Krisis Gadai Janji Subprima
Krisis Gadai Janji Subprima Dijelaskan
Selepas asap hilang daripada gelembung dot-com,. awal tahun 2000-an adalah masa yang membosankan untuk pasaran perumahan AS, didorong oleh peningkatan permintaan dan pembiayaan yang kelihatan tidak terhad. Pelabur sedang mencari peluang pelaburan gelembung pasca teknologi baharu,. yang mereka temui dalam bentuk pinjaman kepada pembeli rumah berisiko tinggi, yang dikenali sebagai gadai janji subprima.
Dalam tempoh ini, sektor perumahan merupakan asas kepada ekonomi yang kukuh, menyumbang 40% daripada semua pekerjaan baharu yang dicipta. Permulaan pembinaan meningkat lebih daripada dua kali ganda, daripada purata 609,000 setahun pada 1995 kepada lebih 1.2 juta pada 2005. Menurut Rizab Persekutuan, purata harga rumah di seluruh Amerika meningkat dua kali ganda antara 1998 dan 2006, manakala di bandar-bandar seperti Las Vegas, Miami, San Diego, dan Washington, DC, harga melonjak lebih daripada 80%. Ini adalah era kadar faedah yang rendah dan kredit yang diperluaskan untuk pembeli rumah. Kadar pemilikan rumah, terutamanya dalam kalangan pembeli rumah kali pertama, meningkat setinggi 69%.
Siapa di sebalik pembiayaan yang tidak pernah berlaku sebelum ini? Percaya atau tidak, terdapat implikasi global. Bank-bank telah meluluskan gadai janji dan kemudian menggabungkannya ke dalam pakej berfaedah yang dikenali sebagai sekuriti bersandarkan gadai janji. Sekuriti yang lebih berisiko dan memberi hasil lebih tinggi, yang dikenali sebagai "label peribadi," kemudiannya dijual kepada bank pelaburan dan didagangkan di seluruh dunia untuk mendapatkan keuntungan.
Bagaimanakah Pinjaman Subprima Berbeza daripada Jenis Gadai Janji Lain?
Pada awal 2000-an, pinjaman subprima merupakan kategori gadai janji yang baru diperkenalkan. Mereka membenarkan pembeli dengan kredit kurang sempurna (skor FICO 600 dan ke bawah) untuk membeli rumah mereka sendiri.
Pembeli rumah ini membuat pembayaran pada kadar bulanan yang jauh lebih tinggi daripada pembayaran yang dibuat oleh orang lain dengan kredit yang lebih baik, sekali gus memberi pampasan kepada pemberi pinjaman untuk peningkatan risiko mereka.
Berikut ialah beberapa jenis gadai janji subprima:
Gadai janji kadar boleh laras (ARM): Pembeli rumah membuat bayaran muka yang kecil manakala bayaran bulanan permulaan bermula pada kadar "penggoda" yang rendah, yang sebenarnya kurang daripada gadai janji kadar tetap. Selepas tempoh biasanya sekitar 2 tahun, kadar ini akan meningkat.
Gadai janji pembayaran belon: Pembayaran bermula pada kadar yang rendah dan kemudian berkembang lebih besar, atau "meningkatkan" pada akhir pinjaman.
Gadai janji kadar tetap: Pinjaman "vanila biasa" ini adalah perkara biasa pada tahun 1980-an dan awal 1990-an dan menampilkan kadar yang tidak berubah sepanjang hayat pinjaman. Selalunya, gadai janji kadar tetap mempunyai syarat yang lebih tinggi daripada gadai janji kadar boleh laras, menjadikan yang kedua kelihatan lebih menarik.
Gadai janji hibrid: Pinjaman ini bermula pada kadar tetap tetapi kemudiannya termasuk tempoh pelarasan, biasanya selari dengan kadar faedah.
Faedah sahaja: Untuk beberapa tahun awal pinjaman jenis ini, pembeli hanya membayar faedah. Apabila ia ditetapkan semula, mereka terpaksa membayar faedah ditambah prinsipal.
Terdapat lebih banyak jenis gadai janji dalam tempoh ini, seperti gadai janji "Tiada Pendapatan, Tiada Pekerjaan dan Tiada Aset", atau ringkasnya NINJA, yang bermula pada kadar penggoda yang diselaraskan kepada kadar pembolehubah yang lebih tinggi . Pinjaman yang lebih berisiko ialah gadai janji tanpa bayaran pendahuluan yang bertajuk tepat, yang tidak memerlukan wang di muka.
Antara tahun 1995 dan 2001, sumber gadai janji subprima melonjak daripada $65 bilion kepada $173 bilion. 80% daripada pinjaman subprima adalah gadai janji kadar boleh laras, yang mengandungi gabungan ciri di atas.
Sejauh manakah Pinjaman Subprima Selamat?
Gadai janji subprima mencipta ilusi keterjangkauan, tetapi ia sering mengandungi yuran tersembunyi. Selain kadar boleh laras, peminjam subprima mempunyai kos tambahan lain—kadangkala prinsipal meningkat dari semasa ke semasa.
Pinjaman subprima adalah tiga kali lebih biasa di kawasan kejiranan berpendapatan rendah. Pemberi pinjaman pemangsa menggunakan amalan tidak adil atau diskriminasi untuk meyakinkan peminjam supaya mengambil gadai janji yang mereka tidak mampu. Selalunya, golongan minoriti disasarkan: Menurut data daripada Akta Pendedahan Gadai Janji Rumah, orang Latin dan Afrika Amerika adalah 2.8 kali lebih berkemungkinan ditawarkan pinjaman subprima daripada orang kulit putih. Penolong Peguam Negara Ohio, Jeffrey Loeser, menggambarkan bagaimana pemberi pinjaman pemangsa akan pergi dari rumah ke rumah menjual pinjaman subprima kepada pengguna yang tidak memahaminya.
Memahami Syarat Gadai Janji Kadar Boleh Laras
Sangat mudah untuk melihat mengapa terdapat begitu banyak kekeliruan mengenai gadai janji subprima kadar laras—ia agak rumit.
Nama gadai janji kadar boleh laras memberikan petunjuk tentang syaratnya:
ARM 5/1 mempunyai kadar pengenalan selama 5 tahun; selepas itu, kadar boleh berubah sekali setahun.
ARM 3/1 akan mempunyai kadar pengenalan selama 3 tahun, dan kadar itu boleh berubah sekali setahun selepas itu.
ARM 7/1 akan mempunyai kadar pengenalan selama 7 tahun, dan kadarnya boleh berubah sekali setahun kemudiannya, dan seterusnya.
Selepas tempoh penggoda, ARM mengalami pelarasan awal, yang biasanya 2%. Ini bermakna selepas kadar awal, kadar baharu akan menjadi maksimum 2% lebih tinggi. Di samping itu, mungkin terdapat tempoh pelarasan berikutnya, setiap satu mempunyai peningkatan peratusan maksimum mereka sendiri.
Selain itu, pemberi pinjaman gadai janji mengenakan kadar diindeks lain kepada jumlah kadar, yang termasuk margin biasanya 1%. Sebagai contoh, ambil ARM 5/1 dengan indeks pemberi pinjaman 1% dan margin 2.75%. Selepas 5 tahun, jumlah kadar baharu, yang diselaraskan 2% lebih tinggi, ialah 4.75%. Tetapi katakan margin adalah 5%. Dalam kes ini, jumlah kadar baharu ialah 7.75%—itu adalah satu lonjakan yang agak tinggi!
Contoh Dunia Nyata
Pada tahun 2002, jika anda mempunyai ARM 3/1 untuk $300,000, kadar faedah awal adalah sekitar 5%, dan bayaran bulanan adalah kira-kira $1,610.
Dalam tiga tahun, apabila ARM pada mulanya diselaraskan, kadar baharu akan meningkat kepada kadar 7%, untuk sejumlah $1,995 sebulan. Itu perbezaan $385 sebulan, atau $4,600 lebih setahun.
Dan itu hanya pelarasan pertama.
Selalunya, pemberi pinjaman tidak menyediakan pelanggan mereka untuk apa yang akan berlaku selepas tempoh penggoda, atau sekiranya kadar faedah semasa akan meningkat. Pemilik rumah subprima tidak mampu untuk bersaing; ramai yang lalai akibatnya.
Apa yang Berlaku Apabila Gadai Janji Subprima Diingkari?
Bercakap mengenai kadar faedah, antara 2004 dan 2006, Rizab Persekutuan melihat tekanan inflasi dan mengambil langkah untuk membetulkannya, menaikkan Kadar Dana Fed 17 kali daripada 1.0% kepada 5.25%. Apabila kadar faedah meningkat, bank terpaksa membayar lebih banyak faedah kepada pendeposit, dan oleh itu kadar faedah ke atas ARM dan kategori lain gadai janji subprima juga terpaksa diselaraskan lebih tinggi.
Pemegang gadai janji subprima mengalami krisis.
Berjuta-juta pemilik rumah AS, merangkumi kawasan metropolitan seperti Detroit, Las Vegas, Miami dan San Jose, gagal membayar pinjaman mereka. Florida dan California dilanda teruk. Menjelang 2007, pemberi pinjaman telah memulakan prosiding perampasan ke atas 1.3 juta rumah, dengan 2 juta lagi pada 2008—dan lebih banyak lagi akan diikuti. Menjelang Ogos, 2008 lebih 9% daripada semua gadai janji AS sama ada tertunggak atau dalam perampasan.
Apakah Implikasi Global Krisis Gadai Janji Subprima?
Jika anda tertanya-tanya mengapa peminjam subprima tidak boleh membiayai semula pinjaman mereka dengan mudah, masalahnya ialah nilai rumah menurun dalam tempoh ini juga. Sekuriti bersandarkan gadai janji mengandungi beribu-ribu gadai janji subprima, dan begitu juga apabila pasaran runtuh, begitu juga pembiayaan bon mereka. Sekuriti ini menerima penurunan taraf kredit, menjadikannya pelaburan yang kurang menarik. Ini seterusnya menyebabkan pemberi pinjaman berhenti meluluskan gadai janji berisiko, yang menurunkan permintaan untuk perumahan dan menyebabkan harga rumah jatuh.
Ia seperti rentetan domino.
Pertama, New Century Financial Corp., pemberi pinjaman gadai janji subprima yang besar, memfailkan kebankrapan. Kemudian agensi seperti Fannie Mae dan Freddie Mac, yang mandatnya untuk menjadikan pemilikan rumah mampu milik, mengalami kerugian yang luar biasa kerana pinjaman tertunggak yang mereka peruntukkan kepada sekuriti bersandarkan gadai janji. Kerajaan persekutuan terpaksa menyelamatkan mereka pada tahun 2008.
Malah bank pelaburan menjadi terdedah, kerana mereka tidak lagi dapat mengumpul dana daripada pasaran sekuriti. Lehman Brothers mengisytiharkan muflis pada 15 September 2008. Krisis kewangan global sedang berlaku.
Apakah Akibat Krisis Gadai Janji Subprima? Bolehkah Satu Lagi Krisis Dapat Dielakkan?
Krisis gadai janji subprima menyebabkan ekonomi mengalami kemerosotan: Pengangguran meningkat, dan KDNK jatuh. Perbelanjaan pengguna menurun, dan kecairan terhakis. Amerika Syarikat memasuki kemelesetan paling lama sejak Perang Dunia II, dikenali sebagai Kemelesetan Besar, yang berlangsung dari Disember 2007 hingga Jun 2009.
Pada tahun 2010, di bawah Program Bantuan Aset Bermasalah, atau TARP, Kongres AS meluluskan $700 bilion untuk menambah kecairan kepada pasaran, dan Perbendaharaan AS menyuntik berbilion-bilion lagi untuk menstabilkan industri perbankan yang bermasalah. Melalui program ini, bank digalakkan untuk mengolah semula pembayaran gadai janji yang "di bawah air" daripada mencari rampasan. Pembeli rumah menerima kredit cukai sementara, dan Pentadbiran Perumahan Persekutuan meningkatkan jumlah yang boleh diinsuranskan pada gadai janji.
Antara 2008 dan 2014, Rizab Persekutuan mengurangkan kadar faedah kepada hampir 0%. Ia juga memulakan satu siri langkah pelonggaran kuantitatif untuk meningkatkan bekalan monetari dan menggalakkan pemberian pinjaman sehingga tahap pekerjaan meningkat semula, dan ia menyediakan sokongan kerajaan tambahan untuk menstabilkan sektor seperti industri automotif AS.
Adakah Gadai Janji Subprima Masih Wujud?
Di bawah Akta Pembaharuan dan Perlindungan Pengguna Dodd-Frank Wall Street, yang diluluskan pada 2010 untuk memperbaharui industri kewangan dan mencegah krisis lain, sebuah agensi kawal selia baharu telah diwujudkan: Biro Perlindungan Kewangan Pengguna. Tujuannya adalah untuk menyediakan peraturan yang lebih ketat ke atas industri perbankan dan melindungi pengguna daripada diskriminasi, termasuk pinjaman pemangsa. Satu bahagian Dodd-Frank, yang dikenali sebagai Peraturan Volcker, melarang bank daripada terlibat dalam perdagangan aset spekulatif, seperti derivatif berisiko, hasil tinggi.
Namun gadai janji subprima masih wujud hari ini—kini dikenali sebagai pinjaman bukan prima. Syukurlah, struktur mereka kurang kompleks daripada rakan sejarah mereka; selain itu, kebanyakannya kini datang dengan peraturan yang membolehkan kadar berubah-ubah diselaraskan lebih rendah apabila skor kredit pemilik rumah bertambah baik.
Bahagian ARM pasaran perumahan telah jatuh secara mendadak; mereka membentuk kurang daripada 10% daripada gadai janji kediaman hari ini.
Adakah Satu Lagi Krisis Gadai Janji Subprima Akan Datang pada 2022?
Michael Burry, salah seorang pelabur pertama yang bertaruh terhadap gadai janji subprima pada pertengahan 2000-an baru-baru ini membuat satu lagi Tweet samar.
