Samsett lánshlutfall – CLTV hlutfall
Hvert er samsett lánshlutfall – CLTV hlutfall?
Samsett lánshlutfall (CLTV) er hlutfall allra tryggðra lána á fasteign og verðmæti eignar. Lánveitendur nota CLTV hlutfallið til að ákvarða áhættu væntanlegs húsnæðiskaupanda á vanskilum þegar meira en eitt lán er notað.
Almennt séð eru lánveitendur tilbúnir til að lána með CLTV hlutföllum sem eru 80% og hærri til lántakenda með hátt lánshæfismat. CLTV er frábrugðið einföldu lánshlutfalli (LTV) að því leyti að LTV tekur aðeins með fyrsta eða aðalveð í útreikningi þess.
CLTV formúla og útreikningur
Til að reikna út samanlagt lánshlutfall skal deila samanlagðri höfuðstólsstöðu allra lána með kaupverði fasteignar eða gangverði. CLTV hlutfallið er þannig ákvarðað með því að deila summu þeirra atriða sem taldir eru upp hér að neðan með því lægra sem er af söluverði eignarinnar eða matsverði eignarinnar.
upphaflega lánsfjárhæð fyrsta veðs
tekinn hluti (útistandandi höfuðstólsstaða) af eiginfjárlínu (HELOC)
ógreidd höfuðstólsstöðu allrar víkjandi fjármögnunar með lokuðum enda,. svo sem annað eða þriðja veðlán (Með lokuðu láni dregur lántaki niður allt fé á fyrsta degi og má ekki gera neinar breytingar á greiðsluáætlun eða fá aðgang að neinum greiddum- lækkar höfuðstól þegar láninu er lokað.)
Það sem CLTV Ratio sýnir
Samsett lánshlutfall (CLTV) er útreikningur sem sérfræðingar í veð- og lánamálum nota til að ákvarða heildarhlutfall eignar húseiganda sem er bundið veði (skuldaskuldbindingum). Lánveitendur nota CLTV hlutfallið ásamt handfylli af öðrum útreikningum, svo sem skuldahlutfalli og venjulegu lánshlutfalli (LTV), til að meta áhættuna á að framlengja lán til lántaka.
Margir hagfræðingar rekja slaka CLTV staðla til fjárnámskreppunnar sem herjaði á Bandaríkin seint á 2000, meðal annarra þátta. Frá og með 1990 og sérstaklega snemma og um miðjan 2000, tóku íbúðakaupendur oft önnur húsnæðislán við kaupin í stað þess að greiða niður. Lánveitendur sem vildu ekki missa viðskipti þessara viðskiptavina til samkeppnisaðila samþykktu slíka skilmála þrátt fyrir aukna áhættu.
Áður en fasteignabólan kom til sögunnar sem stækkaði frá því seint á tíunda áratugnum fram á miðjan tíunda áratuginn var venjan sú að íbúðakaupendur greiddu út afborganir sem námu að minnsta kosti 20% af kaupverði. Flestir lánveitendur héldu viðskiptavinum innan þessara viðmiða með því að setja hámark LTV við 80%.
Þegar bólan fór að hitna, tóku mörg þessara sömu fyrirtækja ráðstafanir til að leyfa viðskiptavinum að komast í kring um að setja 20% niður. Sumir lánveitendur hækkuðu lánsfjárþak eða slepptu þeim algjörlega og buðu upp á húsnæðislán með 5% niðurgreiðslum eða minna, á meðan aðrir héldu kröfum um lánsfjármagn á sínum stað en hækkuðu hámarkslán, oft í 100%. Þessi aðgerð gerði viðskiptavinum kleift að taka önnur húsnæðislán til að fjármagna 20% niðurgreiðslur sínar.
Aukningin sem hófst árið 2008 undirstrikaði hvers vegna CLTV er mikilvægt. Að vera með húð í leiknum, eins og $100.000 upphafsútgjöld fyrir $500.000 hús, veitir húseiganda öflugan hvata til að halda uppi húsnæðislánum sínum. Ef bankinn setur fjárnám tapar hann ekki aðeins heimili sínu heldur einnig haugnum af peningum sem hann greiddi til að loka.
Krafa um eigið fé í eigninni einangrar einnig lánveitendur frá lækkun fasteignaverðs. Ef eign er metin á $ 500.000 og heildarveðrétturinn er allt að $ 400.000, getur eignin tapað allt að 20% af verðmæti hennar án þess að veðhafar fái stutta greiðslu á eignauppboði.
Hvers vegna CLTV skiptir máli
Sumir íbúðakaupendur kjósa að lækka útborgun sína með því að fá mörg húsnæðislán í fasteign, sem leiðir til lægra lánshlutfalls fyrir aðalveð. Einnig vegna lægra LTV hlutfalls, forðast margir íbúðakaupendur með góðum árangri einkaveðtryggingu (PMI). Misjafnt er eftir einstaklingum hvort betra sé að fá annað veð eða stofna til kostnaðar við PMI.
Þar af leiðandi, vegna þess að annar veðhafinn tekur meiri áhættu, eru vextir á öðru veðláni venjulega hærri en vextir á fyrsta veðláni. Æskilegt er að neytendur íhugi kosti og galla þess að taka mörg lán á einni eign. Áreiðanleikakönnun mun hjálpa til við að tryggja að það sem valið er sé besti kosturinn við gefnar aðstæður.
Lán-til-verðmæti á móti CLTV
Lán til virði (LTV) og CLTV eru tvö af algengustu hlutföllunum sem notuð eru við veðtryggingarferli. Flestir lánveitendur setja hámark á bæði gildin, þar sem væntanlegur lántakandi er ekki gjaldgengur fyrir láni. LTV hlutfallið tekur aðeins til grunnjöfnuðar húsnæðislána. Þess vegna, í dæminu hér að ofan, er LTV hlutfallið 50%, niðurstaðan af því að deila aðal veðjöfnuði upp á $100.000 með heimilisverðmæti $200.000.
Flestir lánveitendur setja LTV hámark upp á 80% vegna þess að Fannie Mae og Freddie Mac kaupa ekki húsnæðislán með hærri LTV hlutföllum. Lántakendur með góða lánshæfiseinkunn geta sniðgengið þessa kröfu en verða að greiða einkaveðtryggingu (PMI) svo framarlega sem stofnlánastaða þeirra er meiri en 80% af verðmæti heimilisins. PMI verndar lánveitandann fyrir tapi þegar verðmæti heimilis fer niður fyrir lánsjöfnuðina.
Aðallánveitendur hafa tilhneigingu til að vera örlátari með kröfur um CLTV. Miðað við dæmið hér að ofan, ef um fjárnám er að ræða, fær aðalveðhafi peninga sína að fullu áður en annar veðhafi fær eitthvað. Ef eignarverðmæti lækkar í $125.000 áður en lántaki fellur í vanskil, fær aðalveðhafi alla upphæðina sem hann skuldar ($100.000), en annar veðhafi fær aðeins $25.000 sem eftir eru þrátt fyrir að vera skuldaður $50.000. Aðalveðhafi axlar minni áhættu ef um er að ræða lækkandi fasteignaverð og hefur því efni á að lána á hærra CLTV.
Dæmi um CLTV hlutfallið
Segjum sem dæmi að einstaklingur sé að kaupa heimili fyrir $200.000. Til að tryggja eignina lagði hún fram 50.000 dollara útborgun og fékk tvö veðlán: eitt fyrir 100.000 dollara (aðal) og eitt fyrir 50.000 dollara (aðalán). Samsett lánshlutfall hennar (CLTV) er því 75%: (($100.000 + $50.000) / $200.000).
Hápunktar
Lánveitendur íhuga CLTV hlutfallið við ákvörðun á því hvort húsnæðiskaupandi hafi efni á að kaupa húsnæði.
CLTV er svipað og LTV en inniheldur öll veð eða veð en ekki bara fyrsta veð.
Fasteignabólan 2008-2009 undirstrikaði mikilvægi þess að hafa auga með CLTV hlutfallinu.
