Ratio préstamo-valor combinado – Ratio CLTV

¿Qué es la relación préstamo-valor combinado - relación CLTV?

La relación préstamo-valor combinado (CLTV) es la relación entre todos los préstamos garantizados sobre una propiedad y el valor de una propiedad. Los prestamistas utilizan la relación CLTV para determinar el riesgo de incumplimiento de un posible comprador de vivienda cuando se utiliza más de un préstamo.

En general, los prestamistas están dispuestos a prestar con índices CLTV del 80 % o más a prestatarios con calificaciones crediticias altas. El CLTV difiere de la relación préstamo a valor simple (LTV) en que el LTV solo incluye la primera hipoteca o hipoteca principal en su cálculo.

Fórmula y cálculo CLTV

Para calcular la relación préstamo-valor combinada, divida los saldos principales agregados de todos los préstamos por el precio de compra de la propiedad o el valor justo de mercado. Por lo tanto, la relación CLTV se determina dividiendo la suma de los elementos enumerados a continuación por el precio de venta de la propiedad o el valor de tasación de la propiedad, el que sea menor.

• el monto original del préstamo de la primera hipoteca

• la parte dispuesta (saldo de capital pendiente) de una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC)

• el saldo de capital impago de todo el financiamiento subordinado cerrado,. como una segunda o tercera hipoteca (con un préstamo cerrado, un prestatario retira todos los fondos el primer día y no puede realizar ningún cambio en el plan de pago ni acceder a ningún préstamo pagado). reducir el capital una vez que se cierra el préstamo).

Qué muestra la relación CLTV

La relación préstamo-valor combinado (CLTV) es un cálculo que utilizan los profesionales de hipotecas y préstamos para determinar el porcentaje total de la propiedad de un propietario que está gravada por gravámenes (obligaciones de deuda). Los prestamistas utilizan la relación CLTV junto con otros cálculos, como la relación deuda-ingreso y la relación préstamo-valor estándar (LTV), para evaluar el riesgo de otorgar un préstamo a un prestatario.

Muchos economistas atribuyen los estándares relajados de CLTV a la crisis de ejecuciones hipotecarias que azotó a los Estados Unidos a fines de la década de 2000, entre otros factores. A partir de la década de 1990 y especialmente durante principios y mediados de la década de 2000, los compradores de viviendas con frecuencia obtuvieron segundas hipotecas en el momento de la compra en lugar de hacer pagos iniciales. Los prestamistas deseosos de no perder el negocio de estos clientes frente a los competidores acordaron tales términos a pesar del aumento del riesgo.

Antes de la burbuja inmobiliaria que se expandió desde finales de la década de 1990 hasta mediados de la década de 2000, la práctica estándar era que los compradores de viviendas hicieran pagos iniciales por un total de al menos el 20 % del precio de compra. La mayoría de los prestamistas mantuvieron a los clientes dentro de estos parámetros limitando el LTV al 80 %.

Cuando la burbuja comenzó a calentarse, muchas de estas mismas empresas tomaron medidas para permitir que los clientes se las arreglaran pagando un 20 % de pago inicial. Algunos prestamistas aumentaron los límites de LTV o los eliminaron por completo, ofreciendo hipotecas con pagos iniciales del 5% o menos, mientras que otros mantuvieron los requisitos de LTV pero aumentaron los límites de CLTV, a menudo al 100%. Esta maniobra permitió a los clientes contratar segundas hipotecas para financiar su cuota inicial del 20%.

El pico de ejecuciones hipotecarias que comenzó en 2008 subrayó por qué CLTV es importante. Participar en el juego, como un desembolso inicial de $100,000 en efectivo para una casa de $500,000, proporciona al propietario un poderoso incentivo para mantener los pagos de su hipoteca. Si el banco ejecuta la hipoteca, no solo pierde su casa, sino también el montón de efectivo que pagó para cerrar.

Requerir equidad en la propiedad también aísla a los prestamistas de una caída en los precios de los bienes raíces. Si una propiedad está valuada en $500,000 y los gravámenes totales suman $400,000, la propiedad puede perder hasta el 20 % de su valor sin que los tenedores del gravamen reciban un pago corto en una subasta de ejecución hipotecaria.

Por qué es importante CLTV

Algunos compradores de vivienda optan por reducir su pago inicial al recibir múltiples hipotecas sobre una propiedad, lo que da como resultado una relación préstamo-valor más baja para la hipoteca principal. También debido a la relación LTV más baja, muchos compradores de vivienda evitan con éxito el seguro hipotecario privado (PMI). Si es mejor obtener una segunda hipoteca o incurrir en el costo del PMI varía según el individuo.

En consecuencia, debido a que el segundo deudor asume más riesgo, la tasa de interés de una segunda hipoteca suele ser más alta que la tasa de interés de una primera hipoteca. Es aconsejable que los consumidores consideren las ventajas y desventajas de aceptar múltiples préstamos en una propiedad. Ejercer la debida diligencia ayudará a garantizar que lo que se elija sea la mejor opción para las circunstancias dadas.

Relación préstamo-valor frente a CLTV

Préstamo a valor (LTV) y CLTV son dos de los índices más comunes utilizados durante el proceso de suscripción de hipotecas. La mayoría de los prestamistas imponen máximos en ambos valores, por encima de los cuales el posible prestatario no es elegible para un préstamo. La relación LTV considera solo el saldo primario de la hipoteca. Por lo tanto, en el ejemplo anterior, la relación LTV es del 50 %, el resultado de dividir el saldo de la hipoteca principal de $100 000 por el valor de la vivienda de $200 000.

La mayoría de los prestamistas imponen máximos LTV del 80% porque Fannie Mae y Freddie Mac no compran hipotecas con índices LTV más altos. Los prestatarios con buenos perfiles de crédito pueden eludir este requisito, pero deben pagar un seguro hipotecario privado (PMI) siempre que el saldo de su préstamo principal sea superior al 80% del valor de la vivienda. PMI protege al prestamista de pérdidas cuando el valor de una casa cae por debajo del saldo del préstamo.

Los prestamistas primarios tienden a ser más generosos con los requisitos de CLTV. Teniendo en cuenta el ejemplo anterior, en el caso de una ejecución hipotecaria, el titular de la hipoteca principal recibe su dinero en su totalidad antes de que el titular de la segunda hipoteca reciba nada. Si el valor de la propiedad disminuye a $ 125,000 antes de que el prestatario incumpla, el titular principal del gravamen recibe el monto total adeudado ($ 100,000), mientras que el segundo titular del gravamen solo recibe los $ 25,000 restantes a pesar de que se le deben $ 50,000. El titular principal del gravamen asume menos riesgo en el caso de valores de propiedad en declive y, por lo tanto, puede permitirse prestar a un CLTV más alto.

Ejemplo de la relación CLTV

Como ejemplo, suponga que un individuo compra una casa por $200,000. Para asegurar la propiedad, hizo un pago inicial de $50,000 y recibió dos hipotecas: una por $100,000 (primaria) y otra por $50,000 (secundaria). Por lo tanto, su relación préstamo-valor combinada (CLTV) es del 75 %: ($100 000 + $50 000) / $200 000).

Reflejos

• Los prestamistas consideran la relación CLTV para determinar si un comprador de vivienda puede permitirse comprar una vivienda.

• CLTV es similar a LTV pero incluye todas las hipotecas o gravámenes y no solo la primera hipoteca.

• La burbuja inmobiliaria de 2008-2009 subrayó la relevancia de vigilar el ratio CLTV.