Комбинированный коэффициент кредита к стоимости – коэффициент CLTV

Каково комбинированное соотношение кредита к стоимости – коэффициент CLTV?

Комбинированное отношение кредита к стоимости (CLTV) представляет собой отношение всех обеспеченных кредитов на имущество к стоимости имущества. Кредиторы используют коэффициент CLTV для определения риска дефолта потенциального покупателя жилья при использовании более чем одного кредита.

Как правило, кредиторы готовы предоставлять ссуды по ставке CLTV 80% и выше заемщикам с высоким кредитным рейтингом. CLTV отличается от отношения простого кредита к стоимости (LTV) тем, что LTV включает в свой расчет только первый или основной ипотечный кредит.

Формула и расчет CLTV

$\begin &\text =\frac{\text{VL1 + VL2 + ... + VLn}}{\text{Общая стоимость свойства}}\ &\textbf{где:}\ &\text{VL = Стоимость займа}\ \end$

Чтобы рассчитать комбинированное отношение кредита к стоимости, разделите совокупные остатки основной суммы всех кредитов на покупную цену имущества или справедливую рыночную стоимость. Таким образом, коэффициент CLTV определяется путем деления суммы элементов, перечисленных ниже, на меньшую из продажной цены имущества или оценочной стоимости имущества.

• первоначальная сумма кредита первой ипотеки

• использованная часть (непогашенный основной остаток) кредитной линии собственного капитала (HELOC)

• невыплаченный основной остаток по всему закрытому субординированному финансированию,. такому как вторая или третья ипотека (в случае закрытого кредита заемщик использует все средства в первый день и не может вносить какие-либо изменения в план платежей или получать доступ к любым выплаченным- вниз основной суммы после закрытия кредита.)

Что показывает коэффициент CLTV

Соотношение комбинированного кредита к стоимости (CLTV) — это расчет, используемый специалистами по ипотеке и кредитованию для определения общего процента имущества домовладельца, обремененного залогами (долговыми обязательствами). Кредиторы используют коэффициент CLTV вместе с несколькими другими расчетами, такими как отношение долга к доходу и стандартное отношение кредита к стоимости (LTV), для оценки риска предоставления кредита заемщику.

Многие экономисты связывают ослабление стандартов CLTV с кризисом лишения права выкупа,. который разразился в Соединенных Штатах в конце 2000-х годов, среди прочих факторов. Начиная с 1990-х годов и особенно в начале и середине 2000-х покупатели жилья часто брали вторые ипотечные кредиты во время покупки вместо внесения первоначального взноса. Кредиторы, стремящиеся не потерять бизнес этих клиентов в пользу конкурентов, согласились на такие условия, несмотря на повышенный риск.

До пузыря на рынке недвижимости, который раздувался с конца 1990-х до середины 2000-х годов, стандартная практика заключалась в том, что покупатели жилья вносили первоначальный взнос в размере не менее 20% от покупной цены. Большинство кредиторов удерживали клиентов в пределах этих параметров, ограничивая LTV на уровне 80%.

Когда пузырь начал накаляться, многие из этих же компаний предприняли шаги, чтобы позволить клиентам обойти 20-процентную скидку. Некоторые кредиторы подняли предельные значения LTV или полностью отменили их, предлагая ипотечные кредиты с первоначальным взносом 5% или меньше, в то время как другие сохранили требования к LTV, но подняли предельные значения CLTV, часто до 100%. Этот маневр позволил клиентам брать вторые ипотечные кредиты для финансирования своих 20-процентных авансовых платежей.

Всплеск потери права выкупа, начавшийся в 2008 году, подчеркнул важность CLTV. Имея шкуру на кону, например, первоначальные денежные затраты в размере 100 000 долларов за дом стоимостью 500 000 долларов, дает домовладельцу мощный стимул продолжать выплаты по ипотеке. Если банк лишит права выкупа, он не только потеряет свой дом, но и кучу денег, которые он заплатил, чтобы закрыть его.

Требование справедливости в собственности также изолирует кредиторов от падения цен на недвижимость. Если имущество оценивается в 500 000 долларов, а общая сумма залогов составляет 400 000 долларов, имущество может потерять до 20% своей стоимости, и при этом держатели залога не получат короткого платежа на аукционе по обращению взыскания.

Почему CLTV имеет значение

Некоторые покупатели жилья предпочитают снизить первоначальный взнос, получая несколько ипотечных кредитов на недвижимость, что приводит к более низкому соотношению суммы кредита к стоимости основного ипотечного кредита. Также из-за более низкого коэффициента LTV многие покупатели жилья успешно избегают частного ипотечного страхования (PMI). Лучше ли получить вторую ипотеку или понести расходы PMI, зависит от человека.

Следовательно, поскольку второй залогодатель принимает на себя больший риск, процентная ставка по второму ипотечному кредиту обычно выше, чем процентная ставка по первому ипотечному кредиту. Целесообразно, чтобы потребители рассмотрели преимущества и недостатки принятия нескольких кредитов на одну собственность. Проявление должной осмотрительности поможет гарантировать, что то, что выбрано, является лучшим вариантом для данных обстоятельств.

Кредит к стоимости по сравнению с CLTV

Заем к стоимости (LTV) и CLTV являются двумя из наиболее распространенных коэффициентов, используемых в процессе андеррайтинга ипотечного кредита. Большинство кредиторов устанавливают максимальные значения для обоих значений, выше которых потенциальный заемщик не имеет права на получение кредита. Коэффициент LTV учитывает только основной остаток по ипотечному кредиту. Следовательно, в приведенном выше примере коэффициент LTV составляет 50%, что является результатом деления основного остатка по ипотеке в размере 100 000 долларов США на стоимость дома в размере 200 000 долларов США.

Большинство кредиторов устанавливают максимальную LTV в размере 80%, потому что Fannie Mae и Freddie Mac не покупают ипотечные кредиты с более высокими коэффициентами LTV. Заемщики с хорошей кредитной историей могут обойти это требование, но должны платить частную ипотечную страховку (PMI), если баланс их основного кредита превышает 80% стоимости дома. PMI защищает кредитора от убытков, когда стоимость дома падает ниже остатка кредита.

Первичные кредиторы, как правило, более щедры в отношении требований CLTV. Учитывая приведенный выше пример, в случае обращения взыскания основной ипотечный держатель получает свои деньги в полном объеме до того, как второй ипотечный держатель получит что-либо. Если стоимость имущества снизится до 125 000 долларов США до того, как заемщик объявит дефолт, основной держатель залогового права получит всю причитающуюся сумму (100 000 долларов США), а второй держатель залогового права получит только оставшиеся 25 000 долларов США, несмотря на то, что ему должны 50 000 долларов США. Основной держатель залога несет меньший риск в случае снижения стоимости имущества и, следовательно, может позволить себе ссуду с более высоким CLTV.

Пример коэффициента CLTV

В качестве примера предположим, что человек покупает дом за 200 000 долларов. Чтобы обеспечить собственность, она внесла первоначальный взнос в размере 50 000 долларов и получила два ипотечных кредита: один на 100 000 долларов (первичный) и один на 50 000 долларов (вторичный). Таким образом, ее комбинированное отношение кредита к стоимости (CLTV) составляет 75%: ((100 000 долларов США + 50 000 долларов США) / 200 000 долларов США).

Особенности

• Кредиторы учитывают коэффициент CLTV при определении того, может ли покупатель дома позволить себе покупку дома.

• CLTV аналогичен LTV, но включает все ипотечные кредиты или залоговые права, а не только первый ипотечный кредит.

• Пузырь на рынке недвижимости 2008-2009 годов подчеркнул актуальность наблюдения за коэффициентом CLTV.