Subprime realkreditkrise

Subprime-lånskrisen forklaret

Efter røgen forsvandt fra dot-com-boblen,. var de tidlige 2000'ere en hæsblæsende tid for det amerikanske boligmarked, drevet af stigende efterspørgsel og tilsyneladende grænseløs finansiering. Investorer var på udkig efter nye, post-teknologiske boble investeringsmuligheder, som de fandt i form af lån til højrisiko boligkøbere, kendt som subprime realkreditlån.

I denne periode var boligsektoren hjørnestenen i en stærk økonomi, der tegnede sig for 40 % af alle nye job, der blev skabt. Byggestart var mere end fordoblet, fra et gennemsnit på 609.000 om året i 1995 til over 1,2 millioner i 2005. Ifølge Federal Reserve fordobledes de gennemsnitlige boligpriser i hele Amerika mellem 1998 og 2006, mens de var i byer som Las Vegas, Miami, San Diego og Washington, DC, steg priserne med mere end 80%. Dette var en æra med lave renter og udvidet kredit til boligkøbere. Boligejerraterne, især blandt førstegangsboligkøbere, steg så højt som 69 %.

Hvem stod bag denne hidtil usete finansiering? Tro det eller ej, der var globale konsekvenser. Bankerne godkendte realkreditlån og slog dem derefter sammen i rentebærende pakker kendt som pantsikrede værdipapirer. De mere risikable værdipapirer med højere afkast, kendt som "private label", blev derefter solgt til investeringsbanker og handlet rundt om i verden for profit.

Hvordan adskiller subprime-lån sig fra andre typer realkreditlån?

I begyndelsen af 2000'erne var subprime-lån en nyindført realkreditkategori. De tillod købere med mindre end perfekt kredit (FICO-score på 600 og derunder) at få råd til deres eget hjem.

Disse boligkøbere foretog betalinger til meget højere månedlige satser end betalinger foretaget af andre med bedre kredit, og kompenserede således långivere for deres øgede risiko.

Her er et par typer subprime-lån:

• Lån med justerbar rente (ARM'er): Boligkøbere lavede en lille udbetaling, mens de første månedlige betalinger begyndte med en lav "teaser"-sats, som faktisk var mindre end fastforrentede realkreditlån. Efter en periode, normalt omkring 2 år, ville disse satser stige.

• Ballonbetalingslån: Betalinger startede med en lav sats og voksede sig derefter større eller "ballonerede" i slutningen af lånet.

• Fastforrentede realkreditlån: Disse "almindelige vanilje"-lån var almindelige i 1980'erne og begyndelsen af 1990'erne og indeholdt renter, der ikke varierede i løbet af lånets løbetid. Ofte havde fastforrentede realkreditlån højere vilkår end rentetilpasningslån, hvilket fik sidstnævnte til at virke mere tiltalende.

• Hybride realkreditlån: Disse lån startede med en fast rente, men inkluderede senere en tilpasningsperiode, normalt synkroniseret med renten.

• Kun renter: I de første par år af denne type lån betalte køberen kun renter. Da den blev nulstillet, skulle de betale renter plus hovedstol.

• Der var endnu flere typer af realkreditlån i denne periode, såsom realkreditlånet "Ingen indkomst, ingen job og ingen aktiver" eller kort sagt NINJA, som startede med en teaser-rente, der justerede til en højere variabel rente . Et endnu mere risikabelt lån var det passende benævnte lån uden udbetaling, som ikke krævede nogen penge på forhånd.

Mellem 1995 og 2001 steg subprime-lånoprindelsen fra $65 milliarder til $173 milliarder. 80 % af subprime-lånene var rentetilpasningslån, som indeholdt en blanding af ovenstående funktioner.

Hvor sikre var subprime-lån?

Subprime-lån skabte en illusion om overkommelighed, men de indeholdt ofte skjulte gebyrer. Ud over den justerbare rente havde subprime-låntagere andre ekstra omkostninger - nogle gange steg endda hovedstolen over tid.

Subprime-lån var tre gange mere almindelige i kvarterer med lav indkomst. Udbredte långivere brugte uretfærdig eller diskriminerende praksis for at overbevise låntagere om at tage realkreditlån, de ikke havde råd til. Ofte blev minoriteter målrettet: Ifølge data fra Home Mortgage Disclosure Act havde latinoer og afroamerikanere 2,8 gange større sandsynlighed for at blive tilbudt et subprime-lån end hvide. Ohios assisterende justitsminister, Jeffrey Loeser, beskrev, hvordan rovudlånere endda ville gå dør om dør og sælge subprime-lån til forbrugere, der ikke forstod dem.

Forstå vilkår for realkreditlån med justerbar rente

Det er let at se, hvorfor der var så meget forvirring omkring subprime-lån med variabel rente – de er ret komplekse.

Navnet på et rentetilpasningslån giver fingerpeg om dets vilkår:

• En 5/1 ARM har en introduktionshastighed på 5 år; derefter kan kursen ændres en gang om året.

• En 3/1 ARM ville have en introduktionssats på 3 år, og satsen kunne ændres en gang om året derefter.

• En 7/1 ARM ville have en indledende sats på 7 år, og dens sats kunne ændres en gang om året efterfølgende, og så videre.

Efter teaser-perioden oplevede ARM en indledende justering, som normalt var 2 %. Det betød, at den nye sats efter den indledende sats maksimalt ville være 2 % højere. Derudover kan der være efterfølgende tilpasningsperioder, der hver har deres maksimale procentvise stigning.

Og oven i købet satte realkreditlångivere på en anden indekseret rente til den samlede rente, som inkluderede en margin på normalt 1%. Tag for eksempel en 5/1 ARM med et långiverindeks på 1% og margin på 2,75%. Efter 5 år vil den nye samlede sats, som justeres 2% højere, være 4,75%. Men lad os sige, at marginen var 5%. I dette tilfælde ville den nye samlede sats være 7,75 % - det er noget af et spring!

Eksempel fra den virkelige verden

Tilbage i 2002, hvis du havde en 3/1 ARM til $300.000, ville den oprindelige rente have været omkring 5%, og den månedlige betaling ville have været omkring $1.610.

Om tre år, da ARM oprindeligt blev justeret, ville den nye sats være steget til en sats på 7%, for i alt $1.995 om måneden. Det er en forskel på $385 om måneden eller $4.600 mere om året.

Og det var kun den første justering.

Alt for ofte forberedte långivere ikke deres kunder på, hvad der ville ske efter teaser-perioden, eller i tilfælde af, at de gældende renter ville stige. Subprime boligejere havde simpelthen ikke råd til at følge med; mange gik i misligholdelse som følge heraf.

Hvad skete der, da subprime-lån blev misligholdt?

Apropos renter, mellem 2004 og 2006 så Federal Reserve inflationspresset og traf foranstaltninger til at rette op på det og hævede Fed Funds-renten 17 gange fra 1,0 % til 5,25 %. Efterhånden som renterne steg, måtte bankerne udbetale mere i renter til indskyderne, og derfor måtte renterne på rentetilpasningslån og andre kategorier af subprime-lån også justeres højere.

Subprime-pantejere kom ind i en krise.

Millioner af amerikanske husejere, der spænder over storbyområder som Detroit, Las Vegas, Miami og San Jose, misligholdte deres lån. Florida og Californien blev særligt hårdt ramt. I 2007 havde långivere indledt tvangsauktioner på 1,3 millioner hjem, med yderligere 2 millioner i 2008 - og endnu flere følger. I august 2008 var over 9 % af alle amerikanske realkreditlån enten forfaldne eller under tvangsauktion.

Hvad var de globale konsekvenser af subprime-lånekrisen?

Hvis du undrer dig over, hvorfor subprime-låntagerne ikke blot kunne refinansiere deres lån, var problemet, at boligværdierne også faldt i denne periode. Pantsikrede værdipapirer indeholdt tusindvis af subprime-lån, og det samme gjorde deres obligationsfinansiering, da markedet kollapsede. Disse værdipapirer modtog kreditnedgraderinger, hvilket gjorde dem mindre attraktive investeringer. Det fik til gengæld långivere til at stoppe med at godkende de risikable realkreditlån, hvilket sænkede efterspørgslen efter boliger og fik boligpriserne til at falde.

Det var som en række dominobrikker.

Først indgav New Century Financial Corp., en stor subprime-långiver, konkurs. Så led bureauer som Fannie Mae og Freddie Mac, hvis mandat var at gøre boligejerskab overkommeligt, utrolige tab på grund af udestående lån, de havde allokeret til pantesikrede værdipapirer. Den føderale regering måtte redde dem ud i 2008.

Selv investeringsbanker blev sårbare, da de ikke længere var i stand til at rejse penge fra værdipapirmarkederne. Lehman Brothers erklærede sig konkurs den 15. september 2008. En global finanskrise var undervejs.

Hvad var efterdønningerne af subprime-lånskrisen? Kan endnu en krise undgås?

Krisen med subprime-lån fik økonomien til at falde: Arbejdsløsheden steg, og BNP faldt. Forbrugerudgifterne faldt, og likviditeten eroderet. USA gik ind i den længste recession siden Anden Verdenskrig, kendt som den store recession, som varede fra december 2007 til juni 2009.

I 2010, under Troubled Asset Relief Program, eller TARP, godkendte den amerikanske kongres 700 milliarder dollars til at tilføje likviditet til markederne, og det amerikanske finansministerium indsprøjtede milliarder mere for at stabilisere den urolige banksektor. Gennem dette program blev bankerne opfordret til at omarbejde betalinger på realkreditlån, der var "under vandet" i stedet for at søge tvangsauktion. Boligkøbere modtog midlertidige skattefradrag, og Federal Housing Administration øgede det beløb, den kunne forsikre på realkreditlån.

Mellem 2008 og 2014 sænkede Federal Reserve renten til næsten 0%. Det påbegyndte også en række kvantitative lempelser for at øge det monetære udbud og tilskynde til udlån, indtil beskæftigelsesniveauet steg igen, og det gav yderligere statsstøtte til at stabilisere sektorer som den amerikanske bilindustri.

Eksisterer subprime-lån stadig?

Under Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act, som blev vedtaget i 2010 for at reformere den finansielle industri og forhindre endnu en krise, blev der oprettet et nyt reguleringsagentur: The Consumer Financial Protection Bureau. Dens formål er at give strengere regulering af banksektoren og beskytte forbrugerne mod diskrimination, herunder underbudsudlån. En del af Dodd-Frank, kendt som Volcker-reglen, forbød banker at engagere sig i handel med spekulative aktiver, såsom risikable højafkastderivater.

Alligevel eksisterer subprime-lån stadig i dag – de er nu kendt som non-prime-lån. Heldigvis er deres struktur mindre kompleks end deres historiske modstykker; plus, de fleste kommer nu med regler, der gør det muligt for de variable satser at blive justeret lavere, når boligejerens kreditscore forbedres.

ARM-andelen af boligmarkedet er faldet dramatisk; de udgør mindre end 10 % af boliglånene i dag.

Kommer der endnu en krise med subprime-lån i 2022?

Michael Burry, en af de første investorer, der satsede mod subprime-lån i midten af 2000'erne, lavede for nylig endnu et kryptisk tweet.