Kryzys kredytów hipotecznych subprime
Wyjaśnienie kryzysu kredytów hipotecznych na rynku subprime
Po tym, jak dym opadł z bańki internetowej,. na początku XXI wieku na amerykańskim rynku mieszkaniowym pojawił się gwałtowny okres, napędzany rosnącym popytem i pozornie nieograniczonym finansowaniem. Inwestorzy szukali nowych możliwości inwestycyjnych po bańce technologicznej,. które znaleźli w formie pożyczek dla nabywców domów wysokiego ryzyka, znanych jako kredyty hipoteczne typu subprime.
W tym okresie sektor mieszkaniowy był kamieniem węgielnym silnej gospodarki, odpowiadając za 40% wszystkich utworzonych nowych miejsc pracy. Liczba rozpoczętych budowy wzrosła ponad dwukrotnie, ze średnio 609 000 rocznie w 1995 roku do ponad 1,2 miliona w 2005 roku. Według Rezerwy Federalnej średnie ceny domów w Ameryce podwoiły się w latach 1998-2006, podczas gdy w miastach takich jak Las Vegas, Miami, San Ceny Diego i Waszyngtonu wzrosły o ponad 80%. Była to era niskich stóp procentowych i rozszerzonego kredytu dla nabywców domów. Wskaźniki posiadania domów, szczególnie wśród kupujących domy po raz pierwszy, wzrosły aż o 69%.
Kto stał za tym bezprecedensowym finansowaniem? Wierzcie lub nie, ale były globalne implikacje. Banki zatwierdzały kredyty hipoteczne, a następnie łączyły je w oprocentowane pakiety znane jako papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką. Bardziej ryzykowne papiery wartościowe o wyższej rentowności, znane jako „private label”, były następnie sprzedawane bankom inwestycyjnym i sprzedawane na całym świecie dla zysku.
Czym różnią się kredyty subprime od innych rodzajów kredytów hipotecznych?
Na początku 2000 roku kredyty subprime były nowo wprowadzoną kategorią kredytów hipotecznych. Pozwolili kupującym z mniej niż doskonałym kredytem (wyniki FICO na poziomie 600 i poniżej) na zakup własnego domu.
Ci nabywcy domów dokonywali płatności po znacznie wyższych miesięcznych stawkach niż płatności dokonywane przez innych z lepszym kredytem, rekompensując w ten sposób pożyczkodawcom zwiększone ryzyko.
Oto kilka rodzajów kredytów hipotecznych subprime:
Kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu (ARM): Nabywcy domów wpłacili niewielką zaliczkę, podczas gdy początkowe miesięczne spłaty rozpoczęły się od niskiej „zawiasy”, która w rzeczywistości była niższa niż w przypadku kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu. Po okresie, zwykle około 2 lat, stawki te rosłyby.
Kredyty hipoteczne ze spłatą balonową: spłaty zaczynały się od niskiego oprocentowania, a następnie rosły, czyli były „balonowane” pod koniec pożyczki.
Kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu: te pożyczki typu „plain vanilla” były powszechne w latach 80. i na początku lat 90., a ich oprocentowanie nie zmieniało się przez cały okres spłaty. Często kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu miały wyższe warunki niż kredyty o zmiennym oprocentowaniu, co sprawiało, że te ostatnie wydają się bardziej atrakcyjne.
Hybrydowe kredyty hipoteczne: Pożyczki te rozpoczynały się od stałej stopy procentowej, ale później obejmowały okres dostosowawczy, zwykle zsynchronizowany ze stopami procentowymi.
Tylko odsetki: Przez pierwsze kilka lat tego typu pożyczki kupujący płacił tylko odsetki. Kiedy się zresetował, musieli zapłacić odsetki plus kapitał.
W tym okresie istniało jeszcze więcej rodzajów kredytów hipotecznych, takich jak kredyt hipoteczny „Bez dochodu, bez pracy i bez aktywów” lub w skrócie NINJA, które rozpoczęły się od stawki zwiastuna, która dostosowała się do wyższej zmiennej stopy . Jeszcze bardziej ryzykowną pożyczką była trafnie nazwana ** hipoteka bez zaliczki **, która nie wymagała żadnych pieniędzy z góry.
W latach 1995-2001 liczba kredytów hipotecznych typu subprime wzrosła z 65 miliardów do 173 miliardów dolarów. 80% kredytów subprime stanowiły kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu, które zawierały mieszankę powyższych cech.
Jak bezpieczne były kredyty subprime?
Kredyty hipoteczne subprime stwarzały iluzję przystępności, ale często zawierały ukryte opłaty. Oprócz regulowanej stopy, kredytobiorcy subprime mieli inne dodatkowe koszty – czasami nawet kapitał rósł z czasem.
Pożyczki subprime były trzy razy bardziej powszechne w dzielnicach o niskich dochodach. Drapieżni pożyczkodawcy stosowali nieuczciwe lub dyskryminujące praktyki, aby przekonać pożyczkobiorców do zaciągania kredytów hipotecznych, na które nie było ich stać. Często mniejszości były atakowane: według danych z Home Mortgage Disclosure Act, Latynosi i Afroamerykanie byli 2,8 razy bardziej skłonni do otrzymania pożyczki subprime niż biali. Zastępca prokuratora generalnego Ohio, Jeffrey Loeser, opisał, w jaki sposób drapieżni pożyczkodawcy mogliby nawet chodzić od drzwi do drzwi, sprzedając kredyty subprime konsumentom, którzy ich nie rozumieli.
Zrozumienie warunków kredytu hipotecznego o zmiennym oprocentowaniu
Łatwo zrozumieć, dlaczego wokół kredytów hipotecznych subprime o zmiennym oprocentowaniu powstało tyle zamieszania — są one dość złożone.
Nazwa kredytu hipotecznego o zmiennym oprocentowaniu daje wskazówki co do jego warunków:
ARM 5/1 ma okres wprowadzania 5 lat; potem kurs mógł się zmieniać raz w roku.
ARM 3/1 miałby wstępną stawkę wynoszącą 3 lata, a następnie stawka mogłaby się zmieniać raz w roku.
ARM 7/1 miałby wstępną stawkę 7 lat, a jej stawka mogłaby się zmieniać raz w roku i tak dalej.
Po okresie zwiastuna ARM doświadczyło początkowej korekty, która zwykle wynosiła 2%. Oznaczało to, że po stawce początkowej nowa stawka byłaby maksymalnie 2% wyższa. Ponadto mogą występować kolejne okresy dostosowawcze, z których każdy może mieć swój własny maksymalny procentowy wzrost.
Co więcej, kredytodawcy hipoteczni zastosowali inną zindeksowaną stawkę do stawki całkowitej, która obejmowała marżę w wysokości zwykle 1%. Na przykład weź ARM 5/1 z indeksem pożyczkodawcy 1% i marżą 2,75%. Po 5 latach nowa łączna stawka, skorygowana o 2% wyżej, wyniosłaby 4,75%. Ale powiedzmy, że marża wynosiła 5%. W tym przypadku nowa całkowita stawka wyniosłaby 7,75% — to spory skok!
Przykład ze świata rzeczywistego
W 2002 roku, gdybyś miał ARM 3/1 za 300 000 $, początkowa stopa procentowa wynosiłaby około 5%, a miesięczna płatność wynosiłaby około 1610 $.
W ciągu trzech lat, po początkowym dostosowaniu ARM, nowa stawka wzrosłaby do 7%, co daje łącznie 1995 USD miesięcznie. To różnica 385 USD miesięcznie lub 4600 USD więcej rocznie.
A to była tylko pierwsza korekta.
Zbyt często pożyczkodawcy nie przygotowywali swoich klientów na to, co stanie się po okresie teaserowym lub na wypadek wzrostu obowiązujących stóp procentowych. Właściciele domów typu subprime po prostu nie mogli sobie na to pozwolić; w rezultacie wielu popadło w niewypłacalność.
Co się stało, gdy kredyty hipoteczne subprime nie wywiązały się z płatności?
Mówiąc o stopach procentowych, w latach 2004-2006 Rezerwa Federalna zwracała uwagę na presję inflacyjną i podjęła kroki w celu jej skorygowania, podnosząc stopę funduszy federalnych 17-krotnie z 1,0% do 5,25%. W miarę wzrostu stóp procentowych banki musiały płacić więcej deponentom z tytułu odsetek, a więc oprocentowanie kredytów hipotecznych ARM i innych kategorii kredytów hipotecznych typu subprime również musiało zostać wyższe.
Posiadacze kredytów hipotecznych typu subprime weszli w kryzys.
Miliony amerykańskich właścicieli domów z obszarów metropolitalnych, takich jak Detroit, Las Vegas, Miami i San Jose, nie spłacają swoich pożyczek. Szczególnie mocno ucierpiały Floryda i Kalifornia. Do 2007 r. kredytodawcy rozpoczęli postępowanie w sprawie przejęcia 1,3 miliona domów, a kolejne 2 miliony w 2008 r., a nawet więcej. Do sierpnia 2008 r. ponad 9% wszystkich kredytów hipotecznych w USA było zaległych lub przejętych.
Jakie były globalne konsekwencje kryzysu na rynku kredytów hipotecznych typu subprime?
Jeśli zastanawiasz się, dlaczego kredytobiorcy subprime nie mogli po prostu zrefinansować swoich kredytów, problem polegał na tym, że w tym okresie również spadały wartości domów. Papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką zawierały tysiące kredytów hipotecznych typu subprime, więc kiedy rynek załamał się, to samo stało się z finansowaniem obligacji. Papiery te otrzymały obniżki ratingu kredytowego, czyniąc je mniej atrakcyjnymi inwestycjami. To z kolei spowodowało, że kredytodawcy przestali aprobować ryzykowne kredyty hipoteczne, co obniżyło popyt na mieszkania i spowodowało spadek cen mieszkań.
To było jak sznur domino.
Najpierw New Century Financial Corp., duży kredytodawca hipoteczny typu subprime, złożył wniosek o upadłość. Następnie agencje takie jak Fannie Mae i Freddie Mac, których zadaniem było zapewnienie przystępnej ceny na własność domu, poniosły ogromne straty z powodu niespłaconych pożyczek, które udzieliły na papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką. Rząd federalny musiał ich ratować w 2008 roku.
Nawet banki inwestycyjne stały się zagrożone, ponieważ nie były już w stanie pozyskiwać środków z rynków papierów wartościowych. Lehman Brothers ogłosił upadłość 15 września 2008 roku. Trwał światowy kryzys finansowy.
Jakie były następstwa kryzysu na rynku kredytów hipotecznych typu subprime? Czy można uniknąć kolejnego kryzysu?
Kryzys na rynku kredytów hipotecznych typu subprime wpędził gospodarkę w korkociąg: bezrobocie wzrosło, a PKB spadł. Wydatki konsumentów spadły, a płynność uległa erozji. Stany Zjednoczone weszły w najdłuższą recesję od II wojny światowej, znaną jako Wielka Recesja, która trwała od grudnia 2007 do czerwca 2009 roku.
W 2010 roku, w ramach programu Troubled Asset Relief Program, czyli TARP, Kongres USA zatwierdził 700 miliardów dolarów na zwiększenie płynności rynków, a Departament Skarbu USA wstrzyknął kolejne miliardy, aby ustabilizować niespokojny sektor bankowy. Dzięki temu programowi banki były zachęcane do przerobienia spłat kredytów hipotecznych, które były „pod wodą”, zamiast poszukiwania egzekucji. Nabywcy domów otrzymywali tymczasowe ulgi podatkowe, a Federalna Administracja Mieszkaniowa zwiększyła sumę, jaką mogła ubezpieczyć od kredytów hipotecznych.
W latach 2008-2014 Rezerwa Federalna obniżyła stopy procentowe do prawie 0%. Rozpoczęła również serię środków luzowania ilościowego w celu zwiększenia podaży pieniądza i zachęcenia do udzielania kredytów do czasu ponownego wzrostu zatrudnienia, a także zapewniła dodatkowe wsparcie rządowe w celu stabilizacji sektorów, takich jak amerykański przemysł motoryzacyjny.
Czy nadal istnieją kredyty hipoteczne typu subprime?
Zgodnie z ustawą Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act, uchwaloną w 2010 roku w celu zreformowania branży finansowej i zapobieżenia kolejnemu kryzysowi, utworzono nową agencję regulacyjną: Consumer Financial Protection Bureau. Jego celem jest zapewnienie surowszych regulacji sektora bankowego i ochrona konsumentów przed dyskryminacją, w tym przed udzielaniem pożyczek drapieżnych. Część zasady Dodda-Franka, znana jako reguła Volckera, zabraniała bankom angażowania się w handel aktywami spekulacyjnymi, takimi jak ryzykowne, wysokodochodowe instrumenty pochodne.
Jednak kredyty hipoteczne typu subprime nadal istnieją – są teraz znane jako pożyczki typu nonprime. Na szczęście ich struktura jest mniej skomplikowana niż ich historyczne odpowiedniki; ponadto większość z nich zawiera teraz zasady, które pozwalają na niższe stawki zmienne, gdy poprawi się ocena kredytowa właściciela domu.
Udział ARM w rynku mieszkaniowym drastycznie spadł; stanowią one dziś mniej niż 10% mieszkaniowych kredytów hipotecznych.
Czy kolejny kryzys kredytów hipotecznych na rynku subprime nadejdzie w 2022 roku?
Michael Burry, jeden z pierwszych inwestorów, którzy obstawiali kredyty hipoteczne typu subprime w połowie 2000 roku, niedawno opublikował kolejny tajemniczy tweet.
