Timber Investment Management Organization (TIMO)

Hva er en Timber Investment Management Organization (TIMO)?

A Timber Investment Management Organization (TIMO) er en ledergruppe som hjelper institusjonelle investorer med å administrere sine investeringsporteføljer i timberland. En TIMO fungerer som en megler for institusjonelle kunder for å finne, analysere og anskaffe investeringseiendommer som passer best for deres kunder.

I likhet med noen REITs,. når en investeringseiendom er valgt, får TIMO ansvaret for aktivt å forvalte tømmerlandet for å oppnå tilstrekkelig avkastning for investorene.

Forstå Timber Investment Management Organizations (TIMOs)

TIMO-er utviklet seg på 1970-tallet etter at kongressen vedtok lovgivning kalt Employee Retirement Income Security Act, som oppmuntret institusjonelle investorer til å diversifisere porteføljene sine. Før lovgivningen ble investering i tømmereiendommer hovedsakelig foretatt av både store og små bedrifter i skogbruksnæringen. I 2007 viste en studie fra Realtors Land Institute (RLI) at omtrent 60 milliarder dollar i landet ble administrert av TIMOs.

Til å begynne med ble TIMO-er sett positivt på av skogvernere, som mente å skille eierne av skogområder fra tremøllene som bruker tømmeret var en god idé. Senere forsto naturvernere at TIMOs ikke var ute etter å maksimere bevaringen av Amerikas skogområder. I stedet fokuserer TIMO på å maksimere den økonomiske avkastningen for investorer. I følge en studie publisert av Pinchot Institute for Conservation, blir private skogområder konvertert for utvikling med en hastighet på 6000 dekar per dag.

Forisk Consulting sporer de største TIMO-ene i USA. Tabellen nedenfor viser 2021 topp 10 amerikanske tremarkseiere etter areal og sammenligner dette med deres rangeringer fra tidligere år. TIMOs har seks av de ti beste plasseringene.

Hvorfor investere i Timberland?

Ifølge RLI har timberland-avkastningen vært gunstig sammenlignet med aksjer, men med mye mindre risiko og volatilitet. Andre sier at avkastningen på tømmerland har variert over tid etter hvert som industrien har modnet.

Avkastningen var negativ i ett år etter finanskrisen i 2008, men har siden vært økende. US timberland investeringsresultater måles av NCREIF Timberland Property Index. I følge NCREIF var investeringsavkastningen fra US Timberland mellom Q2 2020 og Q2 2021 bare 1,46 % sammenlignet med 18,4 % tjent av S&P 500 i 2020. Ett års ytelse er ikke nok til å nøyaktig måle langsiktig investeringsytelse, men disse dataene tjener for å demonstrere hvordan årlig avkastning varierer for ulike aktivaklasser.

Det er sant at TIMO-er kan hjelpe institusjonelle investorer med å diversifisere porteføljene sine til amerikanske treområder, men slike eiendomsinvesteringer er sannsynligvis best brukt som en del av en godt diversifisert portefølje med flere aktivaklasser, som aksjer, obligasjoner og råvarer.

I tillegg til formuesbyggingsmuligheter skapt av markedsendringer, er det en rekke andre grunner til å vurdere å legge tømmer til en portefølje.

1. Etterspørselen etter tømmer øker. Fra og med 2008 har etterspørselen etter tømmer vært økende ettersom skogrelatert produktutvikling vokser. Selv innsats for papirgjenvinning har hatt liten effekt på etterspørselen, og ifølge Society Of American Foresters bruker hver amerikaner et tre på 30 fot hvert år.

2. Tømmer er en inflasjonssikring. Tømmer øker i verdi "på stubben" i et større tempo enn inflasjonen. I følge den legendariske investoren Jeremy Grantham har tømmerprisene i det siste århundret (~1905-2005) også vokst med en hastighet som er omtrent 3 % høyere enn inflasjonen.

3. Tømmeravkastning slår aksjer. Måling av avkastning ved hjelp av National Council of Real Estate Investment Fiduciaries (NCREIF) Timberland Index, oversteg tømmerinvesteringsavkastningen til S&P 500 fra 1990 til og med 2007. I den perioden var NCREIF Timberland Index årlig sammensatt avkastning var 12,88 % mot 10,54 % for S&P 500-indeksen. Dette overskuddet i avkastning ble også gitt med mindre volatilitet, som vist av Sharpe-ratene for samme periode (1,06 for tømmer, mot 0,45 for S&P 500), noe som understreker risiko/avkastningsfordelene ved tømmer over det totale aksjemarkedet.

4. Tømmer har lav korrelasjon til andre aktivaklasser. Kommersielle trelastpriser påvirkes av et annet sett med markedsmessige og økonomiske faktorer enn andre aktivaklasser. Fordi prisene ikke påvirkes av de samme faktorene, er ikke tømmeravkastningen korrelert med avkastningen til andre aktivaklasser, for eksempel aksjer,. obligasjoner og eiendom. Tillegget av en timberland-eiendel med lav korrelasjon vil øke diversifiseringen av en investeringsportefølje. NCREIF Timberland Index avkastning fra 1990 til og med 2007 viste en moderat til svak korrelasjon mot aksje- og renteindekser og en negativ korrelasjon til eiendom.

5. Investering i landet som en verdifull ressurs.

Selv om landet som er nødvendig for å dyrke tømmerlager kan leies, kjøper flertallet av tømmerinvestorer landet. Landtilbudet er begrenset og etterspørselen fortsetter å vokse etter hvert som befolkningen og kommersiell utvikling utvides. Avhengig av beliggenhet, kan noen eiendom målrettes som "høyere og bedre bruk" land som kan selges til utviklere til en premie, noe som gir ekstra verdsettelsesfordeler for tømmereiere. Sammenbruddet av markeder som krever tømmer som innsatsfaktorer truer som en potensiell risiko. Timberland er imidlertid et naturlig lager hvor lager kan lagres på stubben til markedene og etterspørselen kommer tilbake. Mens naturkatastrofer, som ugunstig vær og brann også kan redusere beholdningen, utslettet ikke til og med hendelser som Mount St. Helens-utbruddet i 1980 investorer. Skadet lager var fortsatt verdifullt og ble solgt til trelast- og papirbedrifter, og deretter plantet på nytt for fremtidig fortjeneste.

Høydepunkter

• Institusjonelle investorer som ønsker å investere i tømmer og tømmerland bruker ofte tømmerinvesteringsforvaltningsorganisasjoner (TIMO).

• TIMO-er fungerer som mellommenn som undersøker og anskaffer tømmerinvesteringer og deretter administrerer disse investeringene på vegne av kunder.

– Tømmer blir ofte sett på som en god porteføljediversiator som kan sikre seg mot inflasjon.