Yhdistetty laina-arvosuhde – CLTV Ratio
Mikä on yhdistetty laina-arvosuhde – CLTV-suhde?
Yhdistetty laina-arvo (CLTV) on kaikkien kiinteistön vakuudellisten lainojen suhde kiinteistön arvoon. Lainanantajat käyttävät CLTV-suhdetta mahdollisen asunnon ostajan maksukyvyttömyysriskin määrittämiseen, kun käytetään useampaa kuin yhtä lainaa.
Yleensä lainanantajat ovat valmiita lainaamaan CLTV-suhteella 80 % tai enemmän lainaajille, joilla on korkea luottoluokitus. CLTV eroaa yksinkertaisesta lainan arvosta (LTV) siten, että LTV sisältää laskelmissaan vain ensimmäisen tai ensisijaisen kiinnityksen.
CLTV-kaava ja -laskenta
Yhdistetty laina-arvosuhde lasketaan jakamalla kaikkien lainojen yhteenlasketut pääomasaldot kiinteistön kauppahinnalla tai käyvällä markkina-arvolla. CLTV-suhde määräytyy siis jakamalla alla lueteltujen erien summa kiinteistön myyntihinnalla tai kiinteistön arvioidulla arvolla , kumpi on pienempi.
ensimmäisen asuntolainan alkuperäinen lainasumma
kotipääomalainan (HELOC) nostettu osuus (pääomasaldo)
kaiken suljetun toissijaisen rahoituksen,. kuten toisen tai kolmannen asuntolainan, maksamaton pääomasaldo (suljetun lainan yhteydessä lainanottaja nostaa kaikki varat ensimmäisenä päivänä, eikä hän voi tehdä maksusuunnitelmaan muutoksia tai käyttää maksettuja pääoman alaspäin lainan sulkemisen jälkeen.)
Mitä CLTV-suhde näyttää
Yhdistetty laina-arvo (CLTV) on laskelma, jota asuntolaina- ja lainaammattilaiset käyttävät määrittääkseen panttioikeudella (velkavelvoitteilla) olevan asunnonomistajan omaisuuden kokonaisosuuden. Lainanantajat käyttävät CLTV-suhdetta yhdessä kourallisen muiden laskelmien kanssa, kuten velka- tulosuhdetta ja vakiolaina-arvosuhdetta (LTV) arvioidakseen riskiä lainan myöntämisestä lainanottajalle.
Monet taloustieteilijät pitävät lievennettyjen CLTV-standardien ansioksi muun muassa Yhdysvaltoja 2000-luvun lopulla vaivannutta sulkemiskriisiä . 1990-luvulta alkaen ja varsinkin 2000-luvun alussa ja puolivälissä asunnon ostajat ottivat usein toisen asuntolainan ostohetkellä käsimaksujen sijaan. Lainanantajat, jotka halusivat olla menettämättä näiden asiakkaiden liiketoimintaa kilpailijoille, suostuivat näihin ehtoihin lisääntyneestä riskistä huolimatta.
Ennen 1990-luvun lopusta 2000-luvun puoliväliin laajentunutta kiinteistökuplaa asunnon ostaja maksoi käsirahaa vähintään 20 % kauppahinnasta. Useimmat lainanantajat pitivät asiakkaat näiden parametrien sisällä rajoittamalla elinkaariarvoa 80 prosenttiin.
Kun kupla alkoi lämmetä, monet näistä samoista yrityksistä ryhtyivät toimiin antaakseen asiakkaille mahdollisuuden päästä 20 prosentin laskuun. Jotkut lainanantajat nostivat LTV-kattoja tai poistivat ne kokonaan tarjoten asuntolainoja enintään 5 %:n käsirahalla, kun taas toiset pitivät LTV-vaatimukset paikoillaan, mutta nostivat CLTV-kattoja, usein 100 prosenttiin. Tämän toimenpiteen ansiosta asiakkaat voivat ottaa toisen asuntolainan rahoittaakseen 20 prosentin käsirahansa.
Vuonna 2008 alkanut sulkemispiikki korosti, miksi CLTV on tärkeä. Nahka pelissä, kuten 100 000 dollarin ensimmäinen käteiskulutus 500 000 dollarin talosta, tarjoaa asunnonomistajalle voimakkaan kannustimen pitää kiinni asuntolainan maksuista. Jos pankki sulkee markkinoita, hän ei menetä vain kotiaan, vaan myös rahakasan, jonka hän maksoi sulkemisesta.
Omavaraisuuden vaatiminen kiinteistössä eristää myös lainanantajat kiinteistöjen hintojen laskulta. Jos kiinteistön arvo on 500 000 dollaria ja panttioikeuksien kokonaismäärä on 400 000 dollaria, kiinteistö voi menettää jopa 20 % arvostaan ilman, että pantinhaltijat saavat lyhyttä maksua ulosmittaushuutokaupassa.
Miksi CLTV:llä on väliä
Jotkut asunnon ostajat päättävät alentaa käsirahaansa vastaanottamalla useita asuntolainoja, mikä johtaa ensisijaisen asuntolainaan alhaisempaan laina-arvoon. Myös alhaisemman LTV-suhteen vuoksi monet asunnon ostajat välttävät onnistuneesti yksityisen asuntolainavakuutuksen (PMI). Se, onko parempi hankkia toinen asuntolaina vai maksaa PMI, vaihtelee yksilöittäin.
Näin ollen, koska toinen kiinnittäjä ottaa suuremman riskin, toisen asuntolainan korko on tyypillisesti korkeampi kuin ensimmäisen kiinnityksen korko. On suositeltavaa, että kuluttajat harkitsevat useiden lainojen hyväksymisen edut ja haitat yhdestä kiinteistöstä. Asianmukaisen huolellisuuden noudattaminen auttaa varmistamaan, että valittu on paras vaihtoehto annetuissa olosuhteissa.
Laina-arvo vs. CLTV
Loan-to-value (LTV) ja CLTV ovat kaksi yleisimmistä asuntolainan myöntämisprosessin aikana käytetyistä suhteista. Useimmat lainanantajat asettavat molemmille arvoille maksimiarvot, joiden ylittyessä mahdollisella lainanottajalla ei ole oikeutta lainaan. LTV-suhde ottaa huomioon vain ensisijaisen asuntolainasaldon. Siksi yllä olevassa esimerkissä LTV-suhde on 50 %, mikä on tulos, kun ensisijainen asuntolainasaldo 100 000 dollaria jaetaan asunnon arvolla 200 000 dollaria.
Useimmat lainanantajat määräävät 80 prosentin elinkaariarvon enimmäismäärän, koska Fannie Mae ja Freddie Mac eivät osta asuntolainoja, joilla on korkeampi LTV-suhde. Hyvän luottoprofiilin omaavat lainanottajat voivat kiertää tämän vaatimuksen, mutta heidän on maksettava yksityinen asuntolainavakuutus (PMI), kunhan heidän ensisijainen lainasaldonsa on yli 80 % asunnon arvosta. PMI suojaa lainanantajaa tappioilta, kun asunnon arvo putoaa lainasaldon alapuolelle.
Ensisijaiset lainanantajat ovat yleensä anteliaampia CLTV-vaatimusten suhteen. Kun otetaan huomioon yllä oleva esimerkki, ulosmittaustapauksessa ensisijainen kiinnityksen haltija saa rahansa kokonaisuudessaan ennen kuin toinen kiinnityksen haltija saa mitään. Jos omaisuuden arvo laskee 125 000 dollariin ennen kuin lainanottaja laiminlyö maksun, ensisijainen panttioikeuden haltija saa koko velan (100 000 dollaria), kun taas toinen panttioikeuden haltija saa vain loput 25 000 dollaria huolimatta siitä, että hän on velkaa 50 000 dollaria. Ensisijainen panttioikeuden haltija kantaa vähemmän riskiä, jos omaisuuden arvo laskee, ja siksi hänellä on varaa lainata korkeammalla CLTV:llä.
Esimerkki CLTV-suhteesta
Oletetaan esimerkiksi, että henkilö ostaa kodin 200 000 dollarilla. Omaisuuden turvaamiseksi hän maksoi 50 000 dollarin käsirahaa ja sai kaksi asuntolainaa: yhden 100 000 dollarin (ensisijainen) ja toisen 50 000 dollarin (toissijainen). Hänen yhdistetty laina-arvosuhde (CLTV) on siis 75 %: ((100 000 $ + 50 000 $) / 200 000 $).
Kohokohdat
Lainanantajat ottavat huomioon CLTV-suhteen määrittäessään, onko asunnon ostajalla varaa ostaa asunto.
CLTV on samanlainen kuin LTV, mutta se sisältää kaikki kiinnitykset tai panttioikeudet, ei vain ensimmäistä asuntolainaa.
Vuosien 2008-2009 kiinteistökupla korosti CLTV-suhteen seuraamisen merkitystä.
