综合贷款价值比 – CLTV 比率
什么是综合贷款价值比 - CLTV 比率？
综合贷款价值比 (CLTV) 是房产的所有担保贷款与房产价值的比率。当使用超过一笔贷款时，贷款人使用 CLTV 比率来确定潜在购房者的违约风险。
一般来说，贷方愿意以 80% 及以上的 CLTV 比率向信用评级高的借款人提供贷款。 CLTV 与简单贷款与价值 (LTV) 比率的不同之处在于，LTV 在其计算中仅包括第一或主要抵押贷款。
CLTV 公式和计算
要计算综合贷款与价值比率，请将所有贷款的总本金余额除以房产的购买价格或公平市场价值。因此，CLTV 比率是通过将下列项目的总和除以房产的销售价格或房产的评估价值中的较低者来确定的。
第一次抵押的原始贷款金额
房屋净值信贷额度 (HELOC) 的提取部分（未偿本金余额）
所有封闭式次级融资的未偿还本金余额，例如第二次或第三次抵押贷款（对于封闭式贷款，借款人在第一天就提取了所有资金，并且不得更改任何付款计划或访问任何已支付的-一旦贷款关闭，本金就会下降。）
CLTV 比率显示什么
综合贷款价值比 (CLTV) 是抵押贷款和贷款专业人士用来确定受留置权（债务）担保的房主财产的总百分比的计算方法。贷方使用 CLTV 比率以及其他一些计算方法，例如债务与收入比率和标准贷款与价值 (LTV) 比率，来评估向借款人提供贷款的风险。
许多经济学家将放宽 CLTV 标准归因于 2000 年代后期困扰美国的止赎危机以及其他因素。从 1990 年代开始，特别是在 2000 年代初期和中期，购房者经常在购买时使用第二抵押贷款来代替首付。尽管风险增加，但急于不让这些客户的业务输给竞争对手的贷方同意了此类条款。
在 1990 年代后期到 2000 年代中期的房地产泡沫之前，标准做法是购房者至少支付购买价格的 20% 的首付。大多数贷方通过将 LTV 限制在 80% 来使客户保持在这些参数范围内。
当泡沫开始升温时，这些公司中的许多都采取措施让客户能够避开 20% 的首付。一些贷方提高了 LTV 上限或完全取消，提供首付不超过 5% 的抵押贷款，而另一些贷方保持 LTV 要求，但提高了 CLTV 上限，通常为 100%。这种策略使客户能够获得第二次抵押贷款来支付他们 20% 的首付。
2008 年开始的止赎高峰凸显了 CLTV 的重要性。参与其中，例如 100,000 美元的初始现金支出购买 500,000 美元的房子，为房主提供了维持抵押贷款支付的强大动力。如果银行取消抵押品赎回权，他不仅会失去自己的房子，还会失去他支付的大量现金。
要求财产的股权也使贷方免受房地产价格下跌的影响。如果一处房产的价值为 500,000 美元，而总留置权加起来为 400,000 美元，则该房产可能会损失高达 20% 的价值，而没有任何留置权持有人在止赎拍卖中收到短期付款。
为什么 CLTV 很重要
一些购房者选择通过接收多个房产抵押贷款来降低首付，这导致初级抵押贷款的贷款与价值比率较低。同样由于较低的 LTV 比率，许多购房者成功地避免了私人抵押贷款保险 (PMI)。获得第二抵押贷款或承担 PMI 成本是否更好，因人而异。
因此，由于第二抵押人承担更多风险，第二抵押贷款的利率通常高于第一抵押贷款的利率。建议消费者考虑在一处房产上接受多笔贷款的利弊。进行尽职调查将有助于确保所选内容是特定情况下的最佳选择。
贷款价值比与 CLTV
贷款价值比 (LTV)和 CLTV 是抵押贷款承销过程中最常用的两个比率。大多数贷方对这两个值都施加了最大值，超过该值的潜在借款人没有资格获得贷款。 LTV 比率仅考虑主要抵押贷款余额。因此，在上述示例中，LTV 比率为 50%，即 100,000 美元的主要抵押贷款余额除以 200,000 美元的房屋价值的结果。
大多数贷方规定 LTV 最高为 80%，因为房利美和房地美不购买 LTV 比率较高的抵押贷款。信用状况良好的借款人可以规避这一要求，但只要他们的主要贷款余额大于房屋价值的 80%，就必须支付私人抵押贷款保险(PMI)。当房屋价值低于贷款余额时，PMI 保护贷方免受损失。
主要贷方往往对 CLTV 要求更加慷慨。考虑到上面的例子，在止赎的情况下，第一抵押贷款持有人在第二抵押贷款持有人收到任何东西之前全额收到它的钱。如果在借款人违约前房产价值降至 125,000 美元，主要留置权持有人将收到全部欠款（100,000 美元），而第二留置权持有人尽管被欠 50,000 美元，但仅收到剩余的 25,000 美元。在房产价值下降的情况下，主要留置权持有人承担的风险较小，因此有能力以较高的 CLTV 放贷。
CLTV 比率示例
例如，假设个人以 200,000 美元购买房屋。为了获得房产，她提供了 50,000 美元的首付并获得了两份抵押贷款：一份为 100,000 美元（主要），另一份为 50,000 美元（次要）。因此，她的综合贷款价值比 (CLTV) 为 75%：(($100,000 + $50,000) / $200,000)。
＃＃ 强调
贷方在确定购房者是否有能力购买房屋时会考虑 CLTV 比率。
CLTV 类似于 LTV，但包括所有抵押贷款或留置权，而不仅仅是第一抵押贷款。
2008-2009 年的房地产泡沫凸显了关注 CLTV 比率的相关性。
