksek olacağı anlamına geliyordu. Ayrıca, her biri kendi maksimum yüzde artışına sahip olan müteakip uyum dönemleri olabilir.
Ve her şeyin üstesinden gelmek için, ipotek kredisi verenler, genellikle %1'lik bir marj içeren toplam orana endekslenmiş başka bir oran tutturdu. Örneğin, borç veren endeksi %1 ve marjı %2.75 olan 5/1 ARM alın. 5 yıl sonra, %2 daha yüksek ayarlanan yeni toplam oran %4,75 olacaktır. Ama marjın %5 olduğunu söyleyin. Bu durumda, yeni toplam oran %7,75 olacaktır - bu oldukça büyük bir sıçrama!
Gerçek Dünya Örneği
2002'de, 300.000 $'lık 3/1 ARM'niz olsaydı, ilk faiz oranı %5 civarında olurdu ve aylık ödeme yaklaşık 1.610$ olurdu.
Üç yıl içinde, ARM başlangıçta ayarlandığında, yeni oran ayda toplam 1.995 $ olmak üzere %7'lik bir orana tırmanacaktı. Bu, ayda 385 dolar veya yılda 4.600 dolar daha fazla bir fark.
Ve bu yalnızca ilk düzenlemeydi.
Çoğu zaman, borç verenler müşterilerini teaser döneminden sonra veya geçerli faiz oranlarının artması durumunda olacaklara hazırlamadılar. Subprime ev sahipleri, ayak uydurmayı göze alamazlardı; sonuç olarak birçoğu varsayılana gitti.
Subprime Mortgage Temerrüde Düştüğünde Ne Oldu?
Faiz oranlarından bahsetmişken, 2004 ve 2006 yılları arasında, Federal Rezerv enflasyonist baskıları gördü ve bunları düzeltmek için önlemler aldı ve Fed Fon Oranını %1,0'dan %5,25'e 17 kat yükseltti . Faiz oranları yükseldikçe, bankalar mevduat sahiplerine daha fazla faiz ödemek zorunda kaldı ve bu nedenle ARM'ler ve diğer subprime ipotek kategorileri üzerindeki faiz oranları da daha yüksek ayar yapmak zorunda kaldı.
Subprime ipotek sahipleri bir krize girdi.
Detroit, Las Vegas, Miami ve San Jose gibi metropol bölgeleri kapsayan milyonlarca ABD'li ev sahibi, kredilerini temerrüde düşürdü. Florida ve California özellikle sert vuruldu. 2007'ye gelindiğinde, borç verenler 1,3 milyon eve haciz işlemlerine başlamış, 2008'de 2 milyonu daha ve hatta daha fazlasını takip edecekti. Ağustos 2008 itibariyle, tüm ABD ipoteklerinin %9'undan fazlası ya gecikmiş ya da hacizdeydi.
Subprime Mortgage Krizinin Küresel Etkileri Neydi?
Subprime borçluların neden kredilerini basitçe yeniden finanse edemediklerini merak ediyorsanız, sorun şu ki konut değerleri bu dönemde de düşüyordu. İpoteğe dayalı menkul kıymetler binlerce yüksek faizli ipotek içeriyordu ve böylece piyasa çöktüğünde tahvil fonları da düştü. Bu menkul kıymetler, kredi notlarını düşürerek onları daha az çekici yatırımlar haline getirdi. Bu da, kredi verenlerin konut talebini azaltan ve ev fiyatlarının düşmesine neden olan riskli ipotekleri onaylamayı bırakmasına neden oldu.
Bir dizi domino taşı gibiydi.
İlk olarak, büyük bir yüksek faizli ipotek kredisi veren New Century Financial Corp., iflas başvurusunda bulundu. Ardından, görevleri ev sahipliğini karşılanabilir kılmak olan Fannie Mae ve Freddie Mac gibi kuruluşlar, ipotek destekli menkul kıymetlere tahsis ettikleri ödenmemiş krediler nedeniyle inanılmaz kayıplar yaşadılar. Federal hükümet 2008'de onları kurtarmak zorunda kaldı.
Yatırım bankaları bile artık menkul kıymet piyasalarından fon sağlayamadıkları için savunmasız hale geldi. Lehman Brothers 15 Eylül 2008'de iflasını ilan etti. Küresel bir mali kriz devam ediyordu.
Subprime Mortgage Krizinin Sonrası Neydi? Başka Bir Kriz Önlenebilir mi?
Yüksek faizli mortgage krizi ekonomiyi çıkmaza soktu: İşsizlik arttı ve GSYİH düştü. Tüketici harcamaları azaldı ve likidite aşındı. Amerika Birleşik Devletleri , Aralık 2007'den Haziran 2009'a kadar süren ve Büyük Durgunluk olarak bilinen II. Dünya Savaşı'ndan bu yana en uzun durgunluğa girdi .
2010 yılında, Sorunlu Varlıkları Kurtarma Programı veya TARP kapsamında, ABD Kongresi piyasalara likidite eklemek için 700 milyar doları onayladı ve ABD Hazinesi sorunlu bankacılık sektörünü istikrara kavuşturmak için milyarlarca daha enjekte etti. Bu program aracılığıyla bankalar, haciz yoluna gitmek yerine “su altında kalan” ipotek ödemelerini yeniden işlemeye teşvik edildi. Ev satın alanlar geçici vergi kredileri aldı ve Federal Konut İdaresi ipotekler üzerinde sigortalayabileceği miktarı artırdı.
2008 ve 2014 yılları arasında, Federal Rezerv faiz oranlarını yaklaşık %0'a indirdi. Ayrıca, para arzını artırmak ve istihdam seviyeleri tekrar yükselene kadar kredi vermeyi teşvik etmek için bir dizi niceliksel kolaylaştırma önlemi başlattı ve ABD otomotiv endüstrisi gibi sektörleri istikrara kavuşturmak için ek hükümet desteği sağladı.
Subprime İpotekler Hala Var mı?
2010 yılında finans sektöründe reform yapmak ve başka bir krizi önlemek için kabul edilen Dodd-Frank Wall Street Reformu ve Tüketiciyi Koruma Yasası uyarınca yeni bir düzenleyici kurum oluşturuldu: Tüketici Mali Koruma Bürosu. Amacı, bankacılık sektörü üzerinde daha sıkı düzenlemeler sağlamak ve tüketicileri yıkıcı krediler de dahil olmak üzere ayrımcılığa karşı korumaktır. Dodd-Frank'in Volcker Kuralı olarak bilinen bir bölümü, bankaların riskli, yüksek getirili türevler gibi spekülatif varlıkların ticaretine girmesini yasakladı.
Yine de yüksek faizli ipotekler bugün hala mevcuttur; bunlar artık prime olmayan krediler olarak bilinmektedir. Neyse ki, yapıları tarihsel emsallerinden daha az karmaşıktır; artı, çoğu artık ev sahibinin kredi puanı iyileştiğinde değişken oranların daha düşük ayarlanmasına izin veren kurallarla geliyor.
Konut piyasasının ARM payı çarpıcı biçimde düştü; bugün konut ipoteklerinin %10'undan daha azını oluşturuyorlar.
2022'de Başka Bir Subprime Mortgage Krizi Geliyor mu?
2000'lerin ortalarında yüksek faizli ipoteklere karşı bahis oynayan ilk yatırımcılardan biri olan Michael Burry, kısa süre önce başka bir şifreli Tweet yaptı.
