Kombineret lån-til-værdi-forhold – CLTV-forhold
Hvad er det kombinerede lån-til-værdi-forhold – CLTV-forhold?
Det kombinerede lån-til-værdi-forhold (CLTV) er forholdet mellem alle sikrede lån på en ejendom og værdien af en ejendom. Långivere bruger CLTV-forholdet til at bestemme en potentiel boligkøbers risiko for misligholdelse, når der bruges mere end ét lån.
Generelt er långivere villige til at låne med CLTV-forhold på 80 % og derover til låntagere med høje kreditvurderinger. CLTV adskiller sig fra simple loan to value (LTV)-forholdet ved, at LTV'en kun inkluderer det første eller primære realkreditlån i sin beregning.
CLTV formel og beregning
For at beregne den kombinerede belåningsgrad skal du dividere de samlede hovedstole for alle lån med ejendommens købspris eller fair markedsværdi. CLTV-forholdet bestemmes således ved at dividere summen af nedenstående poster med den laveste af ejendommens salgspris eller ejendommens vurderede værdi.
det oprindelige lånebeløb for det første realkreditlån
den udtrukne del (udestående hovedsaldo) af en egenkapitalkreditlinje (HELOC)
den ubetalte hovedstolsaldo for al lukket underordnet finansiering,. såsom et andet eller tredje realkreditlån (Med et lukket lån trækker en låntager alle midler på dag ét og må ikke foretage ændringer i betalingsplanen eller få adgang til nogen betalt- ned i hovedstol, når lånet er lukket.)
Hvad CLTV-forhold viser
Det kombinerede lån til værdi-forhold (CLTV) er en beregning, der bruges af realkredit- og udlånsprofessionelle til at bestemme den samlede procentdel af en boligejers ejendom, der er behæftet med panterettigheder (gældsforpligtelser). Långivere bruger CLTV-forholdet sammen med en håndfuld andre beregninger, såsom gæld-til-indkomst-forholdet og standardlån til værdi-forholdet (LTV), til at vurdere risikoen ved at forlænge et lån til en låntager.
Mange økonomer tilskriver blandt andet afslappede CLTV-standarder den afskærmningskrise, der plagede USA i slutningen af 2000'erne. Begyndende i 1990'erne og især i begyndelsen og midten af 2000'erne, optog boligkøbere ofte andre realkreditlån på købstidspunktet i stedet for at foretage udbetalinger. Långivere, der var ivrige efter ikke at miste disse kunders forretning til konkurrenter, gik med til sådanne vilkår på trods af den øgede risiko.
Før ejendomsboblen, der udvidede sig fra slutningen af 1990'erne til midten af 2000'erne, var standardpraksis for boligkøbere at foretage udbetalinger på i alt mindst 20 % af købsprisen. De fleste långivere holdt kunderne inden for disse parametre ved at begrænse LTV til 80 %.
Da boblen begyndte at varme op, tog mange af de samme virksomheder skridt til at give kunderne mulighed for at komme rundt med at sætte 20 % ned. Nogle långivere hævede LTV-lofter eller gjorde helt op med dem ved at tilbyde realkreditlån med 5 % udbetalinger eller mindre, mens andre holdt LTV-kravene på plads, men hævede CLTV-lofterne, ofte til 100 %. Denne manøvre gjorde det muligt for kunderne at optage ekstralån for at finansiere deres 20 % udbetalinger.
Afskærmningsstigningen, der begyndte i 2008, understregede, hvorfor CLTV er vigtigt. At have hud med i spillet, såsom et indledende kontantudlæg på $100.000 for et hus på $500.000, giver en boligejer et stærkt incitament til at holde sine afdrag på realkreditlån. Hvis banken tvangsauktionerer, mister han ikke kun sit hjem, men også den bunke kontanter, han betalte for at lukke.
At kræve egenkapital i ejendommen isolerer også långivere fra et dyk i ejendomspriserne. Hvis en ejendom er vurderet til $ 500.000, og den samlede tilbageholdelsesret summerer til $ 400.000, kan ejendommen miste op til 20% af sin værdi, uden at nogen panthavere modtager en kort betaling på en tvangsauktion.
Hvorfor CLTV betyder noget
Nogle boligkøbere vælger at sænke deres udbetaling ved at modtage flere realkreditlån i en ejendom, hvilket resulterer i en lavere belåningsgrad for det primære realkreditlån. Også på grund af det lavere LTV-forhold undgår mange boligkøbere med held privat realkreditforsikring (PMI). Hvorvidt det er bedre at få et nyt realkreditlån eller pådrage sig omkostningerne ved PMI varierer fra person til person.
Derfor, fordi den anden pantsætter påtager sig mere risiko, er renten på et andet realkreditlån typisk højere end renten på et første realkreditlån. Det er tilrådeligt, at forbrugerne overvejer fordele og ulemper ved at acceptere flere lån på én ejendom. Udøvelse af due diligence vil være med til at sikre, at det, der vælges, er den bedste løsning under de givne omstændigheder.
Lån-til-værdi vs. CLTV
Lån-til-værdi (LTV) og CLTV er to af de mest almindelige nøgletal, der bruges under realkreditgarantiprocessen. De fleste långivere sætter maksimum på begge værdier, over hvilke den potentielle låntager ikke er berettiget til et lån. LTV-forholdet tager kun hensyn til den primære realkreditsaldo. Derfor er LTV-forholdet i ovenstående eksempel 50%, resultatet af at dividere den primære realkreditsaldo på $100.000 med boligværdien på $200.000.
De fleste långivere pålægger LTV-maksimum på 80%, fordi Fannie Mae og Freddie Mac ikke køber realkreditlån med højere LTV-forhold. Låntagere med gode kreditprofiler kan omgå dette krav, men skal betale privat realkreditforsikring (PMI), så længe deres primære lånesaldo er større end 80 % af boligens værdi. PMI beskytter långiveren mod tab, når en boligs værdi falder under lånesaldoen.
Primære långivere har en tendens til at være mere generøse med CLTV-krav. I betragtning af eksemplet ovenfor, i tilfælde af en tvangsauktion, modtager den primære panthaver sine penge fuldt ud, før den anden panthaver modtager noget. Hvis ejendomsværdien falder til $125.000, før låntageren misligholder, modtager den primære pantehaver hele det skyldige beløb ($100.000), mens den anden panthaver kun modtager de resterende $25.000 på trods af, at han skylder $50.000. Den primære pantehaver påtager sig mindre risiko i tilfælde af faldende ejendomsværdier og har derfor råd til at låne ud til en højere CLTV.
Eksempel CLTV-forholdet
Antag som et eksempel, at en person køber et hjem for $200.000. For at sikre ejendommen gav hun en udbetaling på $50.000 og modtog to realkreditlån: et på $100.000 (primært) og et på $50.000 (sekundært). Hendes kombinerede belåningsgrad (CLTV) er derfor 75%: (($100.000 + $50.000) / $200.000).
Højdepunkter
Långivere overvejer CLTV-forholdet, når de skal afgøre, om en boligkøber har råd til at købe en bolig.
CLTV ligner LTV, men inkluderer alle realkreditlån eller panterettigheder og ikke kun det første realkreditlån.
Ejendomsboblen fra 2008-2009 understregede relevansen af at holde øje med CLTV-forholdet.
