サブプライム住宅ローン危機

##サブプライム住宅ローン危機の説明

ドットコムバブルから煙が消えた後、 2000年代初頭は、需要の増加と一見無制限の資金調達に支えられて、米国の住宅市場にとって大変な時期でした。投資家は、サブプライム住宅ローンとして知られるリスクの高い住宅購入者へのローンという形で見つけた、テクノロジー後の新しいバブル投資の機会に目を光らせていました。

この期間中、住宅部門は力強い経済の基礎であり、創出されたすべての新規雇用の40％を占めていました。建設着工は2倍以上になり、1995年の年間平均609,000から2005年には120万を超えました。連邦保護区によると、アメリカ全土の平均住宅価格は1998年から2006年の間に倍増しましたが、ラスベガス、マイアミ、サンディエゴとワシントンDCの価格は80％以上急上昇しました。これは低金利と住宅購入者の信用拡大の時代でした。特に初めての住宅購入者の住宅所有率は69％にまで上昇しました。

この前例のない資金調達の背後にいたのは誰ですか？信じられないかもしれませんが、グローバルな影響がありました。銀行は住宅ローンを承認し、住宅ローン担保証券と呼ばれる有利子パッケージにまとめてプールしていました。その後、「プライベートラベル」として知られる、よりリスクの高い高利回りの証券が投資銀行に売却され、世界中で利益を得るために取引されました。

##サブプライムローンは他の種類の住宅ローンとどのように異なりますか？

2000年代初頭、サブプライムローンは新たに導入された住宅ローンのカテゴリーでした。彼らは、完全ではないクレジット（FICOスコア600以下）を持つバイヤーが自分の家を買う余裕があることを許可しました。

これらの住宅購入者は、より良い信用を持っている他の人が支払うよりもはるかに高い月額料金で支払いを行ったため、貸し手はリスクの増大を補償しました。

サブプライム住宅ローンのいくつかのタイプは次のとおりです。

-変動金利住宅ローン（ARM）：住宅購入者は少額の頭金を支払いましたが、最初の月々の支払いは低い「ティーザー」レートで始まりました。これは実際には固定金利住宅ローンよりも低かったです。通常約2年の期間の後、これらの率は急上昇するでしょう。

-バルーン支払い住宅ローン：支払いは低金利で始まり、その後大きくなり、ローンの終了時に「バルーン」になりました。

-全期間固定金利住宅ローン：これらの「プレーンバニラ」ローンは1980年代と1990年代初頭に一般的であり、ローンの全期間にわたって変動しない金利を特徴としていました。多くの場合、固定金利住宅ローンは変動金利住宅ローンよりも条件が高く、後者の方が魅力的であるように思われます。

-**ハイブリッド住宅ローン：**これらのローンは固定金利で開始されましたが、通常は金利と同期した調整期間が後に含まれていました。

-**利息のみ：**このタイプのローンの最初の数年間は、購入者は利息のみを支払いました。それがリセットされたとき、彼らは利息と元本を支払わなければなりませんでした。

-この期間中、「収入なし、仕事なし、資産なし」の住宅ローン、または略して** NINJA など、より多くの種類の住宅ローンがありました。これは、より高い変動金利に調整されたティーザーレートで始まりました。 。さらにリスクの高いローンは、適切なタイトルの頭金なしの住宅ローン**であり、前払い金は必要ありませんでした。

1995年から2001年の間に、サブプライム住宅ローンの組成は650億ドルから1,730億ドルに急増しました。サブプライムローンの80％は変動金利住宅ローンであり、上記の機能が混在しています。

##サブプライムローンはどれほど安全でしたか？

サブプライム住宅ローンは手頃な価格の幻想を生み出しましたが、多くの場合、隠れた手数料が含まれていました。調整可能なレートに加えて、サブプライムの借り手には他の追加コストがありました。時には元本でさえ時間の経過とともに増加しました。

サブプライムローンは、低所得地域で3倍一般的でした。略奪的な貸し手は、不公平または差別的な慣行を利用して、借り手に余裕のない住宅ローンを引き受けるよう説得しました。多くの場合、マイノリティが標的にされました。住宅ローン開示法のデータによると、ラテン系アメリカ人とアフリカ系アメリカ人は白人よりもサブプライムローンを提供される可能性が2.8倍高かった。オハイオ州の司法次官補であるジェフリー・ローザー氏は、略奪的な貸し手が、理解していない消費者にサブプライムローンを販売するために戸別訪問する方法について説明しました。

##変動金利住宅ローンの条件を理解する

調整可能なレートのサブプライム住宅ローンを取り巻く混乱が非常に多かった理由は簡単に理解できます。それらは非常に複雑です。

変動金利住宅ローンの名前は、その条件に関する手がかりを与えます。

-5/1ARMの導入率は5年です。その後、料金は年に一度変更される可能性があります。

-3/1 ARMの導入率は3年で、その後は年に1回変更される可能性があります。

-7/1 ARMの導入率は7年で、その後は年に1回変更される可能性があります。

ティーザー期間の後、ARMは初期調整を経験しました。これは通常2％でした。これは、初期レートの後、新しいレートが最大2％高くなることを意味します。さらに、その後の調整期間があり、それぞれが独自の最大パーセンテージの増加を持っている可能性があります。

さらに、住宅ローンの貸し手は、通常1％のマージンを含む、合計レートに対する別のインデックスレートに取り組みました。たとえば、貸し手指数が1％、証拠金が2.75％の5/1ARMを考えてみましょう。 5年後、2％高く調整された新しい合計率は4.75％になります。しかし、マージンが5％だったとしましょう。この場合、新しい合計率は7.75％になります。これは、かなりのジャンプです。

###実例

2002年に、3/1ARMを$300,000で購入した場合、初期金利は約5％になり、月々の支払いは約$1,610になります。

ARMが最初に調整した3年間で、新しいレートは7％のレートに上昇し、月に合計$1,995になります。これは、月額385ドル、または年額4,600ドルの差です。

そしてそれは最初の調整にすぎませんでした。

多くの場合、貸し手は、ティーザー期間後、または実勢金利が上昇した場合に何が起こるかについて顧客を準備しませんでした。サブプライム住宅所有者は、単に追いつく余裕がありませんでした。その結果、多くの人がデフォルトになりました。

##サブプライム住宅ローンがデフォルトした場合はどうなりましたか？

金利について言えば、2004年から2006年の間に、連邦準備制度理事会はインフレ圧力に目を向け、それを是正するための措置を講じ、連邦資金率を1.0％から5.25％に17倍に引き上げました。金利が上昇するにつれ、銀行は預金者にもっと多くの利息を支払わなければならなかったので、ARMや他のカテゴリーのサブプライム住宅ローンの金利も高く調整しなければなりませんでした。

サブプライム住宅ローン保有者は危機に陥りました。

デトロイト、ラスベガス、マイアミ、サンノゼなどの大都市圏にまたがる何百万もの米国の住宅所有者は、債務不履行に陥りました。フロリダとカリフォルニアは特に大きな打撃を受けました。 2007年までに、貸し手は130万戸の住宅の差し押さえ手続きを開始し、2008年にはさらに200万戸が差し押さえられ、さらに続く予定でした。 2008年8月までに、米国の全住宅ローンの9％以上が滞納しているか、差し押さえられていました。

##サブプライム住宅ローン危機の世界的な影響は何でしたか？

サブプライムの借り手が単にローンを借り換えることができなかった理由を疑問に思うなら、問題は、この期間中にも住宅価格が下がっていたことでした。住宅ローン担保証券には何千ものサブプライム住宅ローンが含まれていたため、市場が崩壊すると、債券の資金調達も崩壊しました。これらの証券は信用格下げを受け、魅力的な投資ではなくなりました。これにより、貸し手はリスクの高い住宅ローンの承認を停止し、住宅需要が低下し、住宅価格が下落しました。

それはドミノの列のようでした。

まず、大規模なサブプライム住宅ローンの貸し手であるNew CenturyFinancialCorp.が破産を申請しました。その後、住宅所有権を手頃な価格にすることを使命としたファニーメイやフレディマックなどの機関は、住宅ローン担保証券に割り当てた未払いのローンのために、信じられないほどの損失を被りました。連邦政府は2008年に彼らを保釈しなければなりませんでした。

投資銀行でさえ、証券市場から資金を調達できなくなったため、脆弱になりました。リーマンブラザーズは2008年9月15日に破産を宣言しました。世界的な金融危機が進行中でした。

##サブプライム住宅ローン危機の余波は何でしたか？別の危機を回避することはできますか？

サブプライム住宅ローンの危機により、経済は追い風になりました。失業率が上昇し、 GDPが低下しました。個人消費は減少し、流動性は低下しました。米国は、 2007年12月から2009年6月まで続いた大不況として知られる第二次世界大戦以来最長の不況に突入しました。

2010年、不良資産買取プログラム（TARP）の下で、米国議会は市場に流動性を追加するために7,000億ドルを承認し、米国財務省は問題のある銀行業界を安定させるためにさらに数十億ドルを注入しました。このプログラムを通じて、銀行は差し押さえを求めるのではなく、「水中」の住宅ローンの支払いをやり直すように促されました。住宅購入者は一時的な税額控除を受け、連邦住宅局は住宅ローンに保険をかけることができる金額を増やしました。

2008年から2014年の間に、連邦準備制度は金利をほぼ0％に引き下げました。また、マネーサプライを増やし、雇用水準が再び上昇するまで貸付を促進するための一連の量的緩和政策を開始し、米国の自動車産業などのセクターを安定させるための追加の政府支援を提供しました。

##サブプライム住宅ローンはまだ存在しますか？

金融業界を改革し、別の危機を防ぐために2010年に可決されたドッド・フランクウォールストリート改革および消費者保護法の下で、新しい規制機関である消費者金融保護局が設立されました。その目的は、銀行業界に対してより厳しい規制を提供し、略奪的貸付を含む差別から消費者を保護することです。ボルカー・ルールとして知られるドッド・フランクのセクションでは、銀行がリスクの高い高利回りのデリバティブなどの投機的資産の取引に従事することを禁止していました。

それでも、サブプライム住宅ローンは今日でも存在しています。現在、サブプライムローンは非プライムローンとして知られています。ありがたいことに、それらの構造は、歴史的な対応物よりも複雑ではありません。さらに、ほとんどの場合、住宅所有者のクレジットスコアが向上すると、変動金利を低く調整できるルールが付属しています。

住宅市場のARMシェアは劇的に低下しました。それらは今日の住宅ローンの10％未満を占めています。

##別のサブプライム住宅ローン危機は2022年に起こりますか？

2000年代半ばにサブプライム住宅ローンに賭けた最初の投資家の1人であるマイケルバリーは、最近、別の不可解なツイートをしました。