Duży basen

Co to jest duża pula?

Pula jumbo to tranzytowe zabezpieczenie hipoteczne Ginnie Mae II (MBS), które jest zabezpieczone pulami wielu emitentów. Pule te łączą kredyty hipoteczne o podobnych cechach i są bardziej masywne niż pule jednego emitenta. Kredyty hipoteczne zawarte w dużych pulach są bardziej zróżnicowane pod względem geograficznym niż te w pulach jednego emitenta.

Zrozumienie dużych basenów

Pule jumbo to grupy kredytów hipotecznych od wielu pożyczkodawców, które są sekurytyzowane poprzez sprzedaż udziałów w pulach na otwartym rynku inwestorom. Inwestorzy, którzy kupują te papiery wartościowe, otrzymują łączne płatności kapitału i odsetek od centralnego agenta płatniczego, zwykle co roku lub co sześć miesięcy.

Oprocentowanie kredytów hipotecznych zawartych w dużych pulach może wahać się w granicach jednego punktu procentowego. Ta ograniczona zmienność oprocentowania sprawia, że spłaty kapitału i odsetek otrzymywane przez inwestorów są przewidywalne i mniej zmienne. Ponieważ wielu emitentów wspiera te pule, są one zazwyczaj uważane za bezpieczniejszą formę inwestycji w papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką (MBS).

Stworzenie dużej puli

Tworzenie puli jumbo rozpoczyna się, gdy zatwierdzony pożyczkodawca złożył wniosek o zobowiązanie od Ginnie Mae, które gwarantuje papiery wartościowe. Pożyczkodawca inicjuje lub nabywa kredyty hipoteczne, łącząc je w pulę kredytów hipotecznych. W fazie tworzenia pożyczkodawca skompiluje zestawy kredytów hipotecznych z różnych lokalizacji geograficznych, w przeciwieństwie do bardziej specyficznego dla lokalizacji charakteru puli jednego emitenta.

Po wykonaniu tej czynności pożyczkodawca wybiera, komu sprzeda papiery wartościowe, przesyłając wymagane dokumenty Ginnie Mae do wyspecjalizowanego agenta zajmującego się przetwarzaniem puli. Po zatwierdzeniu agent przygotowuje i dostarcza papiery wartościowe inwestorom wyznaczonym przez pożyczkodawcę. Pożyczkodawca jest ostatecznie odpowiedzialny za sprzedaż papierów wartościowych, a także obsługę bazowych kredytów hipotecznych.

Korzyści z dużych basenów

Ogólnie rzecz biorąc, duże pule niosą ze sobą mniejsze ryzyko niż tradycyjne pule hipoteczne. Podczas gdy wszystkie papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką niosą ze sobą pewne ryzyko, dywersyfikacja puli pod względem geograficznym zwykle łagodzi wiele przyczyn niewypłacalności dłużników.

W regionie posiadacze kredytów hipotecznych mogą nie spłacać banknotów z powodu klęski żywiołowej w okolicy lub zamknięcia lokalnych branż. Utrata pracy jest statystycznie prawdopodobna dla każdego dłużnika, ale gospodarki mają tendencję do różnic regionalnych, więc niewypłacalność z powodu utraty zatrudnienia następuje po lokalnych spadkach gospodarczych. W związku z tym duże pule mają mniejsze ryzyko związane z lokalnymi warunkami gospodarczymi niż pule kredytów hipotecznych od jednego pożyczkodawcy.

Pule jumbo, ze względu na ich różnorodny charakter, składają się z pożyczek, które są gwarantowane na kilku różnych poziomach przez rząd.

Ryzyko związane z dużymi pulami

Potencjalne ryzyko dla inwestorów obejmuje wcześniejszą spłatę jednego lub więcej kredytów hipotecznych z puli jumbo. Posiadacze kredytów hipotecznych mogą dokonać dodatkowych płatności, aby wcześniej spłacić kredyt hipoteczny lub sprzedać swoje domy i spłacić całą kwotę jednorazowo. Gdy stopy procentowe spadają, posiadacze kredytów hipotecznych mogą refinansować swoje pożyczki po niższej stawce i w tym celu spłacić cały kredyt hipoteczny.

Innym ryzykiem dla inwestorów w dużych pulach jest naturalne kurczenie się spłaty kapitału, ponieważ pożyczki w dużych pulach są spłacane. To kurczenie się wielkości należnego kapitału zmniejsza wielkość odpowiednich płatności odsetkowych.

Na przykład, jeśli kapitał wynosi 10 000 USD, a stopa wynosi 6%, odsetki wyniosą 600 USD. Jeśli kwota płatności lub przedpłaty kapitału puli wynosi 100 USD, następna wypłata odsetek będzie dotyczyć mniejszej kwoty w dolarach (6% z 9900 USD = 594 USD).

Te zagrożenia dla inwestorów związane z przedterminową spłatą pożyczki i zmniejszeniem kapitału nie są specyficzne dla dużych puli i dotykają wszystkich inwestorów w papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką.

Podsumowanie

Pule jumbo to duże papiery wartościowe typu pass-through, które są zabezpieczone pulami wielu emitentów. Są one zazwyczaj bezpieczniejsze niż pule jednego emitenta, ponieważ składają się z bardziej zróżnicowanych kredytów hipotecznych, które nie są powiązane geograficznie. Chociaż są one narażone na takie same ryzyka, jak pule jednego emitenta, a mianowicie ryzyko wcześniejszej spłaty i kurczenie się kapitału, nadal są uważane za inwestycje o mniejszej zmienności.

Przegląd najważniejszych wydarzeń

• Baseny Jumbo nie są ograniczone geograficznie.

• Pule jumbo sprawiają, że spłaty kapitału i odsetek otrzymywane przez inwestorów są przewidywalne i mniej zmienne, co czyni je bezpieczniejszą formą inwestycji w papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką (MBS).

• „Ginnie Mae” to potoczna nazwa Rządowego Krajowego Stowarzyszenia Hipotecznego (GNMA).

• Niektóre z głównych zagrożeń dla dużych puli obejmują przedterminową spłatę kredytów hipotecznych (takich jak spłata refinansowanych pożyczek przy niższych stopach procentowych) i naturalne kurczenie się spłaty kapitału w miarę spłacania pożyczek w dużej puli.

• Pula jumbo to tranzytowe papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką (MBS) Ginnie Mae II, które są zabezpieczone pulami wielu emitentów.

FAQ

Jaka jest różnica między kredytem hipotecznym Jumbo a zwykłym kredytem hipotecznym?

Kredyty hipoteczne typu jumbo i zwykłe różnią się przede wszystkim kupowaną nieruchomością. Jumbo będzie zazwyczaj używany do zakupu drogiej nieruchomości, podczas gdy konwencjonalny kredyt hipoteczny jest bardziej powszechny dla przeciętnego nabywcy domu kupującego dom z niższą ceną. Zwykłe kredyty hipoteczne podlegają ograniczeniom Federalnej Agencji Finansowania Mieszkalnictwa (FHFA) co do wielkości kredytu.

Jakie są rodzaje papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką?

Istnieją dwa popularne rodzaje papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką: papiery wartościowe tranzytowe i zabezpieczone zobowiązania hipoteczne, znane jako CMO. Papiery wartościowe przekazywane mają strukturę powierniczą. Spłaty kredytu hipotecznego są zbierane i przekazywane inwestorom. OZZ składają się z puli papierów wartościowych, zwanych transzami, które otrzymują określone ratingi kredytowe i stawki zwracane inwestorom.

Co to jest zabezpieczenie typu pass-through?

Papiery wartościowe przekazywane to pula papierów wartościowych o stałym dochodzie, które są zabezpieczone pakietem aktywów, zazwyczaj hipotekami. Każdy papier wartościowy w puli reprezentuje dużą liczbę długów. Pule te mogą reprezentować setki lub tysiące długów, takich jak kredyty hipoteczne lub kredyty samochodowe.