Undirmálslánakreppa
Undirmálslánakreppan útskýrð
Eftir að reykurinn losnaði af dot-com bólunni var snemma á 20. áratugnum æðislegur tími fyrir bandaríska húsnæðismarkaðinn, knúinn áfram af aukinni eftirspurn og að því er virðist takmarkalaus fjármögnun. Fjárfestar voru á höttunum eftir nýjum fjárfestingartækifærum eftir tæknibólu,. sem þeir fundu í formi lána til áhættusamra íbúðakaupenda, þekkt sem undirmálslán.
Á þessu tímabili var húsnæðisgeirinn hornsteinn öflugs atvinnulífs og stóð fyrir 40% allra nýrra starfa sem skapast. Byggingarframkvæmdir höfðu meira en tvöfaldast, úr að meðaltali 609.000 á ári árið 1995 í yfir 1,2 milljónir árið 2005. Samkvæmt Seðlabanka Bandaríkjanna tvöfaldaðist meðalverð íbúða í Bandaríkjunum á milli 1998 og 2006, en í borgum eins og Las Vegas, Miami, San Diego og Washington, DC, hækkaði verð um meira en 80%. Þetta var tímabil lágra vaxta og aukins lánsfjár fyrir íbúðakaupendur. Húseignarhlutfall, sérstaklega meðal þeirra sem kaupa íbúð í fyrsta skipti, jókst um allt að 69%.
Hver stóð á bak við þessa fordæmalausu fjármögnun? Trúðu það eða ekki, það voru alþjóðlegar afleiðingar. Bankar voru að samþykkja húsnæðislán og sameina þau síðan í vaxtaberandi pakka sem kallast veðtryggð verðbréf. Áhættusamari verðbréfin með hærri ávöxtun, þekkt sem „einkamerki“, voru síðan seld til fjárfestingarbanka og verslað um allan heim í hagnaðarskyni.
Hvernig eru undirmálslán frábrugðin öðrum húsnæðislánum?
Snemma á 20. áratugnum voru undirmálslán nýlega kynntur húsnæðislánaflokkur. Þeir leyfðu kaupendum með minna en fullkomið lánstraust (FICO stig upp á 600 og lægri) að hafa efni á eigin heimili.
Þessir íbúðakaupendur greiddu á mun hærri mánaðargjöldum en greiðslur annarra með betra lánsfé og bættu þannig lánveitendum upp aukna áhættu þeirra.
Hér eru nokkrar tegundir undirmálslána:
Leiðréttanleg veðlán (ARM): Húskaupendur greiddu litla útborgun á meðan fyrstu mánaðarlegar greiðslur hófust á lágu „teaser“ gengi, sem var í raun lægra en húsnæðislán með föstum vöxtum. Eftir tímabil, venjulega í kringum 2 ár, myndu þessir vextir hækka.
Blöðrugreiðsluveðlán: Greiðslur hófust á lágum hraða og stækkuðu síðan, eða „blómuðu“ við lok lánsins.
Föst vextir húsnæðislán: Þessi „venjulegu vanillu“ lán voru algeng á níunda áratugnum og í byrjun þess tíunda og voru með vexti sem voru ekki mismunandi yfir líftíma lánsins. Oft höfðu fastvextir húsnæðislán hærri kjör en breytanleg vextir, sem gerir það að verkum að þau síðarnefndu virðast meira aðlaðandi.
Hybrid húsnæðislán: Þessi lán hófust á föstum vöxtum en innihéldu síðar aðlögunartímabil, venjulega í takt við vexti.
Aðeins vextir: Fyrstu árin af þessari tegund lána greiddi kaupandi aðeins vexti. Þegar það endurstilltist þurftu þeir að greiða vexti auk höfuðstóls.
Það voru enn fleiri tegundir húsnæðislána á þessu tímabili, svo sem „Engar tekjur, engin vinna og engar eignir“ veð, eða NINJA í stuttu máli, sem byrjaði á kynningarvexti sem lagaðist að hærri breytilegum vöxtum . Enn áhættusamara lán var hið viðeigandi titil án afborgana húsnæðislána, sem þurfti enga peninga fyrirfram.
Milli 1995 og 2001 jókst undirmálslán úr 65 milljörðum dollara í 173 milljarða dollara. 80% undirmálslána voru húsnæðislán með breytilegum vöxtum, sem innihéldu blöndu af ofangreindum eiginleikum.
Hversu örugg voru undirmálslán?
Undirmálslán skapaði blekkingu um hagkvæmni, en þau innihéldu oft falin gjöld. Til viðbótar við stillanlegu vextina höfðu undirmálslántakendur annan kostnaðarauka - stundum hækkaði höfuðstóllinn með tímanum.
Undirmálslán voru þrisvar sinnum algengari í lágtekjuhverfum. Rándýrir lánveitendur beittu ósanngjörnum eða mismunandi vinnubrögðum til að sannfæra lántakendur um að taka á sig húsnæðislán sem þeir höfðu ekki efni á. Oft var skotmark á minnihlutahópa: Samkvæmt gögnum frá lögum um upplýsingagjöf um húsnæðislán voru 2,8 sinnum meiri líkur á að latínóar og afrískum ameríkönum yrði boðið undirmálslán en hvítum. Aðstoðardómsmálaráðherra Ohio, Jeffrey Loeser, lýsti því hvernig rándýrir lánveitendur myndu jafnvel ganga frá húsi til að selja undirmálslán til neytenda sem skildu þau ekki.
Skilningur á veðskilmálum með stillanlegum vöxtum
Það er auðvelt að sjá hvers vegna það var svo mikið rugl í kringum undirmálslán með stillanlegum vöxtum - þau eru frekar flókin.
Nafn veð með breytilegum vöxtum gefur vísbendingar um skilmála þess:
A 5/1 ARM hefur kynningarhlutfall upp á 5 ár; eftir það gæti hlutfallið breyst einu sinni á ári.
3/1 ARM myndi hafa kynningarhlutfall upp á 3 ár og hlutfallið gæti breyst einu sinni á ári eftir það.
7/1 ARM myndi hafa kynningarhlutfall upp á 7 ár, og hlutfall hans gæti breyst einu sinni á ári í kjölfarið, og svo framvegis.
Eftir kynningartímabilið upplifði ARM fyrstu aðlögun, sem var venjulega 2%. Þetta þýddi að eftir upphafsvexti yrðu nýir taxtar að hámarki 2% hærri. Að auki gætu komið aðlögunartímabil í kjölfarið, sem hvert um sig hefur sína hámarkshækkun á prósentu.
Og til að toppa hlutina þá settu húsnæðislánveitendur á annað verðtryggt gengi upp í heildarvextina, sem innihélt venjulega 1% framlegð. Til dæmis, taktu 5/1 ARM með lánveitandavísitölu 1% og framlegð 2,75%. Eftir 5 ár yrðu ný heildarvextir, sem leiðréttust 2% hærra, 4,75%. En segðu að framlegðin hafi verið 5%. Í þessu tilviki væri nýja heildarhlutfallið 7,75% - það er töluvert stökk!
Raunverulegt dæmi
Til baka árið 2002, ef þú værir með 3/1 ARM fyrir $300.000, hefðu upphafsvextir verið um 5% og mánaðarleg greiðsla hefði verið um $1.610.
Á þremur árum, þegar ARM breyttist upphaflega, hefði nýja hlutfallið hækkað upp í 7%, samtals 1.995 $ á mánuði. Það er munur upp á $385 á mánuði, eða $4.600 meira á ári.
Og það var aðeins fyrsta leiðréttingin.
Allt of oft undirbjuggu lánveitendur viðskiptavini sína ekki fyrir hvað myndi gerast eftir kynningartímabilið, eða ef ríkjandi vextir myndu hækka. Undirmálshúsnæðiseigendur höfðu einfaldlega ekki efni á að halda í við; margir fóru í vanskil í kjölfarið.
Hvað gerðist þegar undirmálslán voru vanskil?
Talandi um vexti, á milli áranna 2004 og 2006, fylgdist Seðlabankinn með verðbólguþrýstingi og gerði ráðstafanir til að leiðrétta hann og hækkaði vexti Fed Funds 17 sinnum úr 1,0% í 5,25%. Þegar vextir hækkuðu þurftu bankar að greiða meira út í vexti til innstæðueigenda og því þurftu vextir á ARM og öðrum flokkum undirmálslána einnig að aðlagast hærri.
Handhafar undirmálslána lentu í kreppu.
Milljónir bandarískra húseigenda, sem spanna stórborgarsvæði eins og Detroit, Las Vegas, Miami og San Jose, stóðu í skilum með lán sín. Flórída og Kalifornía urðu sérstaklega fyrir barðinu á. Árið 2007 höfðu lánveitendur hafið fjárnám á 1,3 milljónum heimila, með 2 milljónum til viðbótar árið 2008 - og jafnvel fleiri í kjölfarið. Í ágúst 2008 voru yfir 9% af öllum bandarískum húsnæðislánum annaðhvort gjaldþrota eða í fullnustu.
Hver voru alþjóðleg áhrif undirmálslánakreppunnar?
Ef þú ert að velta því fyrir þér hvers vegna undirmálslántakarnir gætu ekki einfaldlega endurfjármagnað lánin sín, þá var vandamálið að verðmæti húsnæðis lækkaði líka á þessu tímabili. Í veðtryggðum verðbréfum voru þúsundir undirmálslána og svo þegar markaðurinn hrundi varð skuldabréfafjármögnun þeirra líka. Þessi verðbréf fengu lánshæfismatslækkun, sem gerði þau minna aðlaðandi fjárfestingar. Þetta varð aftur á móti til þess að lánveitendur hættu að samþykkja áhættusöm húsnæðislán, sem dró úr eftirspurn eftir húsnæði og varð til þess að íbúðaverð lækkaði.
Þetta var eins og strengur af domino.
Í fyrsta lagi fór New Century Financial Corp., stórt undirmálslánveitandi til gjaldþrotaskipta. Þá urðu umboðsskrifstofur eins og Fannie Mae og Freddie Mac, sem höfðu umboð til að gera húseign á viðráðanlegu verði, ótrúlegu tapi vegna útistandandi lána sem þær höfðu úthlutað til veðtryggðra verðbréfa. Alríkisstjórnin þurfti að bjarga þeim árið 2008.
Jafnvel fjárfestingarbankar urðu viðkvæmir þar sem þeir gátu ekki lengur aflað fjármuna af verðbréfamörkuðum. Lehman Brothers lýsti yfir gjaldþroti 15. september 2008. Alþjóðleg fjármálakreppa var í gangi.
Hver var eftirleikur undirmálslánakreppunnar? Er hægt að forðast aðra kreppu?
Undirmálslánakreppan setti efnahagslífið í hnút: Atvinnuleysi jókst og landsframleiðsla minnkaði. Neytendaeyðsla dróst saman og lausafjárstaða minnkaði. Bandaríkin komust inn í lengsta samdrátt frá síðari heimsstyrjöldinni, þekktur sem kreppan mikla, sem stóð frá desember 2007 til júní 2009.
Árið 2010, samkvæmt Troubled Asset Relief Program, eða TARP, samþykkti bandaríska þingið 700 milljarða dollara til að bæta við lausafé á markaði og bandaríski ríkissjóður dældi inn milljörðum til viðbótar til að koma á stöðugleika í bankaiðnaðinum sem er í vandræðum. Með þessu forriti voru bankar hvattir til að endurskoða greiðslur á húsnæðislánum sem voru „neðansjávar“ frekar en að leita að fullnustu. Húskaupendur fengu tímabundna skattaafslátt og húsnæðismálastjórnin hækkaði upphæðina sem hún gæti tryggt á húsnæðislánum.
Milli 2008 og 2014 lækkaði Seðlabanki vexti í næstum 0%. Það hóf einnig röð magnbundinna slökunaraðgerða til að auka peningaframboð og hvetja til lánveitinga þar til atvinnustig hækkaði aftur, og það veitti aukinn stuðning stjórnvalda til að koma á stöðugleika í greinum eins og bandaríska bílaiðnaðinum.
Eru undirmálslán enn til?
Samkvæmt Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act, sem samþykkt voru árið 2010 til að endurbæta fjármálageirann og koma í veg fyrir aðra kreppu, var ný eftirlitsstofnun stofnuð: The Consumer Financial Protection Bureau. Tilgangur þess er að setja strangari reglur um bankastarfsemi og vernda neytendur gegn mismunun, þar með talið rándýrum lánveitingum. Hluti Dodd-Frank, þekktur sem Volcker-reglan, bannaði bönkum að stunda viðskipti með spákaupmennskueignir, eins og áhættusamar hávaxtaafleiður.
Samt eru undirmálslán enn til í dag - þau eru nú þekkt sem ekki undirmálslán. Sem betur fer er uppbygging þeirra minna flókin en söguleg hliðstæða þeirra; auk þess koma flestir nú með reglur sem gera kleift að breyta breytilegum vöxtum lægri þegar lánshæfiseinkunn húseiganda batnar.
Hlutdeild ARM á húsnæðismarkaði hefur lækkað verulega; þau eru innan við 10% af íbúðalánum í dag.
Er önnur undirmálslánakreppa að koma árið 2022?
Michael Burry, einn af fyrstu fjárfestunum til að veðja gegn undirmálslánum um miðjan 2000, gerði nýlega annað dularfullt Tweet.
