सब - प्राइम ऋण संकट

सबप्राइम बंधक संकट की व्याख्या

डॉट-कॉम बुलबुले से धुआं साफ होने के बाद , 2000 के दशक की शुरुआत अमेरिकी आवास बाजार के लिए एक प्रमुख समय था, बढ़ती मांग और असीमित वित्तपोषण के कारण। निवेशक नए, पोस्ट-टेक्नोलॉजी बबल निवेश के अवसरों की तलाश में थे, जो उन्हें उच्च जोखिम वाले होमबॉयर्स को ऋण के रूप में मिला, जिन्हें सबप्राइम मॉर्गेज के रूप में जाना जाता है।

इस अवधि के दौरान, आवास क्षेत्र एक मजबूत अर्थव्यवस्था की आधारशिला था, जो सृजित सभी नई नौकरियों का 40% था। निर्माण शुरू होने की संख्या दोगुनी से अधिक हो गई थी, 1995 में प्रति वर्ष औसतन 609,000 से 2005 में 1.2 मिलियन से अधिक। फेडरल रिजर्व के अनुसार, 1998 और 2006 के बीच पूरे अमेरिका में घरों की औसत कीमतें दोगुनी हो गई, जबकि लास वेगास, मियामी, सैन जैसे शहरों में। डिएगो, और वाशिंगटन, डीसी, कीमतों में 80% से अधिक की वृद्धि हुई। यह कम ब्याज दरों और घर खरीदारों के लिए विस्तारित ऋण का युग था । गृहस्वामी दर, विशेष रूप से पहली बार घर खरीदने वालों में, 69% तक बढ़ गई।

इस अभूतपूर्व वित्त पोषण के पीछे कौन था? मानो या न मानो, इसके वैश्विक निहितार्थ थे। बैंक गिरवी को मंजूरी दे रहे थे और फिर उन्हें एक साथ ब्याज वाले पैकेजों में जमा कर रहे थे जिन्हें बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों के रूप में जाना जाता है । जोखिम भरी, उच्च-उपज वाली प्रतिभूतियां, जिन्हें "निजी लेबल" के रूप में जाना जाता है, को तब निवेश बैंकों को बेच दिया गया और लाभ के लिए दुनिया भर में कारोबार किया गया।

सबप्राइम ऋण अन्य प्रकार के बंधक से कैसे भिन्न होते हैं?

2000 के दशक की शुरुआत में, सबप्राइम ऋण एक नई शुरू की गई बंधक श्रेणी थी। उन्होंने खरीदारों को सही क्रेडिट से कम (600 और उससे कम के FICO स्कोर) के साथ अपना खुद का घर खरीदने की अनुमति दी।

इन होमबॉयर्स ने बेहतर क्रेडिट के साथ दूसरों द्वारा किए गए भुगतान की तुलना में बहुत अधिक मासिक दरों पर भुगतान किया, इस प्रकार उधारदाताओं को उनके बढ़े हुए जोखिम की भरपाई की।

यहाँ कुछ प्रकार के सबप्राइम मॉर्गेज हैं:

• समायोज्य-दर बंधक (एआरएम): होमबॉयर्स ने एक छोटा डाउन पेमेंट किया, जबकि शुरुआती मासिक भुगतान कम "टीज़र" दर से शुरू हुआ, जो वास्तव में फिक्स्ड-रेट मॉर्गेज से कम था। आमतौर पर लगभग 2 साल की अवधि के बाद, ये दरें बढ़ जाएंगी।

• गुब्बारा भुगतान बंधक: भुगतान कम दर से शुरू हुआ और फिर बड़ा हो गया, या ऋण के अंत में "गुब्बारा" हो गया।

• फिक्स्ड-रेट मॉर्गेज: ये "सादा वैनिला" ऋण 1980 और 1990 के दशक की शुरुआत में आम थे और विशेष रुप से प्रदर्शित दरें जो ऋण के जीवन पर भिन्न नहीं थीं। अक्सर, फिक्स्ड-रेट मॉर्गेज में एडजस्टेबल-रेट मॉर्गेज की तुलना में अधिक शर्तें होती हैं, जिससे बाद वाला अधिक आकर्षक लगता है।

• हाइब्रिड मॉर्गेज: ये ऋण एक निश्चित दर से शुरू हुए लेकिन बाद में इसमें समायोजन अवधि शामिल थी, आमतौर पर ब्याज दरों के साथ।

• केवल ब्याज: इस प्रकार के ऋण के शुरुआती कुछ वर्षों के लिए, खरीदार ने केवल ब्याज का भुगतान किया। जब यह रीसेट हो गया, तो उन्हें ब्याज और मूलधन का भुगतान करना पड़ा।

• इस अवधि के दौरान और भी कई प्रकार के बंधक थे, जैसे "कोई आय नहीं, कोई नौकरी नहीं और कोई संपत्ति नहीं" बंधक, या संक्षेप में NINJA, जो एक टीज़र दर से शुरू हुआ जो एक उच्च परिवर्तनीय दर से समायोजित हुआ . एक और भी जोखिम भरा ऋण उपयुक्त शीर्षक था कोई डाउन पेमेंट मॉर्गेज नहीं, जिसके लिए पहले पैसे की आवश्यकता नहीं थी।

1995 और 2001 के बीच, सबप्राइम मॉर्गेज उत्पत्ति 65 बिलियन डॉलर से बढ़कर 173 बिलियन डॉलर हो गई। 80% सबप्राइम ऋण समायोज्य-दर बंधक थे, जिसमें उपरोक्त सुविधाओं का मिश्रण था।

सबप्राइम लोन कितने सुरक्षित थे?

सबप्राइम मॉर्गेज ने सामर्थ्य का भ्रम पैदा किया, लेकिन उनमें अक्सर छिपी हुई फीस होती थी। समायोज्य दर के अलावा, सबप्राइम उधारकर्ताओं के पास अन्य अतिरिक्त लागतें थीं - कभी-कभी समय के साथ मूलधन भी बढ़ जाता है।

सबप्राइम ऋण कम आय वाले पड़ोस में तीन गुना अधिक आम थे। परभक्षी उधारदाताओं ने अनुचित या भेदभावपूर्ण व्यवहारों का इस्तेमाल कर उधारकर्ताओं को बंधक लेने के लिए राजी किया जो वे बर्दाश्त नहीं कर सकते थे। अक्सर, अल्पसंख्यकों को निशाना बनाया जाता था: होम मॉर्टगेज डिस्क्लोजर एक्ट के आंकड़ों के अनुसार, गोरों की तुलना में लैटिनो और अफ्रीकी अमेरिकियों को सबप्राइम ऋण की पेशकश की जाने की संभावना 2.8 गुना अधिक थी। ओहियो के सहायक अटॉर्नी जनरल, जेफरी लोसर ने वर्णन किया कि कैसे शिकारी ऋणदाता उन उपभोक्ताओं को सबप्राइम ऋण बेचने के लिए घर-घर जाएंगे, जो उन्हें नहीं समझते थे।

एडजस्टेबल-रेट मॉर्गेज शर्तों को समझना

यह देखना आसान है कि एडजस्टेबल-रेट सबप्राइम मॉर्गेज को लेकर इतना भ्रम क्यों था - वे काफी जटिल हैं।

एक समायोज्य दर बंधक का नाम इसकी शर्तों के बारे में सुराग देता है:

• 5/1 एआरएम की परिचय दर 5 साल है; उसके बाद, दर साल में एक बार बदल सकती है।

• एक 3/1 एआरएम की प्रारंभिक दर 3 साल होगी, और उसके बाद दर साल में एक बार बदल सकती है।

• एक 7/1 एआरएम की प्रारंभिक दर 7 साल होगी, और इसकी दर साल में एक बार बाद में बदल सकती है, और आगे भी।

टीज़र अवधि के बाद, एआरएम ने एक प्रारंभिक समायोजन का अनुभव किया, जो आमतौर पर 2% था। इसका मतलब यह हुआ कि शुरुआती दर के बाद नई दर अधिकतम 2% अधिक होगी। इसके अलावा, बाद में समायोजन अवधि भी हो सकती है, प्रत्येक की अपनी अधिकतम प्रतिशत वृद्धि हो सकती है।

और शीर्ष चीजों के लिए, बंधक उधारदाताओं ने कुल दर पर एक और अनुक्रमित दर पर काम किया, जिसमें आमतौर पर 1% का मार्जिन शामिल था। उदाहरण के लिए, 1% के ऋणदाता सूचकांक और 2.75% के मार्जिन के साथ 5/1 एआरएम लें। 5 वर्षों के बाद, नई कुल दर, जो 2% अधिक समायोजित हुई, 4.75% होगी। लेकिन मान लीजिए मार्जिन 5% था। इस मामले में, नई कुल दर 7.75% होगी—यह काफी उछाल है!

वास्तविक दुनिया का उदाहरण

2002 में वापस, यदि आपके पास $300,000 के लिए 3/1 ARM होता, तो प्रारंभिक ब्याज दर लगभग 5% होती, और मासिक भुगतान लगभग $1,610 होता।

तीन वर्षों में, जब एआरएम को शुरू में समायोजित किया गया था, तो नई दर 7% की दर पर चढ़ गई होगी, कुल $ 1,995 प्रति माह। यह प्रति माह $385 या प्रति वर्ष $4,600 अधिक का अंतर है।

और वह केवल पहला समायोजन था।

अक्सर, उधारदाताओं ने अपने ग्राहकों को टीज़र अवधि के बाद क्या होगा, या मौजूदा ब्याज दरों में वृद्धि की स्थिति में तैयार नहीं किया था। सबप्राइम गृहस्वामी बस बनाए रखने का जोखिम नहीं उठा सकते थे; परिणामस्वरूप कई डिफ़ॉल्ट में चले गए।

सबप्राइम मॉर्गेज डिफॉल्ट होने पर क्या हुआ?

ब्याज दरों की बात करें तो, 2004 और 2006 के बीच, फेडरल रिजर्व ने मुद्रास्फीति के दबावों को देखा और उन्हें ठीक करने के उपाय किए, फेड फंड्स दर को 1.0% से बढ़ाकर 5.25% कर दिया। जैसे-जैसे ब्याज दरें बढ़ीं, बैंकों को जमाकर्ताओं को ब्याज में अधिक भुगतान करना पड़ा, और इसलिए एआरएम और अन्य श्रेणियों के सबप्राइम बंधक पर ब्याज दरों को भी उच्च समायोजित करना पड़ा।

सबप्राइम बंधक धारक संकट में आ गए।

डेट्रॉइट, लास वेगास, मियामी और सैन जोस जैसे महानगरीय क्षेत्रों में फैले लाखों अमेरिकी गृहस्वामी अपने ऋणों पर चूक गए। फ्लोरिडा और कैलिफोर्निया विशेष रूप से कठिन प्रभावित हुए। 2007 तक, उधारदाताओं ने 13 लाख घरों पर फौजदारी कार्यवाही शुरू कर दी थी, 2008 में और 2 मिलियन के साथ—और इससे भी अधिक का पालन करना था। अगस्त, 2008 तक सभी अमेरिकी बंधकों में से 9% से अधिक या तो अपराधी थे या फौजदारी में थे।

सबप्राइम बंधक संकट के वैश्विक प्रभाव क्या थे?

यदि आप सोच रहे हैं कि सबप्राइम उधारकर्ता अपने ऋणों को पुनर्वित्त क्यों नहीं कर सके, तो समस्या यह थी कि इस अवधि के दौरान भी घरेलू मूल्य कम हो रहे थे। बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों में हजारों सबप्राइम बंधक शामिल थे, और इसलिए जब बाजार ढह गया, तो उनकी बॉन्ड फंडिंग भी हुई। इन प्रतिभूतियों को क्रेडिट डाउनग्रेड प्राप्त हुआ, जिससे वे कम आकर्षक निवेश कर रहे थे। यह बदले में, उधारदाताओं को जोखिम भरे बंधक को मंजूरी देना बंद कर देता है, जिससे आवास की मांग कम हो जाती है और घर की कीमतें गिर जाती हैं।

यह डोमिनोज़ की एक स्ट्रिंग की तरह था।

सबसे पहले, न्यू सेंचुरी फाइनेंशियल कॉर्प, एक बड़ा सबप्राइम मॉर्गेज ऋणदाता, दिवालिएपन के लिए दायर किया गया। तब फैनी मॅई और फ़्रेडी मैक जैसी एजेंसियां, जिनका अधिदेश घर के स्वामित्व को वहनीय बनाना था, को बकाया ऋणों के कारण अविश्वसनीय नुकसान उठाना पड़ा, जो उन्होंने बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों को आवंटित किए थे। संघीय सरकार को 2008 में उन्हें जमानत देनी पड़ी थी।

यहां तक कि निवेश बैंक भी असुरक्षित हो गए, क्योंकि वे अब प्रतिभूति बाजारों से धन जुटाने में सक्षम नहीं थे। लेहमैन ब्रदर्स ने 15 सितंबर, 2008 को दिवालिया घोषित कर दिया। एक वैश्विक वित्तीय संकट चल रहा था।

सबप्राइम मॉर्गेज संकट के बाद क्या हुआ? क्या एक और संकट से बचा जा सकता है?

सबप्राइम मॉर्गेज संकट ने अर्थव्यवस्था को एक टेलस्पिन में भेज दिया: बेरोजगारी बढ़ी, और जीडीपी गिर गई। उपभोक्ता खर्च में गिरावट आई, और तरलता समाप्त हो गई। संयुक्त राज्य अमेरिका ने द्वितीय विश्व युद्ध के बाद से सबसे लंबी मंदी में प्रवेश किया,. जिसे महान मंदी के रूप में जाना जाता है, जो दिसंबर 2007 से जून 2009 तक चली।

2010 में, ट्रबलड एसेट रिलीफ प्रोग्राम, या TARP के तहत, अमेरिकी कांग्रेस ने बाजारों में तरलता जोड़ने के लिए $700 बिलियन की मंजूरी दी, और अमेरिकी ट्रेजरी ने परेशान बैंकिंग उद्योग को स्थिर करने के लिए अरबों का इंजेक्शन लगाया। इस कार्यक्रम के माध्यम से, बैंकों को फोरक्लोज़र की मांग करने के बजाय "पानी के नीचे" बंधक पर भुगतान को फिर से करने के लिए प्रोत्साहित किया गया था। होमबॉयर्स को अस्थायी टैक्स क्रेडिट प्राप्त हुआ, और फेडरल हाउसिंग एडमिनिस्ट्रेशन ने उस राशि में वृद्धि की जो वह बंधक पर बीमा कर सकता था।

2008 और 2014 के बीच, फेडरल रिजर्व ने ब्याज दरों को लगभग 0% तक घटा दिया। इसने मौद्रिक आपूर्ति को बढ़ाने और रोजगार के स्तर में फिर से वृद्धि होने तक उधार को प्रोत्साहित करने के लिए मात्रात्मक आसान उपायों की एक श्रृंखला शुरू की , और इसने अमेरिकी मोटर वाहन उद्योग जैसे क्षेत्रों को स्थिर करने के लिए अतिरिक्त सरकारी सहायता प्रदान की।

क्या सबप्राइम मॉर्गेज अभी भी मौजूद हैं?

डोड-फ्रैंक वॉल स्ट्रीट रिफॉर्म एंड कंज्यूमर प्रोटेक्शन एक्ट के तहत, जिसे 2010 में वित्तीय उद्योग में सुधार और एक और संकट को रोकने के लिए पारित किया गया था, एक नई नियामक एजेंसी बनाई गई थी: उपभोक्ता वित्तीय संरक्षण ब्यूरो। इसका उद्देश्य बैंकिंग उद्योग पर सख्त नियमन प्रदान करना और उपभोक्ताओं को हिंसक उधार सहित भेदभाव से बचाना है। डोड-फ्रैंक का एक वर्ग, जिसे वोल्कर नियम के रूप में जाना जाता है, ने बैंकों को जोखिम भरे, उच्च-उपज वाले डेरिवेटिव जैसे सट्टा परिसंपत्तियों के व्यापार में शामिल होने से प्रतिबंधित कर दिया ।

फिर भी सबप्राइम गिरवी आज भी मौजूद हैं—वे अब नॉनप्राइम ऋण के रूप में जाने जाते हैं। शुक्र है, उनकी संरचना उनके ऐतिहासिक समकक्षों की तुलना में कम जटिल है; साथ ही, अधिकांश अब ऐसे नियमों के साथ आते हैं जो गृहस्वामी के क्रेडिट स्कोर में सुधार के बाद परिवर्तनीय दरों को कम समायोजित करने की अनुमति देते हैं।

आवास बाजार का एआरएम हिस्सा नाटकीय रूप से गिर गया है; वे आज आवासीय बंधक का 10% से कम बनाते हैं।

क्या 2022 में एक और सबप्राइम मॉर्गेज संकट आ रहा है?

2000 के दशक के मध्य में सबप्राइम गिरवी के खिलाफ दांव लगाने वाले पहले निवेशकों में से एक माइकल बरी ने हाल ही में एक और गुप्त ट्वीट किया।