Timber Investment Management Organisation (TIMO)

Vad är en Timber Investment Management Organization (TIMO)?

A Timber Investment Management Organisation (TIMO) är en ledningsgrupp som hjälper institutionella investerare att hantera sina investeringsportföljer i timberland. En TIMO fungerar som en mäklare för institutionella kunder att hitta, analysera och förvärva investeringsfastigheter som bäst passar deras kunder.

I likhet med vissa REITs,. när en investeringsfastighet väl har valts, får TIMO ansvaret för att aktivt förvalta skogsområdet för att uppnå adekvat avkastning för investerarna.

Förstå Timber Investment Management Organizations (TIMO)

TIMO utvecklades på 1970-talet efter att kongressen antog lagstiftning som kallas Employee Retirement Income Security Act, som uppmuntrade institutionella investerare att diversifiera sina portföljer. Före lagstiftningen gjordes investeringar i timmerfastigheter främst av både stora och små företag inom skogsindustrin. År 2007 visade en studie från Realtors Land Institute (RLI) att cirka 60 miljarder dollar i landet förvaltades av TIMO.

Inledningsvis sågs TIMO positivt av skogsvårdare, som ansåg att det var en bra idé att skilja ägarna av skogsmarker från de träbruk som använder virket. Senare insåg naturvårdare att TIMO inte var ute efter att maximera bevarandet av Amerikas skogsmarker. Istället fokuserar TIMO på att maximera den finansiella avkastningen för investerare. Enligt en studie publicerad av Pinchot Institute for Conservation omvandlas privata skogsmarker för utveckling med en hastighet av 6 000 hektar per dag.

Forisk Consulting spårar de största TIMO:erna i USA. Tabellen nedan listar 2021 års topp 10 amerikanska timmermarksägare efter areal och jämför detta med deras tidigare års ranking. TIMO har sex av de tio bästa positionerna.

Varför investera i Timberland?

Enligt RLI har timberland-avkastningen varit gynnsam jämfört med aktier men med mycket mindre risk och volatilitet. Andra säger att skogsavkastningen har varierat över tiden allt eftersom branschen har mognat.

Avkastningen var negativ i ett år efter finanskrisen 2008, men har sedan dess ökat. US timberland investeringsresultat mäts av NCREIF Timberland Property Index. Enligt NCREIF var investeringsavkastningen från US Timberland mellan Q2 2020 och Q2 2021 bara 1,46 % jämfört med 18,4 % som S&P 500 tjänade in 2020. Ett års resultat räcker inte för att korrekt mäta långsiktig investeringsprestanda, men dessa data tjänar för att visa hur årlig avkastning skiljer sig för olika tillgångsslag.

Det är sant att TIMO kan hjälpa institutionella investerare att diversifiera sina portföljer till amerikanska skogsområden, men sådana fastighetsinvesteringar används förmodligen bäst som en del av en väldiversifierad portfölj med flera tillgångsklasser, såsom aktier, obligationer och råvaror.

Förutom förmögenhetsbyggande möjligheter som skapas av marknadsförändringar, finns det ett antal andra skäl att överväga att lägga till timmer i en portfölj.

1. Efterfrågan på timmer ökar. Från och med 2008 har efterfrågan på timmer ökat i takt med att skogsrelaterad produktutveckling växer. Även ansträngningar för pappersåtervinning har haft liten effekt på efterfrågan, och enligt Society Of American Foresters konsumerar varje amerikan ett 30 fots träd varje år.

2. Timmer är en inflationssäkring. Timmer ökar i värde "på stubben" i högre takt än inflationen. Enligt den legendariska investeraren Jeremy Grantham har timmerpriserna under det senaste århundradet (~1905-2005) också vuxit i en takt som är cirka 3 % högre än inflationen.

3. Timberavkastningen slår aktier. När man mäter avkastningen med hjälp av National Council of Real Estate Investment Fiduciaries (NCREIF) Timberland Index, översteg timmerinvesteringsavkastningen avkastningen för S&P 500 från 1990 till 2007. Under den tidsperioden översteg NCREIF Timberland Index årliga sammansatta avkastning var 12,88 % jämfört med 10,54 % för S&P 500-index. Detta överskott i avkastning försågs också med mindre volatilitet, vilket framgår av Sharpe-kvoterna för samma period (1,06 för timmer, mot 0,45 för S&P 500), vilket understryker risk/avkastningsfördelarna med timmer över den totala aktiemarknaden.

4. Timmer har en låg korrelation till andra tillgångsklasser. Priserna på kommersiella timmermarker påverkas av en annan uppsättning marknads- och ekonomiska faktorer än andra tillgångsklasser. Eftersom priserna inte påverkas av samma faktorer, är virkesavkastningen inte korrelerad med avkastningen från andra tillgångsslag, såsom aktier,. obligationer och fastigheter. Tillägget av en timberland-tillgång med låg korrelation kommer att öka diversifieringen av en investeringsportfölj. NCREIF Timberland Index avkastning från 1990 till 2007 visade en måttlig till svag korrelation mot aktie- och ränteindex och en negativ korrelation till fastigheter.

5. Investering i marken som en värdefull tillgång.

Även om marken som krävs för att odla virkesförråd kan arrenderas, köper majoriteten av timmerinvesterare marken. Marktillgången är begränsad och efterfrågan fortsätter att växa i takt med att befolkningen och den kommersiella utvecklingen växer. Beroende på läge kan vissa fastigheter riktas in som mark med "högre och bättre användning" som kan säljas till utvecklare till en premie, vilket ger ytterligare uppskattningsfördelar för timmerägare. Kollapsen av marknader som kräver timmer som insatsvaror utgör en potentiell risk. Timberland är dock ett naturligt lager där lager kan lagras på stubben tills marknaderna och efterfrågan återhämtar sig. Även om naturkatastrofer, såsom ogynnsamt väder och brand också kan minska beståndet, utplånade inte ens händelser som Mount St. Helens utbrott 1980 investerare. Skadat lager var fortfarande värdefullt och såldes till timmer- och pappersföretag och återplanterades sedan för framtida vinst.

Höjdpunkter

• Institutionella investerare som vill investera i timmer och timmermark använder ofta timmerinvesteringsförvaltningsorganisationer (TIMO).

• TIMO fungerar som mellanhänder som undersöker och förvärvar timmerinvesteringar och sedan hanterar dessa investeringar för kunders räkning.

– Timber ses ofta som en bra portföljdiversifierare som kan säkra sig mot inflation.