Kombinert lån-til-verdi-forhold – CLTV-forhold
Hva er den kombinerte låne-til-verdi-forholdet – CLTV-forhold?
Det kombinerte låne-til-verdi-forholdet (CLTV) er forholdet mellom alle sikrede lån på en eiendom og verdien av en eiendom. Långivere bruker CLTV-forholdet til å bestemme en potensiell boligkjøpers risiko for mislighold når mer enn ett lån brukes.
Generelt er långivere villige til å låne ut med CLTV-forhold på 80 % og over til låntakere med høy kredittvurdering. CLTV skiller seg fra det enkle låneforholdet (LTV) ved at LTV bare inkluderer det første eller primære boliglånet i beregningen.
CLTV formel og beregning
For å beregne den kombinerte belåningsgraden deler du de samlede hovedstolsaldoene for alle lån med eiendommens kjøpesum eller virkelig markedsverdi. CLTV-forholdet bestemmes således ved å dividere summen av elementene som er oppført nedenfor med det minste av eiendommens salgspris eller takst på eiendommen.
det opprinnelige lånebeløpet for det første boliglånet
den trukket delen (utestående hovedsaldo) av en egenkapitalkredittlinje (HELOC)
den ubetalte hovedstolen for all lukket underordnet finansiering,. for eksempel et andre eller tredje boliglån (Med et lukket lån trekker en låntaker ned alle midler på dag én og kan ikke foreta endringer i betalingsplanen eller få tilgang til betalte- ned hovedstolen når lånet er stengt.)
Hva CLTV-forhold viser
Den kombinerte belåningsgraden (CLTV) er en beregning som brukes av profesjonelle innen boliglån og utlån for å bestemme den totale prosentandelen av en huseiers eiendom som er beheftet med panterett (gjeldsforpliktelser). Långivere bruker CLTV-forholdet sammen med en håndfull andre beregninger, for eksempel gjeld-til-inntektsforholdet og standard låne-til-verdi-forhold (LTV), for å vurdere risikoen ved å forlenge et lån til en låntaker.
Mange økonomer tilskriver avslappede CLTV-standarder til tvangskrisen som plaget USA på slutten av 2000-tallet, blant andre faktorer. Fra og med 1990-tallet og spesielt på begynnelsen og midten av 2000-tallet tok boligkjøpere ofte andre boliglån på kjøpstidspunktet i stedet for å betale forskudd. Långivere som var ivrige etter ikke å miste disse kundenes virksomhet til konkurrenter, gikk med på slike vilkår til tross for økt risiko.
Før eiendomsboblen som utvidet seg fra slutten av 1990-tallet til midten av 2000-tallet, var standard praksis for boligkjøpere å betale forskudd på til sammen minst 20 % av kjøpesummen. De fleste långivere holdt kundene innenfor disse parameterne ved å begrense LTV til 80 %.
Da boblen begynte å varmes opp, tok mange av de samme selskapene skritt for å la kundene komme seg rundt med å sette ned 20 %. Noen långivere hevet LTV-takene eller kvittet dem helt, og tilbød boliglån med 5 % nedbetalinger eller mindre, mens andre holdt LTV-kravene på plass, men hevet CLTV-takene, ofte til 100 %. Denne manøveren gjorde det mulig for kunder å ta opp andre boliglån for å finansiere nedbetalingene på 20 %.
Foreclosure toppen som startet i 2008 understreket hvorfor CLTV er viktig. Å ha skinn med i spillet, for eksempel et innledende kontantutlegg på $100.000 for et hus på $500.000, gir en huseier et kraftig insentiv til å fortsette å betale boliglån. Hvis banken utelukker, mister han ikke bare hjemmet sitt, men også haugen med kontanter han betalte for å stenge.
Å kreve egenkapital i eiendommen isolerer også långivere fra et fall i eiendomsprisene. Hvis en eiendom er verdsatt til $ 500 000 og den totale panteretten summerer seg til $ 400 000, kan eiendommen tape opptil 20 % av verdien uten at noen pantehavere mottar en kort betaling på en tvangsauksjon.
Hvorfor CLTV er viktig
Noen boligkjøpere velger å senke forskuddsbetalingen ved å motta flere boliglån på en eiendom, noe som gir lavere belåningsgrad for det primære boliglånet. Også på grunn av det lavere LTV-forholdet unngår mange boligkjøpere privat boliglånsforsikring (PMI). Hvorvidt det er bedre å få et nytt boliglån eller pådra seg kostnadene for PMI varierer fra person til person.
Følgelig, fordi den andre pantsetter påtar seg mer risiko, er renten på et andre boliglån vanligvis høyere enn renten på et første boliglån. Det er tilrådelig at forbrukere vurderer fordelene og ulempene ved å godta flere lån på en eiendom. Å utøve due diligence vil bidra til å sikre at det som velges er det beste alternativet for de gitte omstendighetene.
Lån-til-verdi vs. CLTV
Lån-til-verdi (LTV) og CLTV er to av de vanligste forholdstallene som brukes under pantegarantiprosessen. De fleste långivere pålegger maksimumsverdier for begge verdier, over hvilke den potensielle låntakeren ikke er kvalifisert for et lån. LTV-forholdet vurderer kun den primære boliglånsbalansen. Derfor, i eksemplet ovenfor, er LTV-forholdet 50 %, resultatet av å dele den primære boliglånsbalansen på $100.000 med boligverdien på $200.000.
De fleste långivere pålegger LTV-maksimum på 80 % fordi Fannie Mae og Freddie Mac ikke kjøper boliglån med høyere LTV-forhold. Låntakere med god kredittprofil kan omgå dette kravet, men må betale privat boliglånsforsikring (PMI) så lenge deres primære lånesaldo er større enn 80 % av boligens verdi. PMI beskytter långiveren mot tap når boligens verdi faller under lånesaldoen.
Primære långivere har en tendens til å være mer sjenerøse med CLTV-krav. Tatt i betraktning eksemplet ovenfor, i tilfelle utlegg, mottar primærpantehaver pengene sine i sin helhet før den andre panthaver mottar noe. Hvis eiendomsverdien synker til $125 000 før låntakeren misligholder, mottar den primære lienholderen hele skyldige beløpet ($100 000), mens den andre lienholderen bare mottar de resterende $25 000 til tross for at han skylder $50 000. Den primære lienholderen har mindre risiko i tilfelle av fallende eiendomsverdier og har derfor råd til å låne ut til en høyere CLTV.
Eksempel CLTV-forholdet
For eksempel, anta at en person kjøper et hjem for $200 000. For å sikre eiendommen ga hun en forskuddsbetaling på 50 000 dollar og mottok to boliglån: ett på 100 000 dollar (primært) og ett på 50 000 dollar (sekundært). Hennes kombinerte belåningsgrad (CLTV) er derfor 75 %: (($100 000 + $50 000) / $200 000).
Høydepunkter
Långivere vurderer CLTV-forholdet når de skal avgjøre om en boligkjøper har råd til å kjøpe en bolig.
CLTV ligner på LTV, men inkluderer alle boliglån eller panterettigheter og ikke bare det første boliglånet.
Eiendomsboblen fra 2008-2009 understreket relevansen av å holde øye med CLTV-forholdet.
