La crise des subprimes

La crise des prêts hypothécaires à risque expliquée

Après que la fumée de la bulle Internet se soit dissipée,. le début des années 2000 a été une période grisante pour le marché immobilier américain, alimenté par une demande croissante et un financement apparemment illimité. Les investisseurs étaient à la recherche de nouvelles opportunités d'investissement post- bulle technologique,. qu'ils ont trouvées sous la forme de prêts aux acheteurs de maisons à haut risque, connus sous le nom de prêts hypothécaires à risque.

Au cours de cette période, le secteur de l'habitation était la pierre angulaire d'une économie forte, représentant 40 % de tous les nouveaux emplois créés. Les mises en chantier avaient plus que doublé, passant d'une moyenne de 609 000 par an en 1995 à plus de 1,2 million en 2005. Selon la Réserve fédérale, le prix moyen des maisons à travers l'Amérique a doublé entre 1998 et 2006, tandis que dans des villes comme Las Vegas, Miami, San Diego et Washington, DC, les prix ont bondi de plus de 80 %. C'était une époque de faibles taux d'intérêt et d'expansion du crédit pour les acheteurs de maison. Les taux d'accession à la propriété, en particulier chez les acheteurs d'une première maison, ont atteint 69 %.

Qui était derrière ce financement sans précédent ? Croyez-le ou non, il y avait des implications mondiales. Les banques approuvaient les hypothèques, puis les regroupaient dans des ensembles portant intérêt appelés titres adossés à des hypothèques. Les titres plus risqués et à rendement plus élevé, connus sous le nom de "marque privée", ont ensuite été vendus à des banques d'investissement et négociés dans le monde entier à des fins lucratives.

En quoi les prêts subprime diffèrent-ils des autres types de prêts hypothécaires ?

Au début des années 2000, les prêts subprime étaient une nouvelle catégorie de prêts hypothécaires. Ils ont permis aux acheteurs avec un crédit moins que parfait (scores FICO de 600 et moins) de s'offrir leur propre maison.

Ces acheteurs de maison ont effectué des paiements à des taux mensuels beaucoup plus élevés que les paiements effectués par d'autres personnes disposant d'un meilleur crédit, compensant ainsi les prêteurs pour leur risque accru.

Voici quelques types de prêts hypothécaires à risque :

• Prêts hypothécaires à taux variable (ARM) : les acheteurs de maison ont versé un petit acompte tandis que les versements mensuels initiaux ont commencé à un taux "d'appel" faible, qui était en fait inférieur à celui des prêts hypothécaires à taux fixe. Après une période généralement d'environ 2 ans, ces taux monteraient en flèche.

• Prêts hypothécaires à remboursement forfaitaire : les remboursements ont commencé à un faible taux, puis ont augmenté ou ont augmenté à la fin du prêt.

• Prêts hypothécaires à taux fixe : ces prêts "ordinaires" étaient courants dans les années 1980 et au début des années 1990 et comportaient des taux qui ne variaient pas pendant la durée du prêt. Souvent, les hypothèques à taux fixe avaient des conditions plus élevées que les hypothèques à taux variable, ce qui rend ces dernières plus attrayantes.

• Prêts hypothécaires hybrides : Ces prêts ont commencé à un taux fixe, mais ont ensuite inclus une période d'ajustement, généralement en phase avec les taux d'intérêt.

• Intérêts uniquement : Pendant les premières années de ce type de prêt, l'acheteur ne payait que des intérêts. Lorsqu'il a été réinitialisé, ils ont dû payer les intérêts plus le principal.

• Il y avait encore plus de types de prêts hypothécaires au cours de cette période, tels que le prêt hypothécaire « Sans revenu, sans emploi et sans actif », ou NINJA en abrégé, qui commençait à un taux d'intérêt qui s'ajustait à un taux variable plus élevé . Un prêt encore plus risqué était le bien nommé prêts hypothécaires sans mise de fonds, qui ne nécessitait pas d'argent à l'avance.

Entre 1995 et 2001, les prêts hypothécaires à risque ont grimpé en flèche, passant de 65 milliards de dollars à 173 milliards de dollars. 80% des prêts subprime étaient des prêts hypothécaires à taux révisable, qui contenaient un mélange des caractéristiques ci-dessus.

Dans quelle mesure les prêts subprime étaient-ils sûrs ?

Les prêts hypothécaires à risque ont créé une illusion d'abordabilité, mais ils contenaient souvent des frais cachés. En plus du taux révisable, les emprunteurs subprime avaient d'autres coûts supplémentaires, parfois même le principal augmentait avec le temps.

Les prêts subprime étaient trois fois plus fréquents dans les quartiers à faible revenu. Les prêteurs prédateurs ont eu recours à des pratiques déloyales ou discriminatoires pour convaincre les emprunteurs de contracter des prêts hypothécaires qu'ils ne pouvaient pas se permettre. Souvent, les minorités étaient ciblées : selon les données du Home Mortgage Disclosure Act, les Latinos et les Afro-Américains étaient 2,8 fois plus susceptibles de se voir proposer un prêt subprime que les Blancs. Le procureur général adjoint de l'Ohio, Jeffrey Loeser, a décrit comment des prêteurs prédateurs faisaient même du porte-à-porte pour vendre des prêts à risque à des consommateurs qui ne les comprenaient pas.

Comprendre les conditions d'un prêt hypothécaire à taux variable

Il est facile de comprendre pourquoi il y avait tant de confusion autour des prêts hypothécaires à risque à taux variable - ils sont assez complexes.

Le nom d'un prêt hypothécaire à taux révisable donne des indices sur ses conditions :

• Un ARM 5/1 a un taux d'introduction de 5 ans ; après cela, le taux pourrait changer une fois par an.

• Un ARM 3/1 aurait un taux d'introduction de 3 ans, et le taux pourrait changer une fois par an par la suite.

• Un ARM 7/1 aurait un taux d'introduction de 7 ans, et son taux pourrait changer une fois par an par la suite, et ainsi de suite.

Après la période de teasing, l'ARM a connu un ajustement initial, qui était généralement de 2 %. Cela signifiait qu'après le taux initial, le nouveau taux serait au maximum supérieur de 2 %. De plus, il pourrait y avoir des périodes d'ajustement ultérieures, chacune ayant son propre pourcentage d'augmentation maximum.

Et pour couronner le tout, les prêteurs hypothécaires ont ajouté un autre taux indexé au taux total, qui comprenait une marge de 1 % en général. Par exemple, prenez un ARM 5/1 avec un indice de prêteur de 1 % et une marge de 2,75 %. Après 5 ans, le nouveau taux total, ajusté de 2 % à la hausse, serait de 4,75 %. Mais disons que la marge était de 5 %. Dans ce cas, le nouveau taux total serait de 7,75 %, c'est tout un saut !

Exemple concret

En 2002, si vous aviez un ARM 3/1 pour 300 000 $, le taux d'intérêt initial aurait été d'environ 5 % et le paiement mensuel aurait été d'environ 1 610 $.

En trois ans, lors de l'ajustement initial de l'ARM, le nouveau taux aurait grimpé à un taux de 7 %, pour un total de 1 995 $ par mois. C'est une différence de 385 $ par mois, soit 4 600 $ de plus par année.

Et ce n'était que le premier ajustement.

Trop souvent, les prêteurs n'ont pas préparé leurs clients à ce qui se passerait après la période d'anticipation ou au cas où les taux d'intérêt en vigueur augmenteraient. Les propriétaires subprime ne pouvaient tout simplement pas se permettre de suivre le rythme; beaucoup sont tombés en défaut en conséquence.

Que s'est-il passé lorsque les prêts hypothécaires à risque ont fait défaut ?

En parlant de taux d'intérêt, entre 2004 et 2006, la Réserve fédérale a observé les pressions inflationnistes et a pris des mesures pour les corriger, augmentant le taux des fonds fédéraux 17 fois de 1,0 % à 5,25 %. À mesure que les taux d'intérêt augmentaient, les banques devaient payer davantage d'intérêts aux déposants, et donc les taux d'intérêt sur les ARM et d'autres catégories de prêts hypothécaires à risque ont également dû s'ajuster à la hausse.

Les détenteurs de prêts hypothécaires à risque sont entrés dans une crise.

Des millions de propriétaires américains, répartis dans des régions métropolitaines comme Detroit, Las Vegas, Miami et San Jose, ont fait défaut sur leurs prêts. La Floride et la Californie ont été particulièrement touchées. En 2007, les prêteurs avaient entamé des procédures de saisie sur 1,3 million de maisons, avec 2 millions supplémentaires en 2008, et encore plus à suivre. En août 2008, plus de 9 % de tous les prêts hypothécaires aux États-Unis étaient en souffrance ou en forclusion.

Quelles ont été les implications mondiales de la crise des prêts hypothécaires à risque ?

Si vous vous demandez pourquoi les emprunteurs subprime ne pouvaient pas simplement refinancer leurs prêts, le problème était que la valeur des maisons diminuait également au cours de cette période. Les titres adossés à des créances hypothécaires contenaient des milliers de prêts hypothécaires à risque, et donc lorsque le marché s'est effondré, leur financement obligataire en a fait de même. Ces titres ont subi des dégradations de crédit, ce qui en fait des investissements moins attrayants. Ceci, à son tour, a amené les prêteurs à cesser d'approuver les prêts hypothécaires à risque, ce qui a fait baisser la demande de logements et fait chuter les prix des maisons.

C'était comme une chaîne de dominos.

Tout d'abord, New Century Financial Corp., un important prêteur hypothécaire subprime, a déposé son bilan. Ensuite, des agences comme Fannie Mae et Freddie Mac, dont le mandat était de rendre l'accession à la propriété abordable, ont subi des pertes incroyables en raison des prêts en cours qu'elles avaient alloués à des titres adossés à des hypothèques. Le gouvernement fédéral a dû les renflouer en 2008.

Même les banques d'investissement sont devenues vulnérables, puisqu'elles n'étaient plus en mesure de lever des fonds sur les marchés des valeurs mobilières. Lehman Brothers a déclaré faillite le 15 septembre 2008. Une crise financière mondiale était en cours.

Quelles ont été les conséquences de la crise des prêts hypothécaires à risque ? Une nouvelle crise peut-elle être évitée ?

La crise des prêts hypothécaires à risque a fait chuter l'économie : le chômage a augmenté et le PIB a chuté. Les dépenses de consommation ont diminué et les liquidités se sont érodées. Les États-Unis sont entrés dans la plus longue récession depuis la Seconde Guerre mondiale, connue sous le nom de Grande Récession, qui a duré de décembre 2007 à juin 2009.

En 2010, dans le cadre du Troubled Asset Relief Program, ou TARP, le Congrès américain a approuvé 700 milliards de dollars pour ajouter des liquidités aux marchés, et le Trésor américain a injecté des milliards supplémentaires pour stabiliser le secteur bancaire en difficulté. Grâce à ce programme, les banques ont été encouragées à retravailler les paiements sur les hypothèques qui étaient « sous-marines » plutôt que de demander la saisie. Les acheteurs de maison ont reçu des crédits d'impôt temporaires et la Federal Housing Administration a augmenté le montant qu'elle pouvait assurer sur les prêts hypothécaires.

Entre 2008 et 2014, la Réserve fédérale a réduit les taux d'intérêt à près de 0 %. Il a également lancé une série de mesures d' assouplissement quantitatif pour augmenter la masse monétaire et encourager les prêts jusqu'à ce que les niveaux d'emploi augmentent à nouveau, et il a fourni un soutien gouvernemental supplémentaire pour stabiliser des secteurs comme l'industrie automobile américaine.

Les prêts hypothécaires à risque existent-ils toujours ?

En vertu du Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act, adopté en 2010 pour réformer le secteur financier et prévenir une nouvelle crise, une nouvelle agence de réglementation a été créée : le Consumer Financial Protection Bureau. Son objectif est de fournir une réglementation plus stricte sur le secteur bancaire et de protéger les consommateurs contre la discrimination, y compris les prêts prédateurs. Une section de Dodd-Frank, connue sous le nom de règle Volcker, interdisait aux banques de s'engager dans le commerce d'actifs spéculatifs, comme les dérivés risqués à haut rendement .

Pourtant, les prêts hypothécaires à risque existent toujours aujourd'hui, ils sont maintenant connus sous le nom de prêts non prime. Heureusement, leur structure est moins complexe que leurs homologues historiques ; De plus, la plupart viennent maintenant avec des règles qui permettent d'ajuster les taux variables à la baisse une fois que la cote de crédit du propriétaire s'améliore.

La part ARM du marché du logement a chuté de façon spectaculaire; elles représentent aujourd'hui moins de 10 % des prêts hypothécaires résidentiels.

Une autre crise des prêts hypothécaires à risque arrive-t-elle en 2022 ?

Michael Burry, l'un des premiers investisseurs à parier contre les prêts hypothécaires à risque au milieu des années 2000, a récemment fait un autre Tweet énigmatique.