Crise das hipotecas subprime
A crise das hipotecas subprime explicada
Depois que a fumaça se dissipou da bolha das pontocom,. o início dos anos 2000 foi um momento inebriante para o mercado imobiliário dos EUA, alimentado pela crescente demanda e financiamento aparentemente ilimitado. Os investidores estavam à procura de novas oportunidades de investimento pós- bolha tecnológica,. que encontraram na forma de empréstimos a compradores de casas de alto risco, conhecidos como hipotecas subprime.
Durante este período, o setor da habitação foi a pedra angular de uma economia forte, respondendo por 40% de todos os novos empregos criados. O início da construção mais que dobrou, de uma média de 609.000 por ano em 1995 para mais de 1,2 milhão em 2005. De acordo com o Federal Reserve, os preços médios das casas nos Estados Unidos dobraram entre 1998 e 2006, enquanto em cidades como Las Vegas, Miami, San Diego e Washington, DC, os preços aumentaram mais de 80%. Esta foi uma era de baixas taxas de juros e crédito expandido para compradores de casas. As taxas de compra de casa própria, principalmente entre os compradores de casa pela primeira vez, subiram para 69%.
Quem estava por trás desse financiamento sem precedentes? Acredite ou não, houve implicações globais. Os bancos estavam aprovando hipotecas e, em seguida, reunindo-as em pacotes com juros conhecidos como títulos lastreados em hipotecas. Os títulos mais arriscados e de maior rendimento, conhecidos como “private label”, foram então vendidos a bancos de investimento e negociados em todo o mundo com fins lucrativos.
Como os empréstimos subprime diferem de outros tipos de hipotecas?
No início dos anos 2000, os empréstimos subprime eram uma categoria de hipotecas recém-introduzida. Eles permitiram que compradores com crédito menos que perfeito (pontuações FICO de 600 e abaixo) pudessem comprar uma casa própria.
Esses compradores de casas faziam pagamentos a taxas mensais muito mais altas do que os pagamentos feitos por outros com melhor crédito, compensando assim os credores por seu risco aumentado.
Aqui estão alguns tipos de hipotecas subprime:
** Hipotecas de taxa ajustável (ARMs)**: Os compradores de casas fizeram um pequeno pagamento, enquanto os pagamentos mensais iniciais começaram com uma baixa taxa de “teaser”, que na verdade era menor do que as hipotecas de taxa fixa. Após um período geralmente em torno de 2 anos, essas taxas disparariam.
hipotecas de pagamento de balão: os pagamentos começaram com uma taxa baixa e depois cresceram, ou "balançaram" no final do empréstimo.
** Hipotecas com taxa fixa**: Esses empréstimos “simples” eram comuns na década de 1980 e início de 1990 e apresentavam taxas que não variavam ao longo da vida do empréstimo. Muitas vezes, as hipotecas de taxa fixa tinham termos mais altos do que as hipotecas de taxa ajustável, fazendo com que as últimas parecessem mais atraentes.
** Hipotecas híbridas:** Esses empréstimos começaram com uma taxa fixa, mas depois incluíram um período de ajuste, geralmente em sincronia com as taxas de juros.
Somente juros: Nos primeiros anos desse tipo de empréstimo, o comprador pagava apenas juros. Quando foi reiniciado, eles tiveram que pagar juros mais o principal.
Houve ainda mais tipos de hipotecas durante este período, como a hipoteca “Sem Renda, Sem Emprego e Sem Ativos”, ou NINJA para abreviar, que começou com uma taxa teaser que se ajustava a uma taxa variável mais alta . Um empréstimo ainda mais arriscado foi o apropriadamente intitulado hipotecas sem entrada, que não exigia dinheiro adiantado.
Entre 1995 e 2001, as originações de hipotecas subprime dispararam de US$ 65 bilhões para US$ 173 bilhões. 80% dos empréstimos subprime eram hipotecas de taxa ajustável, que continham uma combinação das características acima.
Quão seguros eram os empréstimos subprime?
As hipotecas subprime criavam uma ilusão de acessibilidade, mas muitas vezes continham taxas ocultas. Além da taxa ajustável, os tomadores de empréstimos subprime tinham outros custos adicionais – às vezes até o principal aumentava com o tempo.
Empréstimos subprime eram três vezes mais comuns em bairros de baixa renda. Credores predatórios usaram práticas injustas ou discriminatórias para convencer os mutuários a assumir hipotecas que não podiam pagar. Muitas vezes, as minorias eram o alvo: de acordo com dados do Home Mortgage Disclosure Act, latinos e afro-americanos tinham 2,8 vezes mais chances de receber um empréstimo subprime do que brancos. O procurador-geral adjunto de Ohio, Jeffrey Loeser, descreveu como os credores predatórios iam de porta em porta vendendo empréstimos subprime para consumidores que não os entendiam.
Entendendo os termos de hipoteca de taxa ajustável
É fácil ver por que havia tanta confusão em torno das hipotecas subprime de taxa ajustável – elas são bastante complexas.
O nome de uma hipoteca de taxa ajustável dá pistas sobre seus termos:
Um ARM 5/1 tem uma taxa de introdução de 5 anos; depois disso, a taxa pode mudar uma vez por ano.
Um ARM 3/1 teria uma taxa introdutória de 3 anos, e a taxa poderia mudar uma vez por ano depois disso.
Um ARM 7/1 teria uma taxa introdutória de 7 anos, e sua taxa poderia mudar uma vez por ano subsequentemente, e assim por diante.
Após o período de teaser, o ARM experimentou um ajuste inicial, que geralmente era de 2%. Isso significava que após a alíquota inicial, a nova alíquota seria no máximo 2% maior. Além disso, pode haver períodos de ajuste subsequentes, cada um com seu próprio aumento percentual máximo.
E para completar, os credores hipotecários acrescentaram outra taxa indexada à taxa total, que incluía uma margem geralmente de 1%. Por exemplo, tome um ARM de 5/1 com um índice de credor de 1% e margem de 2,75%. Após 5 anos, a nova alíquota total, que reajustou 2% maior, seria de 4,75%. Mas digamos que a margem foi de 5%. Nesse caso, a nova taxa total seria de 7,75% - é um grande salto!
Exemplo do mundo real
Em 2002, se você tivesse um ARM de 3/1 de $ 300.000, a taxa de juros inicial seria de cerca de 5% e o pagamento mensal seria de cerca de $ 1.610.
Em três anos, quando o ARM foi ajustado inicialmente, a nova taxa teria subido para uma taxa de 7%, para um total de US$ 1.995 por mês. Essa é uma diferença de US$ 385 por mês, ou US$ 4.600 a mais por ano.
E esse foi apenas o primeiro ajuste.
Com demasiada frequência, os credores não prepararam seus clientes para o que aconteceria após o período de teaser, ou no caso de as taxas de juros prevalecentes aumentarem. Os proprietários de imóveis subprime simplesmente não podiam se dar ao luxo de se manter; muitos entraram em default como resultado.
O que aconteceu quando as hipotecas subprime entraram em default?
Falando em taxas de juros, entre 2004 e 2006, o Federal Reserve observou as pressões inflacionárias e tomou medidas para corrigi-las, elevando a Fed Funds Rate 17 vezes de 1,0% para 5,25%. À medida que as taxas de juros subiam, os bancos tinham que pagar mais juros aos depositantes, e assim as taxas de juros dos ARMs e outras categorias de hipotecas subprime também tiveram que se ajustar mais.
Os detentores de hipotecas subprime entraram em crise.
Milhões de proprietários de imóveis nos EUA, abrangendo áreas metropolitanas como Detroit, Las Vegas, Miami e San Jose, deixaram de pagar seus empréstimos. A Flórida e a Califórnia foram especialmente atingidas. Em 2007, os credores haviam iniciado processos de execução hipotecária em 1,3 milhão de casas, com outros 2 milhões em 2008 – e ainda mais a seguir. Em agosto de 2008, mais de 9% de todas as hipotecas dos EUA estavam inadimplentes ou em execução.
Quais foram as implicações globais da crise das hipotecas subprime?
Se você está se perguntando por que os tomadores de empréstimos subprime não podiam simplesmente refinanciar seus empréstimos, o problema era que os valores das casas também estavam diminuindo durante esse período. Os títulos lastreados em hipotecas continham milhares de hipotecas subprime e, assim, quando o mercado entrou em colapso, o mesmo aconteceu com o financiamento de títulos. Esses títulos receberam rebaixamentos de crédito, tornando-os investimentos menos atrativos. Isso, por sua vez, fez com que os credores parassem de aprovar as hipotecas arriscadas, o que reduziu a demanda por moradias e fez com que os preços das casas caíssem.
Era como uma sequência de dominós.
Primeiro, a New Century Financial Corp., uma grande credora de hipotecas subprime, entrou com pedido de falência. Em seguida, agências como Fannie Mae e Freddie Mac, cujo mandato era tornar a aquisição de uma casa própria acessível, sofreram perdas incríveis por causa de empréstimos pendentes que haviam alocado para títulos lastreados em hipotecas. O governo federal teve que salvá-los em 2008.
Até os bancos de investimento ficaram vulneráveis, pois não conseguiam mais captar recursos nos mercados de valores mobiliários. O Lehman Brothers declarou falência em 15 de setembro de 2008. Uma crise financeira global estava em andamento.
Quais foram as consequências da crise das hipotecas subprime? Outra crise pode ser evitada?
A crise das hipotecas subprime fez a economia entrar em parafuso: o desemprego aumentou e o PIB caiu. Os gastos do consumidor caíram e a liquidez erodiu. Os Estados Unidos entraram na mais longa recessão desde a Segunda Guerra Mundial, conhecida como a Grande Recessão, que durou de dezembro de 2007 a junho de 2009.
Em 2010, sob o Troubled Asset Relief Program, ou TARP, o Congresso dos EUA aprovou US$ 700 bilhões para adicionar liquidez aos mercados, e o Tesouro dos EUA injetou bilhões a mais para estabilizar o problemático setor bancário. Por meio desse programa, os bancos foram incentivados a retrabalhar os pagamentos de hipotecas que estavam “submersas” em vez de buscar a execução hipotecária. Os compradores de casas receberam créditos fiscais temporários, e a Administração Federal de Habitação aumentou o valor que poderia garantir em hipotecas.
Entre 2008 e 2014, o Federal Reserve reduziu as taxas de juros para quase 0%. Também iniciou uma série de medidas de flexibilização quantitativa para aumentar a oferta monetária e incentivar empréstimos até que os níveis de emprego voltassem a subir, e forneceu apoio governamental adicional para estabilizar setores como a indústria automotiva dos EUA.
Hipotecas Subprime ainda existem?
Sob o Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act, que foi aprovado em 2010 para reformar o setor financeiro e evitar outra crise, uma nova agência reguladora foi criada: o Consumer Financial Protection Bureau. Seu objetivo é fornecer uma regulamentação mais rígida sobre o setor bancário e proteger os consumidores contra a discriminação, incluindo empréstimos predatórios. Uma seção da Dodd-Frank, conhecida como Regra Volcker, proibia os bancos de negociar ativos especulativos, como derivativos arriscados e de alto rendimento.
No entanto, as hipotecas subprime ainda existem hoje – elas agora são conhecidas como empréstimos não prime. Felizmente, sua estrutura é menos complexa do que suas contrapartes históricas; Além disso, a maioria agora vem com regras que permitem que as taxas variáveis sejam ajustadas mais baixas assim que a pontuação de crédito do proprietário melhorar.
A participação da ARM no mercado imobiliário caiu drasticamente; eles representam menos de 10% das hipotecas residenciais hoje.
Outra crise das hipotecas subprime está chegando em 2022?
Michael Burry, um dos primeiros investidores a apostar contra hipotecas subprime em meados dos anos 2000, recentemente fez outro tweet enigmático.
