Subprime-hypotekkris

Subprime-hypotekkrisen förklaras

Efter att röken försvunnit från dot-com-bubblan var det tidiga 2000-talet en berusande tid för den amerikanska bostadsmarknaden, underblåst av ökande efterfrågan och till synes obegränsad finansiering. Investerare var på jakt efter nya investeringsmöjligheter efter teknologisk bubbla,. som de hittade i form av lån till högriskbostadsköpare, så kallade subprime-lån.

Under denna period var bostadssektorn hörnstenen i en stark ekonomi och stod för 40 % av alla nya jobb som skapades. Byggstarter hade mer än fördubblats, från i genomsnitt 609 000 per år 1995 till över 1,2 miljoner 2005. Enligt Federal Reserve fördubblades de genomsnittliga bostadspriserna över hela Amerika mellan 1998 och 2006, medan det i städer som Las Vegas, Miami, San Diego och Washington, DC, steg priserna med mer än 80%. Detta var en era av låga räntor och utökad kredit för bostadsköpare. Bostadsägandegraden, särskilt bland förstagångsköpare, ökade så högt som 69 %.

Vem låg bakom denna oöverträffade finansiering? Tro det eller ej, det fanns globala konsekvenser. Bankerna godkände inteckningar och slog dem sedan samman till räntebärande paket som kallas för inteckningsskyddade värdepapper. De mer riskfyllda värdepapperen med högre avkastning, kända som "privata märken", såldes sedan till investeringsbanker och handlades över hela världen i vinstsyfte.

Hur skiljer sig subprimelån från andra typer av bolån?

I början av 2000-talet var subprime-lån en nyintroducerad bolånekategori. De tillät köpare med mindre än perfekt kredit (FICO-poäng på 600 och lägre) att ha råd med ett eget hem.

Dessa bostadsköpare gjorde betalningar till mycket högre månadspriser än betalningar från andra med bättre kredit, vilket kompenserade långivare för deras ökade risk.

Här är några typer av subprime-lån:

• Bolån med justerbar ränta (ARM): Bostadsköpare gjorde en liten handpenning medan de första månatliga betalningarna började med en låg "teaser"-ränta, som faktiskt var mindre än fastränta. Efter en period vanligtvis runt 2 år, skulle dessa priser skjuta upp.

• Ballongbetalningsbolån: Betalningarna började i låg takt och blev sedan större, eller "ballongerade" i slutet av lånet.

• Bolån med fast ränta: Dessa "vanliga vanilj"-lån var vanliga på 1980-talet och början av 1990-talet och hade räntor som inte varierade under lånets löptid. Ofta hade bolån med fast ränta högre löptider än bolån med justerbar ränta, vilket gör att de senare verkar mer tilltalande.

• Hybridlån: Dessa lån började med en fast ränta men inkluderade senare en anpassningsperiod, vanligtvis i synk med räntorna.

• Endast ränta: Under de första åren av denna typ av lån betalade köparen endast ränta. När den återställdes fick de betala ränta plus kapitalbelopp.

• Det fanns ännu fler typer av bolån under denna period, till exempel bolånet "Ingen inkomst, inget jobb och inga tillgångar", eller kortfattat NINJA, som började med en teaser-ränta som anpassades till en högre rörlig ränta . Ett ännu mer riskabelt lån var det passande namnet inga handpenningslån, som inte krävde några pengar i förväg.

Mellan 1995 och 2001, skjuta upp subprime-inteckningar från 65 miljarder dollar till 173 miljarder dollar. 80 % av subprime-lånen var bolån med justerbar ränta, som innehöll en blandning av ovanstående funktioner.

Hur säkra var subprimelån?

Subprime-lån skapade en illusion av överkomliga priser, men de innehöll ofta dolda avgifter. Utöver den justerbara räntan hade subprime-låntagare andra extra kostnader – ibland ökade till och med kapitalbeloppet med tiden.

Subprime-lån var tre gånger vanligare i låginkomstkvarter. Rovlångivare använde orättvisa eller diskriminerande metoder för att övertyga låntagare att ta på sig bolån som de inte hade råd med. Ofta riktades minoriteter mot minoriteter: Enligt uppgifter från Home Mortgage Disclosure Act hade latinos och afroamerikaner 2,8 gånger större risk att bli erbjudna ett subprime-lån än vita. Ohios biträdande justitieminister, Jeffrey Loeser, beskrev hur rovlångivare till och med skulle gå från dörr till dörr och sälja subprime-lån till konsumenter som inte förstod dem.

Förstå villkoren för hypotekslån med justerbar ränta

Det är lätt att se varför det var så mycket förvirring kring subprime-inteckningar med justerbar ränta – de är ganska komplexa.

Namnet på ett bolån med justerbar ränta ger ledtrådar om dess villkor:

• En 5/1 ARM har en introduktionshastighet på 5 år; därefter kan kursen ändras en gång om året.

• En 3/1 ARM skulle ha en introduktionstakt på 3 år, och kursen kan ändras en gång om året efter det.

• En 7/1 ARM skulle ha en introduktionshastighet på 7 år, och dess hastighet kan ändras en gång om året därefter, och så vidare.

Efter teaserperioden upplevde ARM en initial justering, som vanligtvis var 2 %. Detta innebar att den nya kursen efter den initiala kursen skulle vara högst 2 % högre. Dessutom kan det finnas efterföljande omställningsperioder som var och en har sin egen maximala procentuella ökning.

Och till råga på saker och ting, satte bolånegivare på en annan indexerad ränta till den totala räntan, som inkluderade en marginal på vanligtvis 1%. Ta till exempel en 5/1 ARM med ett långivareindex på 1% och marginal på 2,75%. Efter 5 år skulle den nya totala räntan, som justerades 2% högre, vara 4,75%. Men säg att marginalen var 5%. I det här fallet skulle den nya totala räntan vara 7,75 % - det är ett stort hopp!

Verkliga exempel

Tillbaka 2002, om du hade en 3/1 ARM för 300 000 USD, skulle den ursprungliga räntan ha varit cirka 5 % och den månatliga betalningen skulle ha varit cirka 1 610 USD.

Om tre år, när ARM initialt justerades, skulle den nya kursen ha klättrat till en kurs på 7%, för totalt 1 995 USD i månaden. Det är en skillnad på 385 USD per månad, eller 4 600 USD mer per år.

Och det var bara den första justeringen.

Allt för ofta förberedde långivare inte sina kunder på vad som skulle hända efter teaserperioden, eller i händelse av att rådande räntor skulle öka. Subprime-husägare hade helt enkelt inte råd att hänga med; många gick i konkurs som ett resultat.

Vad hände när subprime-inteckningar misslyckades?

På tal om räntor, mellan 2004 och 2006 såg Federal Reserve inflationstrycket och vidtog åtgärder för att korrigera dem, och höjde Fed Funds-räntan 17 gånger från 1,0 % till 5,25 %. När räntorna steg var bankerna tvungna att betala ut mer i räntor till insättare, och därför var räntorna på ARM-lån och andra kategorier av subprime-bolån också tvungna att anpassa sig högre.

Subprime-bolånehavare gick in i en kris.

Miljontals amerikanska husägare, som spänner över storstadsområden som Detroit, Las Vegas, Miami och San Jose, misslyckades med sina lån. Florida och Kalifornien drabbades särskilt hårt. År 2007 hade långivare inlett utmätningsförfaranden på 1,3 miljoner hem, med ytterligare 2 miljoner 2008 – och ännu fler kommer att följa. I augusti 2008 var över 9 % av alla amerikanska inteckningar antingen förfallna eller under utmätning.

Vilka var de globala konsekvenserna av subprime-hypotekkrisen?

Om du undrar varför subprime-låntagarna inte bara kunde refinansiera sina lån, var problemet att bostädernas värde minskade även under denna period. Bolånesäkrade värdepapper innehöll tusentals subprime-lån, och så när marknaden kollapsade, så gjorde deras obligationsfinansiering. Dessa värdepapper fick kreditnedgraderingar, vilket gjorde dem mindre attraktiva investeringar. Detta fick i sin tur långivare att sluta godkänna de riskfyllda bolånen, vilket sänkte efterfrågan på bostäder och fick bostadspriserna att falla.

Det var som en sträng av dominobrickor.

Först ansökte New Century Financial Corp., en stor subprime hypotekslångivare, om konkurs. Sedan led byråer som Fannie Mae och Freddie Mac, vars mandat var att göra bostadsägande överkomligt, otroliga förluster på grund av utestående lån som de hade allokerat till pantsäkrade värdepapper. Den federala regeringen var tvungen att rädda dem 2008.

Även investmentbanker blev sårbara, eftersom de inte längre kunde skaffa pengar från värdepappersmarknaderna. Lehman Brothers förklarade sig i konkurs den 15 september 2008. En global finanskris var på gång.

Vad var efterdyningarna av subprime-hypotekkrisen? Kan en annan kris undvikas?

Subprime-bolånekrisen gjorde att ekonomin hamnade i en svacka: Arbetslösheten steg och BNP sjönk. Konsumentutgifterna minskade och likviditeten urholkades. USA gick in i den längsta lågkonjunkturen sedan andra världskriget, känd som den stora lågkonjunkturen, som varade från december 2007 till juni 2009.

Under 2010, under Troubled Asset Relief Program, eller TARP, godkände den amerikanska kongressen 700 miljarder dollar för att tillföra likviditet till marknaderna, och det amerikanska finansdepartementet tillförde ytterligare miljarder för att stabilisera den oroliga banksektorn. Genom detta program uppmuntrades bankerna att omarbeta betalningar på bolån som var "under vattnet" snarare än att söka utestängning. Bostadsköpare fick tillfälliga skattelättnader, och Federal Housing Administration ökade beloppet som den kunde försäkra på bolån.

Mellan 2008 och 2014 sänkte Federal Reserve räntorna till nästan 0%. Det påbörjade också en rad kvantitativa lättnader för att öka det monetära utbudet och uppmuntra utlåning tills sysselsättningsnivåerna steg igen, och det gav ytterligare statligt stöd för att stabilisera sektorer som den amerikanska bilindustrin.

Finns subprime-lån fortfarande?

Enligt Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act, som antogs 2010 för att reformera finansbranschen och förhindra ytterligare en kris, skapades en ny tillsynsmyndighet: The Consumer Financial Protection Bureau. Dess syfte är att tillhandahålla striktare reglering av banksektorn och skydda konsumenter mot diskriminering, inklusive underprissättning. En del av Dodd-Frank, känd som Volcker-regeln, förbjöd banker att ägna sig åt handel med spekulativa tillgångar, som riskabla högavkastande derivat.

Ändå existerar subprime-lån fortfarande idag – de är nu kända som icke-prime-lån. Tack och lov är deras struktur mindre komplex än deras historiska motsvarigheter; plus, de flesta kommer nu med regler som gör att de rörliga räntorna kan justeras lägre när husägarens kreditvärdighet förbättras.

ARM-andelen på bostadsmarknaden har sjunkit dramatiskt; de utgör mindre än 10 % av bostadslånen idag.

Kommer ännu en subprime-hypotekkris 2022?

Michael Burry, en av de första investerarna som satsade mot subprime-lån i mitten av 2000-talet gjorde nyligen en ny kryptisk tweet.