نسبة القرض إلى القيمة المجمعة - نسبة CLTV

ما هي نسبة القرض إلى القيمة المجمعة - نسبة CLTV؟

نسبة القرض إلى القيمة المجمعة (CLTV) هي نسبة جميع القروض المضمونة على عقار ما إلى قيمة العقار. يستخدم المقرضون نسبة CLTV لتحديد مخاطر تخلف مشتري المنزل المحتملين عند استخدام أكثر من قرض واحد.

بشكل عام ، فإن المقرضين على استعداد لإقراض بنسب CLTV بنسبة 80 ٪ وما فوق للمقترضين ذوي التصنيفات الائتمانية العالية. يختلف CLTV عن نسبة القرض البسيط إلى القيمة (LTV) في أن القيمة الدائمة للقرض لا تتضمن سوى الرهن العقاري الأول أو الأساسي في حسابها.

صيغة وحساب CLTV

لحساب نسبة القرض إلى القيمة المجمعة ، قسّم الأرصدة الأساسية الإجمالية لجميع القروض على سعر شراء العقار أو القيمة السوقية العادلة. وبالتالي يتم تحديد نسبة CLTV بقسمة مجموع العناصر المدرجة أدناه على سعر بيع العقار أو القيمة المقدرة للممتلكات الأقل.

• مبلغ القرض الأصلي للرهن العقاري الأول

• الجزء المسحوب (الرصيد الأساسي المستحق) من حد ائتمان حقوق الملكية العقارية (HELOC)

• الرصيد الأساسي غير المدفوع لجميع التمويلات الثانوية المغلقة ، مثل الرهن العقاري الثاني أو الثالث (مع القرض المغلق ، يسحب المقترض جميع الأموال في اليوم الأول ولا يجوز له إجراء أي تغييرات في خطة الدفع أو الوصول إلى أي تمويل مدفوع- رأس المال لأسفل بمجرد إغلاق القرض.)

ما تظهر نسبة CLTV

نسبة القرض إلى القيمة المجمعة (CLTV) هي عملية حسابية يستخدمها متخصصو الرهن العقاري والإقراض لتحديد النسبة المئوية الإجمالية لممتلكات مالك المنزل المرهونة بامتيازات (التزامات الديون). يستخدم المقرضون نسبة CLTV جنبًا إلى جنب مع عدد قليل من الحسابات الأخرى ، مثل نسبة الدين إلى الدخل ونسبة القرض إلى القيمة القياسية (LTV) ، لتقييم مخاطر تمديد قرض للمقترض.

يعزو العديد من الاقتصاديين معايير CLTV المخففة إلى أزمة الرهن التي ابتليت بها الولايات المتحدة خلال أواخر العقد الأول من القرن الحادي والعشرين ، من بين عوامل أخرى. وابتداءً من التسعينيات وخاصة خلال أوائل ومنتصف العقد الأول من القرن الحادي والعشرين ، كان مشترو المنازل يأخذون في كثير من الأحيان رهونًا عقارية ثانية في وقت الشراء بدلاً من سداد دفعات مقدمة. يحرص المقرضون على عدم خسارة أعمال هؤلاء العملاء أمام المنافسين الذين وافقوا على مثل هذه الشروط على الرغم من المخاطر المتزايدة.

قبل فقاعة العقارات التي امتدت من أواخر التسعينيات إلى منتصف العقد الأول من القرن الحادي والعشرين ، كانت الممارسة المعتادة هي أن يقوم مشترو المنازل بسداد دفعات مقدمة يبلغ مجموعها 20٪ على الأقل من سعر الشراء. أبقى معظم المقرضين العملاء ضمن هذه المعايير من خلال وضع حد أقصى للقيمة الدائمة عند 80٪.

عندما بدأت الفقاعة في التسخين ، اتخذت العديد من هذه الشركات خطوات للسماح للعملاء بالالتفاف على خفض 20٪. قام بعض المقرضين برفع سقف LTV أو تخلصوا منها تمامًا ، حيث قدموا قروضًا عقارية بمقدم 5٪ أو أقل ، بينما أبقى آخرون على متطلبات LTV لكنهم رفعوا سقف CLTV ، غالبًا إلى 100٪. مكنت هذه المناورة العملاء من الحصول على قروض عقارية ثانية لتمويل دفعات مقدمة بنسبة 20٪.

أبرزت الزيادة الكبيرة في حبس الرهن التي بدأت في عام 2008 سبب أهمية CLTV. إن وجود الجلد في اللعبة ، مثل المصروفات النقدية الأولية البالغة 100000 دولار لمنزل 500000 دولار ، يوفر لمالك المنزل حافزًا قويًا لمواصلة مدفوعات الرهن العقاري. إذا قام البنك بحجز الرهن العقاري ، فلن يخسر منزله فحسب ، بل يخسر أيضًا كومة النقود التي دفعها لإغلاقها.

كما أن المطالبة بحقوق الملكية في الممتلكات يعزل المقرضين من الانخفاض في أسعار العقارات. إذا كانت قيمة العقار تبلغ 500.000 دولار أمريكي وبلغ إجمالي الامتيازات 400.000 دولار أمريكي ، فقد يخسر العقار ما يصل إلى 20٪ من قيمته دون أن يتلقى أي من أصحاب الامتياز دفعة قصيرة في مزاد الرهن.

لماذا يهم CLTV

يختار بعض مشتري المنازل خفض الدفعة الأولى من خلال تلقي قروض عقارية متعددة على أحد العقارات ، مما يؤدي إلى انخفاض نسبة القرض إلى القيمة للرهن العقاري الأساسي. أيضًا نظرًا لانخفاض نسبة الحد الأقصى للقيمة العقارية ، نجح العديد من مشتري المنازل في تجنب تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI). ما إذا كان من الأفضل الحصول على قرض عقاري ثان أو تحمل تكلفة PMI يختلف لكل فرد.

وبالتالي ، نظرًا لأن الرهن العقاري الثاني يفترض مخاطر أكبر ، فإن معدل الفائدة على الرهن العقاري الثاني يكون عادةً أعلى من سعر الفائدة على الرهن العقاري الأول. من المستحسن أن ينظر المستهلكون في مزايا وعيوب قبول قروض متعددة على عقار واحد. ستساعد ممارسة العناية الواجبة على ضمان أن ما يتم اختياره هو الخيار الأفضل للظروف المحددة.

القرض مقابل القيمة مقابل CLTV

القرض إلى القيمة (LTV) و CLTV من أكثر النسب شيوعًا المستخدمة أثناء عملية الاكتتاب في الرهن العقاري. يفرض معظم المقرضين حدًا أقصى لكلا القيمتين ، بحيث لا يكون المقترض المحتمل أعلاه مؤهلاً للحصول على قرض. تعتبر نسبة LTV فقط رصيد الرهن العقاري الأساسي. لذلك ، في المثال أعلاه ، تكون نسبة LTV هي 50٪ ، نتيجة قسمة رصيد الرهن العقاري الأساسي البالغ 100000 دولار على قيمة المنزل البالغة 200000 دولار.

يفرض معظم المقرضين حدًا أقصى للقيمة الدائمة على المدى الطويل بنسبة 80٪ لأن فاني ماي وفريدي ماك لا يشترون قروضًا ذات نسب تمويل عقاري أعلى. يمكن للمقترضين الذين يتمتعون بملفات ائتمانية جيدة التحايل على هذا المطلب ولكن يجب عليهم دفع تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) طالما أن رصيد القرض الأساسي لديهم أكبر من 80٪ من قيمة المنزل. يحمي PMI المُقرض من الخسائر عندما تنخفض قيمة المنزل إلى ما دون رصيد القرض.

يميل المقرضون الأساسيون إلى أن يكونوا أكثر سخاءً مع متطلبات CLTV. بالنظر إلى المثال أعلاه ، في حالة الرهن ، يتلقى حامل الرهن العقاري أمواله بالكامل قبل أن يتلقى حامل الرهن العقاري الثاني أي شيء. إذا انخفضت قيمة العقار إلى 125000 دولار قبل أن يتخلف المقترض عن السداد ، فإن صاحب الامتياز الأساسي يتلقى كامل المبلغ المستحق (100000 دولار) ، بينما يتلقى صاحب الامتياز الثاني المبلغ المتبقي 25000 دولار فقط على الرغم من كونه مدينًا بمبلغ 50000 دولار. يتحمل صاحب الامتياز الأساسي مخاطر أقل في حالة انخفاض قيمة الممتلكات ، وبالتالي يمكنه تحمل الإقراض في CLTV أعلى.

مثال على نسبة CLTV

على سبيل المثال ، افترض أن فردًا ما يشتري منزلًا بمبلغ 200000 دولار. لتأمين الممتلكات ، قدمت دفعة أولى بقيمة 50000 دولار أمريكي وحصلت على قرضين عقاريين: أحدهما بمبلغ 100000 دولار (أساسي) والآخر بمبلغ 50000 دولار (ثانوي). وبالتالي فإن نسبة القرض إلى القيمة المجمعة (CLTV) هي 75٪: ((100،000 دولار + 50،000 دولار) / 200،000 دولار).

يسلط الضوء

• يأخذ المقرضون في الاعتبار نسبة CLTV في تحديد ما إذا كان بإمكان مشتري المنزل شراء منزل.

• CLTV مشابه لـ LTV ولكنه يشمل جميع الرهون العقارية أو الامتيازات وليس الرهن العقاري الأول فقط.

• أكدت فقاعة العقارات في 2008-2009 على أهمية مراقبة نسبة CLTV.