Combined Loan-to-Value Ratio – CLTV Ratio
Was ist das Combined Loan-to-Value Ratio – CLTV Ratio?
Die Combined Loan-to-Value (CLTV) Ratio ist das Verhältnis aller besicherten Kredite einer Immobilie zum Wert einer Immobilie. Kreditgeber verwenden das CLTV-Verhältnis, um das Ausfallrisiko eines potenziellen Hauskäufers zu bestimmen, wenn mehr als ein Kredit in Anspruch genommen wird.
Im Allgemeinen sind Kreditgeber bereit, Darlehen zu CLTV-Quoten von 80 % und mehr an Kreditnehmer mit hoher Bonität zu vergeben. Der CLTV unterscheidet sich vom einfachen Loan-to-Value (LTV)-Verhältnis dadurch, dass der LTV nur die erste oder primäre Hypothek in seine Berechnung einbezieht.
CLTV-Formel und Berechnung
Um das kombinierte Beleihungswertverhältnis zu berechnen, dividieren Sie die aggregierten Kapitalsalden aller Darlehen durch den Kaufpreis oder den Marktwert der Immobilie. Das CLTV-Verhältnis wird somit bestimmt, indem die Summe der unten aufgeführten Positionen durch den Verkaufspreis der Immobilie oder den geschätzten Wert der Immobilie dividiert wird, je nachdem, welcher Wert geringer ist.
der ursprĂĽngliche Darlehensbetrag der ersten Hypothek
der in Anspruch genommene Teil (ausstehender Kapitalsaldo) einer Home-Equity-Kreditlinie (HELOC)
der unbezahlte Kapitalsaldo aller geschlossenen nachrangigen Finanzierungen,. wie z. B. einer zweiten oder dritten Hypothek Abschlagszahlung, sobald das Darlehen geschlossen ist.)
Welches CLTV-Verhältnis zeigt
Das kombinierte Loan-to-Value-Verhältnis (CLTV) ist eine Berechnung, die von Hypotheken- und Kreditexperten verwendet wird, um den Gesamtprozentsatz des Eigentums eines Hausbesitzers zu bestimmen, der mit Pfandrechten (Schuldverpflichtungen) belastet ist. Kreditgeber verwenden das CLTV-Verhältnis zusammen mit einer Handvoll anderer Berechnungen, wie z. B. dem Verhältnis von Schulden zu Einkommen und dem standardmäßigen Verhältnis von Beleihungswert (LTV), um das Risiko einer Kreditvergabe an einen Kreditnehmer einzuschätzen.
Viele Ökonomen führen lockere CLTV-Standards unter anderem auf die Zwangsvollstreckungskrise zurück,. die die Vereinigten Staaten Ende der 2000er Jahre heimsuchte. Ab den 1990er-Jahren und insbesondere Anfang und Mitte der 2000er-Jahre nahmen Eigenheimkäufer statt Anzahlungen beim Kauf häufig eine zweite Hypothek auf. Kreditgeber, die darauf bedacht waren, das Geschäft dieser Kunden nicht an Wettbewerber zu verlieren, stimmten diesen Bedingungen trotz des erhöhten Risikos zu.
Vor der Immobilienblase, die sich von Ende der 1990er bis Mitte der 2000er Jahre ausbreitete, war es üblich, dass Hauskäufer Anzahlungen in Höhe von mindestens 20 % des Kaufpreises leisteten. Die meisten Kreditgeber hielten die Kunden innerhalb dieser Parameter, indem sie den LTV auf 80 % begrenzten.
Als sich die Blase zu erhitzen begann, unternahmen viele dieser Unternehmen Schritte, um es den Kunden zu ermöglichen, 20 % weniger zu zahlen. Einige Kreditgeber haben die LTV-Obergrenzen angehoben oder ganz abgeschafft und Hypotheken mit 5 % oder weniger Anzahlungen angeboten, während andere die LTV-Anforderungen beibehalten, aber die CLTV-Obergrenzen angehoben haben, oft auf 100 %. Dieses Manöver ermöglichte es den Kunden, zweite Hypotheken aufzunehmen, um ihre Anzahlungen von 20 % zu finanzieren.
Der Anstieg der Zwangsvollstreckungen ab 2008 unterstrich, warum CLTV wichtig ist. Ein Risiko im Spiel zu haben, wie z. B. eine anfängliche Barausgabe von 100.000 US-Dollar für ein 500.000-Dollar-Haus, bietet einem Hausbesitzer einen starken Anreiz, seine Hypothekenzahlungen aufrechtzuerhalten. Wenn die Bank zwangsversteigert wird, verliert er nicht nur sein Haus, sondern auch den Haufen Bargeld, den er für die Schließung bezahlt hat.
Das Erfordernis von Eigenkapital in der Immobilie schützt die Kreditgeber auch vor einem Rückgang der Immobilienpreise. Wenn eine Immobilie einen Wert von 500.000 US-Dollar hat und sich die gesamten Pfandrechte auf 400.000 US-Dollar summieren, kann die Immobilie bis zu 20 % ihres Wertes verlieren, ohne dass Pfandgläubiger bei einer Zwangsversteigerung eine kurze Zahlung erhalten.
Warum CLTV wichtig ist
Einige Hauskäufer entscheiden sich dafür, ihre Anzahlung zu senken, indem sie mehrere Hypotheken auf eine Immobilie erhalten, was zu einem niedrigeren Beleihungswert für die primäre Hypothek führt. Auch aufgrund des niedrigeren LTV-Verhältnisses vermeiden viele Hauskäufer erfolgreich eine private Hypothekenversicherung (PMI). Ob es besser ist, eine zweite Hypothek zu erhalten oder die Kosten für PMI zu tragen, ist von Person zu Person unterschiedlich.
Da der zweite Hypothekengeber ein höheres Risiko übernimmt, ist der Zinssatz für eine zweite Hypothek in der Regel höher als der Zinssatz für eine erste Hypothek. Es ist ratsam, dass Verbraucher die Vor- und Nachteile der Annahme mehrerer Kredite für eine Immobilie berücksichtigen. Die Ausübung der gebotenen Sorgfalt hilft sicherzustellen, dass die gewählte Option die beste Option für die gegebenen Umstände ist.
Loan-to-Value vs. CLTV
Loan-to-Value (LTV) und CLTV sind zwei der gebräuchlichsten Kennzahlen, die während des Hypothekenzeichnungsprozesses verwendet werden. Die meisten Kreditgeber legen für beide Werte Höchstgrenzen fest, über denen der potenzielle Kreditnehmer keinen Kredit erhalten kann. Das LTV-Verhältnis berücksichtigt nur den primären Hypothekensaldo. Daher beträgt im obigen Beispiel das LTV-Verhältnis 50 %, das Ergebnis der Division des primären Hypothekensaldos von 100.000 USD durch den Hauswert von 200.000 USD.
Die meisten Kreditgeber schreiben LTV-Höchstwerte von 80 % vor, weil Fannie Mae und Freddie Mac keine Hypotheken mit höheren LTV-Verhältnissen kaufen. Kreditnehmer mit guten Kreditprofilen können diese Anforderung umgehen, müssen jedoch eine private Hypothekenversicherung (PMI) bezahlen, solange ihr primärer Kreditsaldo mehr als 80 % des Eigenheimwerts beträgt. PMI schützt den Kreditgeber vor Verlusten, wenn der Wert eines Eigenheims unter den Kreditsaldo fällt.
Primäre Kreditgeber sind in der Regel großzügiger mit CLTV-Anforderungen. In Anbetracht des obigen Beispiels erhält der primäre Hypothekeninhaber im Falle einer Zwangsvollstreckung sein Geld vollständig, bevor der zweite Hypothekeninhaber etwas erhält. Wenn der Immobilienwert auf 125.000 USD sinkt, bevor der Kreditnehmer in Verzug gerät, erhält der primäre Pfandgläubiger den gesamten geschuldeten Betrag (100.000 USD), während der zweite Pfandgläubiger nur die restlichen 25.000 USD erhält, obwohl ihm 50.000 USD geschuldet werden. Der Hauptpfandgläubiger trägt bei sinkenden Immobilienwerten ein geringeres Risiko und kann sich daher eine Kreditvergabe zu einem höheren CLTV leisten.
Beispiel für das CLTV-Verhältnis
Angenommen, eine Person kauft ein Haus für 200.000 $. Um die Immobilie zu sichern, leistete sie eine Anzahlung von 50.000 USD und erhielt zwei Hypotheken: eine über 100.000 USD (primär) und eine über 50.000 USD (sekundär). Ihr kombiniertes Loan-to-Value-Verhältnis (CLTV) beträgt daher 75 %: ((100.000 $ + 50.000 $) / 200.000 $).
Höhepunkte
Kreditgeber berücksichtigen das CLTV-Verhältnis bei der Bestimmung, ob sich ein Eigenheimkäufer den Kauf eines Eigenheims leisten kann.
CLTV ähnelt LTV, umfasst jedoch alle Hypotheken oder Pfandrechte und nicht nur die erste Hypothek.
Die Immobilienblase von 2008-2009 hat deutlich gemacht, wie wichtig es ist, das CLTV-Verhältnis im Auge zu behalten.
