Subprime-Hypothekenkrise

Die Subprime-Hypothekenkrise erklärt

Nachdem sich der Rauch aus der Dotcom-Blase verzogen hatte, waren die frühen 2000er Jahre eine aufregende Zeit für den US-Immobilienmarkt, angetrieben von steigender Nachfrage und scheinbar grenzenloser Finanzierung. Investoren waren auf der Suche nach neuen Investitionsmöglichkeiten nach der Technologieblase , die sie in Form von Krediten an risikoreiche Eigenheimkäufer fanden, die als Subprime-Hypotheken bekannt sind.

In dieser Zeit war der Wohnungssektor der Eckpfeiler einer starken Wirtschaft, auf den 40 % aller neu geschaffenen Arbeitsplätze entfielen. Die Baubeginne hatten sich von durchschnittlich 609.000 pro Jahr im Jahr 1995 auf über 1,2 Millionen im Jahr 2005 mehr als verdoppelt Diego und Washington, DC, stiegen die Preise um mehr als 80 %. Dies war eine Ära niedriger Zinssätze und erweiterter Kredite für Eigenheimkäufer. Die Wohneigentumsquote, insbesondere bei Erstkäufern, stieg auf bis zu 69 %.

Wer steckte hinter dieser beispiellosen Finanzierung? Ob Sie es glauben oder nicht, es gab globale Auswirkungen. Banken genehmigten Hypotheken und bündelten sie dann zu verzinslichen Paketen, die als hypothekenbesicherte Wertpapiere bekannt sind. Die riskanteren Wertpapiere mit höheren Renditen, bekannt als „Private Label“, wurden dann an Investmentbanken verkauft und weltweit mit Gewinn gehandelt.

Wie unterscheiden sich Subprime-Darlehen von anderen Hypothekenarten?

In den frühen 2000er Jahren waren Subprime-Darlehen eine neu eingeführte Hypothekenkategorie. Sie ermöglichten es Käufern mit weniger als perfekter Bonität (FICO-Scores von 600 und darunter), sich ein eigenes Haus zu leisten.

Diese Hauskäufer leisteten Zahlungen zu viel höheren monatlichen Raten als Zahlungen von anderen mit besserer Bonität, wodurch die Kreditgeber für ihr erhöhtes Risiko entschädigt wurden.

Hier sind einige Arten von Subprime-Hypotheken:

• Hypotheken mit variablem Zinssatz (ARMs): Hauskäufer leisteten eine kleine Anzahlung, während die anfänglichen monatlichen Zahlungen mit einem niedrigen „Teaser“-Satz begannen, der tatsächlich niedriger war als bei Hypotheken mit festem Zinssatz. Nach einem Zeitraum von normalerweise etwa 2 Jahren würden diese Raten in die Höhe schnellen.

• Ballonzahlungshypotheken: Die Zahlungen begannen mit einem niedrigen Zinssatz und stiegen dann an oder wurden am Ende des Darlehens „aufgebläht“.

• Festhypotheken: Diese „Plain Vanilla“-Darlehen waren in den 1980er und frühen 1990er Jahren üblich und hatten Zinssätze, die sich während der Laufzeit des Darlehens nicht veränderten. Festhypotheken haben oft höhere Laufzeiten als variabel verzinsliche Hypotheken, was letztere attraktiver erscheinen lässt.

• Hybrid-Hypotheken: Diese Darlehen wurden zu Beginn mit einem festen Zinssatz gewährt, enthielten später jedoch eine Anpassungsphase, die normalerweise mit den Zinssätzen übereinstimmt.

• Nur Zinsen: In den ersten Jahren dieser Art von Darlehen zahlt der Käufer nur Zinsen. Als es zurückgesetzt wurde, mussten sie Zinsen plus Kapital zahlen.

• In dieser Zeit gab es noch weitere Arten von Hypotheken, wie z. B. die „Kein Einkommen, kein Job und kein Vermögen“-Hypothek oder kurz NINJA, die mit einem Teaser-Zinssatz begannen, der sich an einen höheren variablen Zinssatz anpasste . Ein noch riskanterer Kredit waren die treffend betitelten Hypotheken ohne Anzahlung**, für die im Voraus kein Geld erforderlich war.

Zwischen 1995 und 2001 schoss die Vergabe von Subprime-Hypotheken von 65 Mrd. $ auf 173 Mrd. $ in die Höhe. 80 % der Subprime-Darlehen waren Hypotheken mit variablem Zinssatz, die eine Mischung aus den oben genannten Merkmalen enthielten.

Wie sicher waren Subprime-Darlehen?

Subprime-Hypotheken erweckten den Eindruck von Erschwinglichkeit, enthielten jedoch oft versteckte Gebühren. Neben dem variablen Zinssatz hatten Subprime-Kreditnehmer weitere zusätzliche Kosten – manchmal stieg sogar der Kapitalbetrag im Laufe der Zeit.

Subprime-Kredite waren in einkommensschwachen Gegenden dreimal häufiger. Räuberische Kreditgeber wandten unfaire oder diskriminierende Praktiken an, um Kreditnehmer davon zu überzeugen, Hypotheken aufzunehmen, die sie sich nicht leisten konnten. Häufig wurden Minderheiten ins Visier genommen: Laut Daten des Home Mortgage Disclosure Act wurde Latinos und Afroamerikanern mit 2,8-mal höherer Wahrscheinlichkeit ein Subprime-Darlehen angeboten als Weißen. Der stellvertretende Generalstaatsanwalt von Ohio, Jeffrey Loeser, beschrieb, wie räuberische Kreditgeber sogar von Tür zu Tür gingen und Verbrauchern, die sie nicht verstanden, Subprime-Kredite verkauften.

Bedingungen für variabel verzinsliche Hypotheken verstehen

Es ist leicht zu verstehen, warum es so viel Verwirrung um Subprime-Hypotheken mit variablem Zinssatz gab – sie sind ziemlich komplex.

Der Name einer Hypothek mit variablem Zinssatz gibt Hinweise auf ihre Bedingungen:

• Ein 5/1 ARM hat eine Einführungsrate von 5 Jahren; danach könnte sich der Kurs einmal im Jahr ändern.

• Ein 3/1 ARM hätte eine Einführungsrate von 3 Jahren, und die Rate könnte sich danach einmal im Jahr ändern.

• Ein 7/1 ARM hätte eine Einführungsrate von 7 Jahren, und seine Rate könnte sich danach einmal im Jahr ändern und so weiter.

Nach der Teaser-Periode erfuhr der ARM eine anfängliche Anpassung, die üblicherweise 2 % betrug. Das bedeutete, dass nach dem ursprünglichen Satz der neue Satz maximal 2 % höher ausfallen würde. Darüber hinaus könnte es nachfolgende Anpassungsperioden geben, die jeweils ihre eigene maximale prozentuale Erhöhung haben.

Und um das Ganze abzurunden, fügten die Hypothekenbanken einen weiteren indexierten Zinssatz zum Gesamtzinssatz hinzu, der eine Marge von normalerweise 1 % beinhaltete. Nehmen Sie zum Beispiel einen 5/1 ARM mit einem Kreditgeberindex von 1 % und einer Marge von 2,75 %. Nach 5 Jahren würde der um 2 % höher angepasste neue Gesamtsatz 4,75 % betragen. Aber sagen wir, die Marge war 5 %. In diesem Fall würde die neue Gesamtrate 7,75 % betragen – das ist ein ziemlicher Sprung!

Beispiel aus der Praxis

Wenn Sie im Jahr 2002 einen 3/1 ARM für 300.000 US-Dollar gehabt hätten, hätte der anfängliche Zinssatz bei etwa 5 % gelegen, und die monatliche Zahlung hätte bei etwa 1.610 US-Dollar gelegen.

In drei Jahren, als der ARM anfänglich angepasst wurde, wäre der neue Satz auf einen Satz von 7 % gestiegen, was insgesamt 1.995 $ pro Monat entspricht. Das ist ein Unterschied von 385 $ pro Monat oder 4.600 $ mehr pro Jahr.

Und das war nur die erste Anpassung.

Allzu oft bereiteten die Kreditgeber ihre Kunden nicht darauf vor, was nach der Teaser-Periode passieren würde oder für den Fall, dass die vorherrschenden Zinssätze steigen würden. Subprime-Hausbesitzer konnten es sich einfach nicht leisten, mitzuhalten; viele gerieten daraufhin in Zahlungsverzug.

Was geschah, als Subprime-Hypotheken ausfielen?

Apropos Zinssätze: Zwischen 2004 und 2006 beobachtete die Federal Reserve den Inflationsdruck und ergriff Maßnahmen , um ihn zu korrigieren, indem sie die Fed Funds Rate 17 Mal von 1,0 % auf 5,25 % anhob. Als die Zinssätze stiegen, mussten die Banken den Einlegern mehr Zinsen auszahlen, und so mussten auch die Zinssätze für ARMs und andere Kategorien von Subprime-Hypotheken höher angepasst werden.

Inhaber von Subprime-Hypotheken gerieten in eine Krise.

Millionen von US-Hausbesitzern in Ballungsgebieten wie Detroit, Las Vegas, Miami und San Jose gerieten mit ihren Krediten in Verzug. Besonders hart traf es Florida und Kalifornien. Bis 2007 hatten Kreditgeber Zwangsvollstreckungsverfahren für 1,3 Millionen Häuser eingeleitet, weitere 2 Millionen im Jahr 2008 – und noch mehr sollen folgen. Bis August 2008 waren über 9 % aller US-Hypotheken entweder überfällig oder in Zwangsvollstreckung.

Was waren die globalen Auswirkungen der Subprime-Hypothekenkrise?

Wenn Sie sich fragen, warum die Subprime-Kreditnehmer ihre Kredite nicht einfach refinanzieren konnten, war das Problem, dass die Immobilienwerte in dieser Zeit ebenfalls zurückgingen. Hypothekenbesicherte Wertpapiere enthielten Tausende von Subprime-Hypotheken, und als der Markt zusammenbrach, brach auch ihre Anleihefinanzierung ein. Diese Wertpapiere erhielten Bonitätsherabstufungen, was sie zu weniger attraktiven Anlagen machte. Dies wiederum führte dazu, dass die Kreditgeber die riskanten Hypotheken nicht mehr genehmigten, was die Nachfrage nach Wohnraum senkte und die Immobilienpreise fallen ließ.

Es war wie eine Reihe von Dominosteinen.

Zuerst meldete New Century Financial Corp., ein großer Kreditgeber für Subprime-Hypotheken, Konkurs an. Dann erlitten Agenturen wie Fannie Mae und Freddie Mac, deren Aufgabe es war, Wohneigentum erschwinglich zu machen, unglaubliche Verluste wegen ausstehender Kredite, die sie hypothekenbesicherten Wertpapieren zugewiesen hatten. Die Bundesregierung musste sie 2008 retten.

Sogar Investmentbanken wurden angreifbar, da sie keine Mittel mehr an den Wertpapiermärkten aufnehmen konnten. Lehman Brothers meldete am 15. September 2008 Insolvenz an. Eine globale Finanzkrise war im Gange.

Was waren die Folgen der Subprime-Hypothekenkrise? Kann eine weitere Krise vermieden werden?

Die Subprime-Hypothekenkrise schickte die Wirtschaft ins Trudeln: Die Arbeitslosigkeit stieg und das BIP ging zurück. Die Verbraucherausgaben gingen zurück, und die Liquidität erodierte. Die Vereinigten Staaten traten in die längste Rezession seit dem Zweiten Weltkrieg ein, die als Große Rezession bekannt ist und von Dezember 2007 bis Juni 2009 andauerte.

Im Jahr 2010 genehmigte der US-Kongress im Rahmen des Troubled Asset Relief Program oder TARP 700 Milliarden US-Dollar, um die Märkte mit Liquidität zu versorgen, und das US-Finanzministerium stellte weitere Milliarden bereit, um die angeschlagene Bankenbranche zu stabilisieren. Durch dieses Programm wurden die Banken ermutigt, Zahlungen für Hypotheken zu überarbeiten, die „unter Wasser“ waren, anstatt eine Zwangsvollstreckung anzustreben. Eigenheimkäufer erhielten vorübergehende Steuergutschriften, und die Federal Housing Administration erhöhte den Betrag, den sie für Hypotheken versichern konnte.

Zwischen 2008 und 2014 senkte die Federal Reserve die Zinssätze auf fast 0 %. Sie leitete auch eine Reihe quantitativer Lockerungsmaßnahmen ein, um die Geldmenge zu erhöhen und die Kreditvergabe zu fördern, bis das Beschäftigungsniveau wieder anstieg, und sie stellte zusätzliche staatliche Unterstützung bereit, um Sektoren wie die US-Automobilindustrie zu stabilisieren.

Gibt es noch Subprime-Hypotheken?

Unter dem Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act, der 2010 verabschiedet wurde, um die Finanzindustrie zu reformieren und eine weitere Krise zu verhindern, wurde eine neue Regulierungsbehörde geschaffen: das Consumer Financial Protection Bureau. Ziel ist es, die Bankenbranche strenger zu regulieren und die Verbraucher vor Diskriminierung, einschließlich räuberischer Kreditvergabe, zu schützen. Ein Abschnitt von Dodd-Frank, bekannt als Volcker-Regel, verbot Banken den Handel mit spekulativen Vermögenswerten wie riskanten, hochverzinslichen Derivaten.

Dennoch gibt es noch heute Subprime-Hypotheken – sie sind jetzt als Nonprime-Darlehen bekannt. Glücklicherweise ist ihre Struktur weniger komplex als ihre historischen Gegenstücke; Außerdem verfügen die meisten jetzt über Regeln, die es ermöglichen, dass die variablen Zinssätze niedriger angepasst werden, sobald sich die Kreditwürdigkeit des Hausbesitzers verbessert.

Der ARM-Anteil am Wohnungsmarkt ist dramatisch gefallen; Sie machen heute weniger als 10 % der Hypothekendarlehen für Wohnimmobilien aus.

Kommt 2022 eine weitere Subprime-Hypothekenkrise?

Michael Burry, einer der ersten Investoren, der Mitte der 2000er Jahre gegen Subprime-Hypotheken gewettet hat, hat kürzlich einen weiteren kryptischen Tweet abgesetzt.